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智庫理論動態(tài)丨學(xué)區(qū)房是如何漲價的(外三則)

澎湃新聞編輯 李旭 輯錄
2020-11-27 16:03
來源:澎湃新聞
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自古以來,安居都是重大民生需求,而伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長的是房地產(chǎn)價格的高速上漲。

2003至2013年,中國一線城市實(shí)際平均房價增長率為13%,相當(dāng)于十一年間翻了四倍。房價的上漲也帶動了租金的增長,2018年我國人均居住消費(fèi)支出4647元,占人均消費(fèi)支出的23.4%。

不斷增加的房價雖然可以促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,給購房者帶來正向財(cái)富效應(yīng),但也增加了租房者和年輕購房者的居住負(fù)擔(dān),迫使高端勞動力從高房價城市遷出,進(jìn)而影響城市竟?fàn)幜ΑV醒胫赋?,要?jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”,表明政府更加強(qiáng)調(diào)房屋的居住屬性。   

除了提供基本生活功能外,住房還提供了獲取公立基礎(chǔ)教育資源的功能。改革開放以來,我國教育回報(bào)率的提高和居民收入差距的擴(kuò)大,使中國家長希望避免子女“輸在起跑線上”,家長越來越愿意加大對孩子基礎(chǔ)教育的投資。除了課外輔導(dǎo)和教材等直接教育支出,購買“學(xué)區(qū)房”成為家長對子女教育投資的主要形式。

由于中國優(yōu)質(zhì)教育資源地理分布不均、基礎(chǔ)教育中“就近入學(xué)”主要依據(jù)的是孩子戶口的所在地,而戶口往往又和家庭的房屋所有權(quán)掛鉤。為使子女到優(yōu)質(zhì)小學(xué)就讀,家庭盡其所能選擇在優(yōu)質(zhì)小學(xué)“學(xué)區(qū)”內(nèi)買房,使那些優(yōu)質(zhì)小學(xué)招生片區(qū)的房產(chǎn)價格因其附加的教育資源而存在溢價。

對美國、英國、法國和澳大利亞教育質(zhì)量影響房價的研究發(fā)現(xiàn),學(xué)生成績提升對應(yīng)的住房價格上升幅度,從不到1%到4%左右。文獻(xiàn)中對中國教育溢價的估計(jì)在8.1%到20%之間,普遍高于國外研究得到的結(jié)果,反映了中國城市家庭對優(yōu)質(zhì)教育資源的高度需求。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),城市內(nèi)部優(yōu)質(zhì)教育資源的分布和溢價也發(fā)生著變化,精準(zhǔn)估計(jì)優(yōu)質(zhì)教育溢價的大小及其變動,對城市教育資源和住房資源的分配及相關(guān)政策制定十分重要。但囿于數(shù)據(jù)可得性等原因,現(xiàn)有研究不能完全滿足上述需求。   

本研究收集2013至2016年間近14萬二手房交易數(shù)據(jù)和近16萬租房數(shù)據(jù),旨在估計(jì)北京優(yōu)質(zhì)教育的溢價。

本研究發(fā)現(xiàn),首先,對學(xué)區(qū)未發(fā)生變動的樣本而言,2013至2016年間北京市59所優(yōu)質(zhì)小學(xué)的年平均溢價約在10.5%。

其次,就趨勢而言,這一優(yōu)質(zhì)教育的溢價在樣本期間內(nèi)逐年攀升:從2013學(xué)年的8. 7%上漲至2015學(xué)年的12.2%,對應(yīng)實(shí)際價格水平從2014年的每平方米3901元上漲至2015年的每平方米5640元。以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房平均面積74平方米計(jì)算,北京市教育溢價在2015學(xué)年達(dá)到41. 7萬元(2013年1月價格水平)。

第三,住宅在晉升為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之后,其房屋均價會顯著上漲1.5%至3.5%,這一上漲哪怕控制兩組樣本距離于500米范圍之內(nèi)依舊顯著。

總結(jié)可知,雖然“就近入學(xué)”等一系列政策設(shè)計(jì)意在促進(jìn)教育公平,但逐年攀升的教育溢價卻反映出入學(xué)機(jī)會不公平這一問題并未得到妥善解決,反而存在愈演愈烈之勢。此外,城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來城市外來人口的快速增長,在新老市民高度重視子女教育的背景下,學(xué)區(qū)劃片會隨城市發(fā)展而變化,而新學(xué)區(qū)的住房價格中也同樣存在溢價。

這說明,僅靠限制和引導(dǎo)住房需求的“就近入學(xué)”政策不能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)教育公平的目標(biāo);除了這些需求側(cè)的措施,還需要從加大優(yōu)質(zhì)教育的供給角度來考慮如何切實(shí)保障基礎(chǔ)教育的入學(xué)公平。

[本文原題“房價中的優(yōu)質(zhì)教育溢價評估——以北京市為例”,原載《經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)》2021年第1期,作者韓漩、沈艷、趙波。]

九年一貫制入學(xué)政策會拉高學(xué)區(qū)房價格嗎?

