房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱，但是不是太熱了？

據(jù)市場(chǎng)觀察報(bào)道，這是很多美國(guó)人都在問(wèn)自己的問(wèn)題。谷歌的數(shù)據(jù)凸顯了許多人對(duì)市場(chǎng)狀況的擔(dān)憂。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候會(huì)崩盤(pán)”這一短語(yǔ)的搜索量，在過(guò)去一個(gè)月里增長(zhǎng)了2450%。同樣，美國(guó)人也在尋找有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何如此火爆、房?jī)r(jià)為何不斷上漲的解釋。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，美國(guó)人的擔(dān)憂可能是當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)的自然產(chǎn)物。Zillow的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修·斯皮克曼說(shuō)，“如果我們看到房?jī)r(jià)像現(xiàn)在這樣快速上漲，對(duì)一些人來(lái)說(shuō)，這可能會(huì)讓他們想起上次的情況?！?/p>

當(dāng)房?jī)r(jià)增速快于收入增速時(shí)，這種趨勢(shì)最終是不可持續(xù)的。全美住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨說(shuō)

對(duì)一些人來(lái)說(shuō)，美國(guó)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)讓人覺(jué)得與大衰退之前的市場(chǎng)狀況出奇地相似。鑒于上一次房地產(chǎn)繁榮引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)崩潰，這些擔(dān)憂當(dāng)然是可以理解的。但房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，美國(guó)人還不需要讓自己太激動(dòng)。

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨表示，“我們不會(huì)看到樓市崩盤(pán)，但我們預(yù)計(jì)，2020年體現(xiàn)出來(lái)的不可持續(xù)的增長(zhǎng)速度會(huì)有所降溫。當(dāng)房?jī)r(jià)增速快于收入增速時(shí)，這最終是一種不可持續(xù)的趨勢(shì)?！?/p>

01

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么?

一年前，當(dāng)COVID-19感染病例首次在美國(guó)飆升時(shí)，購(gòu)房市場(chǎng)戛然停止，人們被建議待在家里避免生病。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎處于低迷狀態(tài)。

然后，相反的情況發(fā)生了。當(dāng)房地產(chǎn)交易恢復(fù)時(shí)，美國(guó)人蜂擁購(gòu)買(mǎi)房屋。隨著到辦公室工作遠(yuǎn)不可及，學(xué)校越來(lái)越虛擬化，很多家庭都在郊區(qū)尋找更多的空間。

一些城市居民厭倦了狹小的公寓，決定永久搬到更偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，而另一些人只是選擇購(gòu)買(mǎi)第二套住房，以避開(kāi)居家令。

由于尋求購(gòu)房的人突然蜂擁而來(lái)，房?jī)r(jià)飛漲。到11月，房?jī)r(jià)以自大蕭條以來(lái)最快的速度上漲，而且上漲速度還沒(méi)有減緩。

對(duì)住房的需求也引發(fā)了一場(chǎng)建筑熱。迪茨說(shuō)，去年獨(dú)棟住宅的建造量增長(zhǎng)了12%。住宅建設(shè)活動(dòng)的突然增加導(dǎo)致了木材價(jià)格的飆升，將新房?jī)r(jià)格推得更高。

對(duì)住房的強(qiáng)勁需求是有道理的

促成今天房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的環(huán)境，與引發(fā)上一次繁榮與蕭條周期的環(huán)境大不相同。特別是，貸款機(jī)構(gòu)變得更加謹(jǐn)慎。

引發(fā)大蕭條的房地產(chǎn)繁榮，源于次級(jí)貸款的增長(zhǎng)。銀行和其他抵押貸款機(jī)構(gòu)為了賺大錢(qián)，開(kāi)始發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)更高的貸款，通常不需要借款人證明他們有能力支付抵押貸款。許多貸款還采用了可調(diào)利率，這些剛開(kāi)始看起來(lái)相當(dāng)?shù)偷睦屎笃跁?huì)越來(lái)越高。

當(dāng)時(shí)，美國(guó)的房主們把房子當(dāng)作自動(dòng)取款機(jī)，用這些高風(fēng)險(xiǎn)貸款進(jìn)行再融資，將他們積累的房屋凈值套現(xiàn)。

相比之下，今天的貸款做法要保守得多。Realtor首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾表示，“銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放信貸方面一直很自律，這與我們之前看到的樓市繁榮時(shí)期的做法非常不同。事實(shí)上，銀行在去年封鎖之后收緊了貸款要求”，因此，如今的買(mǎi)家購(gòu)房的財(cái)務(wù)能力比歷史上很多時(shí)期更強(qiáng)。

上一次房地產(chǎn)危機(jī)主要是由高風(fēng)險(xiǎn)的借貸活動(dòng)造成的。但如今銀行的運(yùn)作方式有所不同。

作為證據(jù)，抵押貸款機(jī)構(gòu)正在向信用分?jǐn)?shù)較高的貸款者提供貸款。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，抵押貸款的可用性在大流行之后立即暴跌至六年來(lái)的最低水平，此后只是略有恢復(fù)。

在銀行如此謹(jǐn)慎的情況下，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求更加健康。大流行帶來(lái)的生活方式的改變，并不是需求激增的唯一原因。

