原創(chuàng) 新一醬 新一線城市研究所

中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在過(guò)去二十年中經(jīng)歷了高速的增長(zhǎng)，誕生了一批以阿里巴巴、騰訊、百度、京東等為代表的龍頭企業(yè)，以及無(wú)數(shù)的中小企業(yè)。

這些企業(yè)在城市中的落址往往可以分為租樓、辦公區(qū)擴(kuò)張、搬遷、再擴(kuò)張等多個(gè)階段。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)逐步壯大，城市的產(chǎn)業(yè)聚集空間也隨之發(fā)生了改變。

新一醬以互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)100強(qiáng)企業(yè)名單》為數(shù)據(jù)樣本，統(tǒng)計(jì)了它們的總部企業(yè)注冊(cè)地，發(fā)現(xiàn)其中有超過(guò)一半的企業(yè)來(lái)自北京和上海。

不同的是，北京對(duì)龍頭企業(yè)的吸引力更為突出：在TOP20的企業(yè)名單中，北京擁有美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、百度、京東、滴滴出行、字節(jié)跳動(dòng)等總計(jì)12家企業(yè)，上海僅有拼多多和攜程兩家。

來(lái)看看這些互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在城市內(nèi)部選擇了哪些地方辦公。

在北京，它們高度集中在海淀的中關(guān)村、西二旗，以及朝陽(yáng)的望京。新一醬對(duì)處于融資階段的北京互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)型企業(yè)也作了地圖投影，可以看到，這3片區(qū)域同時(shí)也是初創(chuàng)型企業(yè)密度最高的地方。

上海的互聯(lián)網(wǎng)空間從整體上看更為分散一些，但在漕河涇、張江等地，也有頭部企業(yè)與初創(chuàng)型企業(yè)集合發(fā)展的趨勢(shì)。

在世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨看來(lái)，這種“扎堆”現(xiàn)象是行業(yè)成熟的體現(xiàn)。頭部企業(yè)聚集帶來(lái)的專業(yè)化程度提升、知識(shí)溢出對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)形成吸引?！霸谶@樣的地方，企業(yè)更容易招到專業(yè)化的技術(shù)人才，也更利于同步行業(yè)創(chuàng)新的趨勢(shì)?！?/p>

新一醬進(jìn)一步對(duì)這些互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在北上廣深杭5座城市的分部辦公地址作了統(tǒng)計(jì)，得到了這些企業(yè)在各地“扎堆”的區(qū)域：深圳南山科技園匯集了騰訊、百度、愛(ài)奇藝等一批知名互聯(lián)網(wǎng)公司，阿里、騰訊、唯品會(huì)在廣州的辦公地均位于琶洲，杭州的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)多集中在阿里總部所在的未來(lái)科技城。

同為最受互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)青睞的辦公地，西二旗、望京與南山科技園事實(shí)上代表了三種不同的產(chǎn)業(yè)聚集空間。

西二旗主要由低密度的園區(qū)型辦公和獨(dú)棟式的總部大廈兩種形式組成。這處國(guó)家級(jí)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，目前匯聚的幾乎全部是知名互聯(lián)網(wǎng)公司：百度、騰訊、滴滴、網(wǎng)易、新浪、快手等都將其北京總部設(shè)在了這里。

望京的辦公場(chǎng)所主要是商務(wù)寫(xiě)字樓。在阿里、美團(tuán)、攜程等頭部企業(yè)之外，望京SOHO、綠地中心等大型寫(xiě)字樓為仍處于創(chuàng)業(yè)階段的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)提供了足夠多的辦公空間。

深圳南山科技園是一個(gè)行業(yè)更加混合的園區(qū)。整個(gè)園區(qū)環(huán)繞著深圳大學(xué)建設(shè)，包含了總部大廈、寫(xiě)字樓宇、園區(qū)辦公等多種形式。在互聯(lián)網(wǎng)公司以外，它還吸引了中興、大疆、邁瑞醫(yī)療、創(chuàng)維等多個(gè)不同行業(yè)的龍頭企業(yè)，以及相關(guān)的初創(chuàng)型企業(yè)。

從更長(zhǎng)的時(shí)間線來(lái)看，園區(qū)的發(fā)展往往與企業(yè)不同階段的選址決策相關(guān)。謝晨認(rèn)為，企業(yè)自身的業(yè)務(wù)性質(zhì)、園區(qū)能提供的政策支持、公共交通和配套、周邊人才庫(kù)的支撐、房地產(chǎn)成本和可獲得性等都是其選址時(shí)的考慮因素。

北京中關(guān)村是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)歷史上的一座“地標(biāo)”——它擁有互聯(lián)網(wǎng)文化底蘊(yùn)深厚、臨近眾多高校等優(yōu)勢(shì)，一直以來(lái)都是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的首選地，百度、新浪、騰訊、京東等大公司最早都是從這里起步。

但在這些企業(yè)度過(guò)了初創(chuàng)期后，中關(guān)村辦公空間有限、租金過(guò)高的問(wèn)題被暴露了出來(lái)。撤離的企業(yè)有些選擇在同屬中關(guān)村園區(qū)、但用地更富余的西二旗新建總部，還有一些企業(yè)去往了租金更為便宜的望京或是政策支持力度更大的亦莊。

杭州互聯(lián)網(wǎng)空間的形成，主要來(lái)自于阿里巴巴的擴(kuò)張與城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)。

阿里巴巴早期在市中心的創(chuàng)業(yè)大廈、華星時(shí)代廣場(chǎng)辦公，擴(kuò)張后逐步租下華星路附近大量的寫(xiě)字樓。

2001年杭州提出“城市東擴(kuò)、跨江發(fā)展”，它開(kāi)始在錢塘江東岸的濱江建設(shè)自有園區(qū)。

2013年杭州市政府與它簽訂了“依托阿里巴巴推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略合作協(xié)議，同年占地390畝的西溪園區(qū)淘寶城建成。

2017年杭州提出建設(shè)城西科創(chuàng)走廊，隨后阿里巴巴在未來(lái)park、efc歐美金融城相繼設(shè)立新辦公點(diǎn)。根據(jù)公開(kāi)資料，未來(lái)在這條走廊上，阿里云和菜鳥(niǎo)還將分別建設(shè)新的總部，阿里巴巴的西溪園區(qū)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容。

可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)包括互聯(lián)網(wǎng)公司在內(nèi)的、各類高增長(zhǎng)行業(yè)的企業(yè)對(duì)于辦公空間的擴(kuò)張需求依然存在。

新一醬查閱了各城市土地市場(chǎng)的出讓統(tǒng)計(jì)，得到了這樣的一組信息：?jiǎn)袅▎袅?、美團(tuán)即將入駐上海楊浦濱江，上海徐匯濱江、深圳后海未來(lái)也將是多家大公司的新總部所在地。

與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)空間相比，這些園區(qū)擁有更好的景觀、更靠近市中心的區(qū)位。

謝晨把它看成是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大之后的一個(gè)新趨勢(shì)，即總部和職能部門的分離。以上海為例，“企業(yè)結(jié)合政府規(guī)劃和自己未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略和需要，選址自建或購(gòu)置樓宇。同時(shí)張江、金橋、五角場(chǎng)、漕河涇、市北等中環(huán)產(chǎn)業(yè)帶上的創(chuàng)新要素也會(huì)進(jìn)一步集聚。”

文/陳舒逸 視覺(jué)/王方宏

原標(biāo)題：《盤點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公地的變遷，下一代明星園區(qū)會(huì)出現(xiàn)在哪里？》

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