近年來,國家大力推進(jìn)招生考試制度改革,不斷鞏固就近入學(xué)在義務(wù)教育階段多種招生入學(xué)方式中的主導(dǎo)地位。然而,當(dāng)前我國義務(wù)教育階段教育資源分布不均、優(yōu)質(zhì)資源供不應(yīng)求,學(xué)位公平分配始終沒能得到有效落實(shí)。

在這一背景下,就近入學(xué)政策雖以營造更加公平透明的入學(xué)環(huán)境為初衷,但事實(shí)上卻造成了由“搶學(xué)位”向“搶房源”的轉(zhuǎn)變,不僅沒能緩解家庭在子女入學(xué)方面的擇校壓力,反而加劇了市場對學(xué)區(qū)房這一特殊資源的炒作。

近些年,“天價學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象屢見不鮮,在許多富集優(yōu)質(zhì)教育資源的大城市中心區(qū),一所公認(rèn)的“好學(xué)校”周邊二手房售價動輒每平米數(shù)十萬元?;叩膶W(xué)區(qū)房價格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了房屋本身所能提供的居住價值,也使得就近入學(xué)政策在部分區(qū)域偏離了教育公平的目標(biāo)。

隨著學(xué)區(qū)房價格的持續(xù)飆升,越來越多的教改政策在指向教育公平的同時,也謀求緩解學(xué)區(qū)房市場的高溫態(tài)勢。其中,組建九年一貫制學(xué)校,是這些政策中的重要一環(huán)。

當(dāng)前我國主要通過兩種方式新設(shè)立九年一貫制學(xué)校,一是薄弱校與優(yōu)質(zhì)校聯(lián)合(通常表現(xiàn)為普通小學(xué)+優(yōu)質(zhì)初中的組合),二是以優(yōu)質(zhì)小學(xué)為基礎(chǔ)上延三年,增設(shè)初中。其中,前者因其見效快、易于實(shí)施且有助于實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源的外溢等優(yōu)勢成為了主流。

但這種方式同樣也給人們帶來擔(dān)憂:它是否會在降低人們對傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)小學(xué)追捧的同時,使得原本并不熱門的普通小學(xué)周邊房價陡然上升,從而在更大的范圍內(nèi)形成“泛學(xué)區(qū)房化”的負(fù)面效應(yīng)? 九年一貫制學(xué)校在促進(jìn)教育公平之外,是否真正起到了給火熱的學(xué)區(qū)房市場降溫的作用?

2014年1月15 日,北京市東城區(qū)教委宣布,將于當(dāng)年9月起合并增設(shè)7所九年一貫制教育學(xué)校,屆時入讀這些學(xué)校小學(xué)部的一年級新生將在6年后100%直升進(jìn)入對口初中。值得注意的是,在這7 所學(xué)校中,初中校均為東城區(qū)內(nèi)乃至全市范圍內(nèi)較為知名的高質(zhì)量中學(xué),而小學(xué)則多為往年招生報(bào)名季并不熱門的普通小學(xué)。

這項(xiàng)政策出臺后,影響很快傳遞到了所涉及區(qū)域的房地產(chǎn)市場,在最先更牌實(shí)施改革的青年湖小學(xué)周邊,很多家長為給子女贏得171 中學(xué)的入學(xué)資格,在春節(jié)前后就開始籌劃起在該片區(qū)內(nèi)購置房產(chǎn)的事宜。

與以往小學(xué)、初中一對一零散簽訂一貫制協(xié)議不同,此次東城區(qū)教委主導(dǎo)的一貫制教育改革涉及學(xué)校數(shù)量多,且政策為一次性發(fā)布,降低了事前、事后的信號干擾,若將它視為一次對學(xué)區(qū)房市場重要的政策沖擊,可以獲得量大、質(zhì)優(yōu)的樣本,從而可以對政策的直接效果展開分析。本研究利用北京東城區(qū)這一案例,探討一貫制學(xué)校集中設(shè)立這項(xiàng)政策對周邊學(xué)區(qū)房地產(chǎn)市場的影響。

