2020年的房地產(chǎn)市場，先是經(jīng)受疫情考驗，后有“三道紅線”出臺，房企分化明顯，幾家歡喜幾家愁。其中，財務穩(wěn)健、選對賽道、運營能力強的房企將獲得更多的發(fā)展機遇和市場競爭優(yōu)勢。

上海本土房企大華恰恰是這其中的一個，得益于舊城改造“整體開發(fā)”業(yè)務模式，2020年大華的業(yè)績同比大幅攀升，擴張步伐穩(wěn)健。

不過，當城市更新開始走入“微創(chuàng)”階段，大華也借勢開始轉(zhuǎn)換新賽道，去年一塊位于內(nèi)環(huán)附近稀缺的含住宅的土地被大華競得，從百萬大城到精致地塊，善于操盤以“平方公里”計算的規(guī)模性舊改的大華將如何發(fā)力，值得關注。

業(yè)績穩(wěn)增，“綠線”大華

不久前，克而瑞研究中心發(fā)布了2020年房企銷售榜單，大華以509.2億的銷售操盤金額位列第60位，比去年提升13位，同比去年的343.8億元大增48%，遠遠超過百強房企累計13.3%的增幅，不可謂不出眾。

1988年成立于上海的大華，是非常早起步、超大規(guī)模的中國城市更新運營商之一，多年來一直專注超大規(guī)模社區(qū)建設運營，業(yè)績也始終穩(wěn)步增長。從2017年到2019年,大華實現(xiàn)營收分別為134.88億元、153.14億元、202.5億元,去年上半年則是107.6億元，雖然全年營收數(shù)據(jù)尚未披露，但下半年隨著供應量顯著提升，房企銷售規(guī)模持續(xù)增長，大華營收超過去年毫無懸念。

規(guī)模增長的同時，大華的債務控制得也較為出色，下半年監(jiān)管部門出臺的“三道紅線”令房地產(chǎn)市場風聲鶴唳，其具體設置標準為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不大于70%；凈負債率不大于100%；現(xiàn)金短債比不小于1。如果三條全中，開發(fā)商的有息負債將不能再增加。根據(jù)大華2020年半年度財務報表顯示，截至上半年，大華剔除預收款的資產(chǎn)負債率為63.3%，凈負債率89.78%，現(xiàn)金短債比為3.54，均未觸及“三道紅線”。

積極擴張版圖，未來信心向好

持續(xù)增長的業(yè)績和良好的財務狀況，使得大華近幾年持續(xù)積極擴張戰(zhàn)略版圖。業(yè)內(nèi)人士分析認為，雖然“三道紅線”令房企融資受限，但給了部分資金狀況較為良好、并未踩線的房企更多的市場機會，可以伺機獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

首先繼續(xù)深耕大本營上海，自2019年起，大華先后獲得寶山區(qū)大場鎮(zhèn)、廟行鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)等地區(qū)多個“城中村”項目的引入開發(fā)建設權。其次，加快布局長三角地區(qū)。2020年12月18日，大華連續(xù)競得上海、南京、徐州的三宗地塊，耗資近70億元，且2020年全年，先后在蘇州、杭州、南通等一系列長三角重點城市積極落子布局。

蘇州大華春和景明

同時，積極進入粵港澳大灣區(qū)，在廣州、惠州、江門等地均有土地儲備。2020年下半年，大華更是拿下廣州番禺區(qū)沙頭街大富村舊改項目，僅在廣州一城就擁有3個超大型舊改項目。大華也響應國家“一帶一路”倡議，在戰(zhàn)略核心城市昆明等地，也積極部署土地儲備。

昆明大華公園天下

廣州大華紫悅府

從中也可窺見大華的戰(zhàn)略意圖，據(jù)大華方面表示,未來三年力保上海本地市場,加大長三角、粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域的投資,力爭在穩(wěn)步發(fā)展的前提下積極擴張戰(zhàn)略版圖，實現(xiàn)全國布局。

率先榮獲“上海好商標”稱號的房地產(chǎn)企業(yè)

除了積極開拓市場，大華更大的底氣在于，操盤大型城市舊改項目向來是大華的拿手好戲。

隨著房地產(chǎn)增量市場天花板的見頂，存量市場的更新業(yè)務將成為城市發(fā)展的新增長點，亦是當下房企的共識。而大華從成立以來，就緊隨國家政策導向，積極響應政府號召，將城市更新作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。目前在全國20余城運營16個百萬城邦、7大平方公里新城，堪稱“造城專家”。