本研究發(fā)現(xiàn),北京市東城區(qū)教委2014年初宣布的增設(shè)7所九年一貫制教育學(xué)校的政策確實(shí)提高了相關(guān)小區(qū)的房屋均價,最高時使房價上漲5000至6500元/平方米不等,表明政策釋放出的教育資源向這些普通小學(xué)傾斜的信號被房地產(chǎn)市場接收, 使相關(guān)區(qū)域住宅出現(xiàn)了溢價。

其次,這項(xiàng)政策對房地產(chǎn)價格的影響是在其頒布實(shí)行后第六個季度才出現(xiàn)的,也就是說政策結(jié)果的出現(xiàn)存在時滯。

最后,這項(xiàng)政策對房價的正影響僅持續(xù)了四個季度,受政策影響區(qū)域的房價因此顯著上  漲一年后,也就是政策出臺兩年多后已經(jīng)回歸到與其他房屋價格相同的變化規(guī)律,而沒有持續(xù)提高。

(本文原題“九年一貫制入學(xué)政策會拉高學(xué)區(qū)住宅價格嗎?——基于雙重差分分析”,原載《教育與經(jīng)濟(jì)》2020年第4期,作者張波、王亦丁、劉江濤。)

 

家庭住房價值越高,子女認(rèn)知能力越強(qiáng)

2012年5月由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和人民銀行共同發(fā)布的中國家庭金融調(diào)查報(bào)告顯示,中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%,遠(yuǎn)超世界平均水平60%。2019年1月由廣發(fā)銀行和西南財(cái)經(jīng)大學(xué)共同發(fā)布的中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告顯示,住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比達(dá)到77.7%,遠(yuǎn)高于美國的34.6%。這些數(shù)據(jù)表明,住房已經(jīng)成為中國家庭財(cái)富的最大組成部分。實(shí)際上家庭經(jīng)濟(jì)社會背景也可以轉(zhuǎn)化為住房條件而作用于兒童教育。

目前,我國關(guān)于家庭自有住房與后代子女的學(xué)業(yè)成就二者關(guān)系研究無論從理論研究層面還是從實(shí)證分析層面都比較少。

本研究以家庭自有住房作為影響子女學(xué)業(yè)成就的重要變量,基于2014年“中國家庭追蹤調(diào)查”(CFPS)數(shù)據(jù),得到其中根據(jù)性別、年齡、城鄉(xiāng)和地區(qū)細(xì)分,均勻分布的2267個兒童樣本,試圖揭示我國家庭自有住房能否為子女的學(xué)業(yè)成就帶來積極的影響。

本研究發(fā)現(xiàn),第一,樣本中家庭自有住房擁有率比較高,達(dá)到89%以上,其中城市家庭自有住房擁有率83.30%,農(nóng)村家庭自有住房擁有率94.07%。較高的家庭自有住房擁有率可能削弱了自有住房對子女學(xué)業(yè)成就的影響。 

第二,住房穩(wěn)定性、自有住房所有權(quán)、擁有自有住房數(shù)量以及現(xiàn)有住房價值對子女學(xué)業(yè)成就的影響并不穩(wěn)定。這四個變量對子女語文成績和數(shù)學(xué)成績影響雖然是正的,但正向的關(guān)系并不顯著;而住房穩(wěn)定性、自有住房所有權(quán)對子女的認(rèn)知能力產(chǎn)生了負(fù)向的影響,盡管這種影響并不顯著;擁有自有住房數(shù)量對子女的認(rèn)知能力的影響雖然也是正的,但正向的關(guān)系并不顯著。

第三,現(xiàn)有住房當(dāng)前的市場價值對子女的認(rèn)知能力能產(chǎn)生積極、正向的影響,而且這種正向的影響在0.01的水平上顯著,也就是說現(xiàn)有住房價值越高,子女的認(rèn)知能力越強(qiáng)。這一結(jié)論符合我國當(dāng)前的實(shí)際情況:義務(wù)教育免試就近入學(xué)的政策催生了“學(xué)區(qū)房”的誕生,質(zhì)量較好的“學(xué)區(qū)房”自然催生了周圍房價的上漲,家庭子女能獲得的教育質(zhì)量好壞與其家庭擁有自有住房的現(xiàn)有價值密切相關(guān)。 

家庭自有住房的市場價值能夠?qū)ψ优膶W(xué)業(yè)成績產(chǎn)生積極的正向影響,這一結(jié)論對我們的政策啟示是,政策制定者和執(zhí)行者不僅僅需要關(guān)注家庭是否擁有住房,還要正視家庭住房價值不均等的現(xiàn)實(shí),在解決家庭住房數(shù)量的同時重視家庭住房的質(zhì)量,打破自有住房對兒童學(xué)業(yè)成就影響的制度藩籬,改善住房周圍的教育配套設(shè)施,逐步弱化自有住房市場價值不均等帶來的教育不公平。