以占地3.5平方公里的大華社區(qū)為例，1988年，大華在上海寶山區(qū)開始邁出城市更新的第一步，將原先破舊雜亂的城中村改造成為與現(xiàn)代城市融為一體，具有完善生活機能和城市配套機能的超大住區(qū)。大華社區(qū)也因此成為“中國著名城鎮(zhèn)化社區(qū)50佳”之一的樣板社區(qū)。此后，相似的造城方式陸續(xù)在浦東大華錦繡華城、大場老鎮(zhèn)以及全國其他多個城市上演。

大華行知公園

大華的獨到之處在于，房屋未動配套先行，先配合政府進行道路、管網(wǎng)等大市政基礎設施建設，再建起學校、醫(yī)院、商業(yè)等生活設施，甚至出資興建城市公園，徹底煥新城市界面，之后再建設商品房實現(xiàn)經(jīng)營收益，耗時極長，耗費心血極大。

所以，2020年大華不僅位列中國房企百強和品牌價值50強，更是榮獲了上海好商標的殊榮，房企中規(guī)模體量遠超大華的為數(shù)不少，但能同時成為上海名片的只有大華一家，那是因為大華開發(fā)地產(chǎn)是跟隨城市發(fā)展的腳步，在政府的引領下，志在成為城市化進程的共建者和推動者。

內(nèi)環(huán)落子，從“大城運營”到“有機更新”

不過，隨著城市化進程的推進，大規(guī)模的城市舊改已經(jīng)成為過去時，城市更新目標慢慢轉(zhuǎn)為以城市核心區(qū)域為主的精細化治理，其核心概念是“微更新”或“有機更新”，大華再次精準預判了趨勢。

去年12月18日，經(jīng)過102輪鏖戰(zhàn)，大華以總價30.6億元拿下普陀區(qū)石泉社區(qū)的一幅商住辦地塊，出讓面積25599.4平方米，成交樓面價47434.1元/平方米。地塊距離內(nèi)環(huán)直線不到1公里，距7號線嵐皋路站約350米，地理位置優(yōu)越，而在地塊西北相距不超過兩公里的地方，就是大華社區(qū)。

值得關注的是，這是大華在上海通過招拍掛方式取得的土地，而102輪競拍，也看得出大華的志在必得。從曾經(jīng)磅礴的3.5平方公里大城，到如今不過數(shù)萬平方米的袖珍之地，大華正在試水新賽道，不妨做個大膽猜想，大華將打造兩個截然不同的樣板社區(qū)彼此對照，成就樓市的一段佳話。

只是，走出曾經(jīng)擅長的領域，轉(zhuǎn)而進行城市微更新，對于大華是否意味著巨大挑戰(zhàn)？

事實上，大華并非只會一味造大盤，30余年的耕耘，也留下了不少獲得置業(yè)者青睞的單項佳作。例如位于寶山的大華公園城市和大華朗香公園里，2020年12月共計推出千余套房源，認籌總數(shù)近3000組，且在開盤當日即售罄。同月開售的還有大華公園薈，三盤日光，帶來了上?，F(xiàn)象級熱銷。由此可見，大華不僅能做大，也能做精。

上海大華朗香公園里

這些年，大華產(chǎn)品不斷升級迭代，形成了以公園系、錦繡系、TOP系為主的住宅體系。其中，TOP系是大華最高端產(chǎn)品線，占據(jù)核心地段，以高凈值客戶為目標人群，主打健康智能化產(chǎn)品和升級物業(yè)服務，以石泉社區(qū)地塊所處的位置來看，該項目打造“TOP系”的可能性很大，據(jù)了解，2019年上海別墅銷冠就是由TOP系產(chǎn)品上海斐系別墅獲得的。

上海大華錦繡華城

目前，石泉社區(qū)地塊的開發(fā)尚未有詳細資料，但以大華一以貫之的智慧和定力，不會讓人失望，區(qū)別只在于，在打造單項精品之外，能否更進一步，融入自身提升區(qū)域價值的基因。畢竟，大華是一家與城市彼此成就、共生共長的企業(yè)，是一張上海名片，更是中國城市更新的名片。