(本文原題“中國家庭的自有住房與子女學(xué)業(yè)成就的關(guān)系——基于CFPS微觀數(shù)據(jù)的研究”,原載《當(dāng)代教育理論與實(shí)踐》2020年第5期,作者張穎莉。)

 

中產(chǎn)階層的焦慮與學(xué)區(qū)房的勝利

僅僅從供給端無法完全解釋學(xué)區(qū)房價格的動態(tài)。在基本的供求模型中,供給數(shù)量難以變化的商品其供給曲線類似一條垂線,價格的決定和變動其實(shí)更多取決于需求及其變化。

從需求端來看,對學(xué)區(qū)房的需求離不開過去二十年中國城市化水平的狂飆突進(jìn)帶來的城鎮(zhèn)人口劇增。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù),從2000年到2019年,中國的城鎮(zhèn)人口從 4.58億上升到 8.48億,這不可避免帶來那些供給缺乏彈性的事物價格暴漲,十年樹木百年樹人,名校的形成非一朝一夕,其供給數(shù)量很難在短期有所改變。    

由于今天城市的年輕父母們學(xué)歷層次普遍提高,他們對子女的預(yù)期受教育程度和學(xué)業(yè)要求也提高了。所以今天學(xué)區(qū)房如此火熱,不僅僅是一個城市人口規(guī)模擴(kuò)張的問題,人們的偏好強(qiáng)度也發(fā)生了變化。    

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。這在客觀上也會對勞動者受教育水平提出新的要求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變帶來的教育回報(bào)率的提升使得即使城鎮(zhèn)化水平?jīng)]有任何進(jìn)步,人們對名校的需求也會上升。這樣一來,購買學(xué)區(qū)房,已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)投資,而是人力資本投資。

我們還需要認(rèn)識到,中國社會經(jīng)濟(jì)的數(shù)十年發(fā)展,使得一些城市出現(xiàn)了一個數(shù)量較為龐大的新興中產(chǎn)階層。中產(chǎn)階層如何保證自己的階層地位和財(cái)富是一個很現(xiàn)實(shí)的問題,也就是所謂的“中產(chǎn)階層焦慮”。這種焦慮情緒具有很強(qiáng)的傳染性,會使得那些遲鈍的家庭也變得敏感起來。

緩解或徹底解決這種焦慮的辦法在這些人看來就是投資于孩子的教育。而教育的現(xiàn)實(shí)是高等教育的大眾化并非眾生平等,即使是中國最富裕的江浙地區(qū),近一半的初中生是上不了普通高中的,而上不了普通高中,也就無法進(jìn)入大學(xué),暫且不考慮大學(xué)內(nèi)部的分層問題。結(jié)果學(xué)區(qū)房就會自然在“價高者得”的市場機(jī)制下流轉(zhuǎn)到那些出價高且重視教育的中產(chǎn)階層家庭手中。

理解了上述機(jī)制,我們會得到一些額外的結(jié)論。

第一,給定階層上升的通道狹窄和階層、財(cái)富、教育分化的現(xiàn)實(shí),教育行政部門大力推行的教育減負(fù)實(shí)際上是不可能的;第二,重點(diǎn)小學(xué)的教育質(zhì)量其實(shí)很大程度上來自于購買學(xué)區(qū)房的家庭,這些家庭既重視教育又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力,提升了義務(wù)教育階段不可或缺的家庭教育質(zhì)量;第三,學(xué)區(qū)房加劇了社會的不平等,使得看似平等的義務(wù)教育由于高價學(xué)區(qū)房的存在變得不平等起來;最后,個體理性未必是集體理性,處于囚徒困境之中的中產(chǎn)階層為學(xué)區(qū)房競爭內(nèi)卷化嚴(yán)重,未必能實(shí)現(xiàn)該階層整體利益最大化。

不是所有的問題都需要治理。我們看到了學(xué)區(qū)房的問題,但它反映的不是房子的問題而是整個社會多維度分化甚至運(yùn)行方式的問題,要解決非得有一攬子方案不可。

(本文原題“中產(chǎn)階層的焦慮與學(xué)區(qū)房的勝利”,原載《中國房地產(chǎn)》2020年第31期,作者趙奉軍。)

    責(zé)任編輯:田春玲
    校對:丁曉
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