黑爾說(shuō)，“目前的需求是建立在人口浪潮之上的，因?yàn)槲覀冇泻芏嗲ъ淮磳⒉饺?0歲，這是首次購(gòu)房的關(guān)鍵年齡?！?/p>

房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍觀點(diǎn)是，人們買(mǎi)房的主要?jiǎng)訖C(jī)不是因?yàn)榈屠驶蛲顿Y潛力，而是因?yàn)樯畹淖兓?。千禧一代是人?shù)最多的一代，正在結(jié)婚生子。隨著他們進(jìn)入了人生這些重要的里程碑，擁有一個(gè)房子正成為一個(gè)更重要的優(yōu)先事項(xiàng)。

02

住房短缺推高了房?jī)r(jià)

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前的大問(wèn)題是沒(méi)有多少房產(chǎn)可供選擇。與需求激增一樣，房?jī)r(jià)的上漲并非人為造成的。Auction的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)副總裁達(dá)倫·布洛奎斯特說(shuō)，“大流行期間房?jī)r(jià)的大幅上漲當(dāng)然有一些泡沫，但在泡沫之下有實(shí)質(zhì)性的支撐?！?/p>

Auction是一家專(zhuān)門(mén)從事止贖和銀行擁有房產(chǎn)的房地產(chǎn)平臺(tái)。

許多房屋建筑商在上次房地產(chǎn)泡沫破裂中破產(chǎn)了。在此之前，一些公司從事投機(jī)性建筑活動(dòng)，因此當(dāng)市場(chǎng)觸底時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)自己背負(fù)著大量新建房屋的負(fù)擔(dān)，而感興趣的買(mǎi)家寥寥無(wú)幾。

因此，住宅建設(shè)活動(dòng)大幅放緩。專(zhuān)家們說(shuō)，房屋建筑商只是在過(guò)去幾年才開(kāi)始恢復(fù)運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，許多美國(guó)人正忙于結(jié)婚生子，這造成了供需之間的巨大差距。

房地美(Freddie Mac)最近的一份報(bào)告估計(jì)，美國(guó)還缺400萬(wàn)套住房才能滿足購(gòu)房者的需求。自2018年以來(lái)，這一數(shù)字增長(zhǎng)了50%。

更糟糕的是，潛在的房屋賣(mài)家仍在觀望，限制了現(xiàn)有房屋的銷(xiāo)售。一些賣(mài)家可能仍對(duì)在疫情大流行期間將房屋投放市場(chǎng)所帶來(lái)的健康風(fēng)險(xiǎn)感到緊張。其他人可能會(huì)感到沮喪，因?yàn)樗麄兺瑯雍茈y找到新家居住，這導(dǎo)致他們推遲了房屋出售。

03

疫情會(huì)導(dǎo)致止贖增加嗎？

止贖一般是指，當(dāng)貸款買(mǎi)房的人無(wú)法還貸時(shí)，其當(dāng)作抵押品的住房會(huì)被放貸機(jī)構(gòu)收走。

就住房需求和房?jī)r(jià)的快速升值而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的，但對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

其中最大的可能是抵押貸款市場(chǎng)的彈性問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)在疫情爆發(fā)之初衰退，立法者和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)迅速指示抵押貸款機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，為可能失去工作或收入的借款人提供救濟(jì)。

美國(guó)人可以要求對(duì)他們的抵押貸款進(jìn)行延期償付，允許他們減少還貸，或者干脆不還，基本上不需要問(wèn)任何問(wèn)題。與此同時(shí)，政府頒布了暫停沒(méi)收房產(chǎn)的規(guī)定。

到6月底，超過(guò)400萬(wàn)美國(guó)人將不得不開(kāi)始重新還貸。數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的房主已經(jīng)成功地恢復(fù)了每月的還款。不過(guò)，聯(lián)邦政府已經(jīng)多次延長(zhǎng)了延期還款計(jì)劃和止贖暫停期。據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)估計(jì)，截至4月中旬，約有230萬(wàn)房主仍未還貸。

目前還不清楚這些房主中有多少最終能夠重新開(kāi)始還貸，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)，可能取決于美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)能否成功阻止止贖潮。

房地產(chǎn)評(píng)估師和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理組織，抵押品風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)的首席執(zhí)行官瓊·特里斯說(shuō)，如果所有這些房屋同時(shí)違約，“將會(huì)重創(chuàng)市場(chǎng)”，因?yàn)閭鶆?wù)延期率已經(jīng)是上次危機(jī)的兩倍。

美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局最近提議，將暫停止贖的時(shí)間延長(zhǎng)至2022年，并讓借款人更容易要求修改他們的住房貸款，使他們能夠負(fù)擔(dān)得起自己的住房。消費(fèi)者監(jiān)管機(jī)構(gòu)還表示，將仔細(xì)審查貸款機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)的做法，以保護(hù)房主。

另外，奧巴馬時(shí)期通過(guò)的法規(guī)，使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)想尋求止贖權(quán)會(huì)更難。

美國(guó)企業(yè)研究所住房市場(chǎng)與金融中心聯(lián)席主任愛(ài)德華·平托表示，“將所有這些因素結(jié)合起來(lái)，大規(guī)模止贖的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。”

在一些情況下，一些房主可能仍然會(huì)違約，這并不一定是普遍現(xiàn)象。在獲得美國(guó)聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的貸款的人當(dāng)中，延期還貸率較高。

美國(guó)聯(lián)邦住房管理局，為可能不符合常規(guī)貸款資格的購(gòu)房人提供相應(yīng)的房屋貸款解決方案，其貸款降低了融資成本和首付門(mén)檻，主要是幫助美國(guó)的低收入人群。在美國(guó)，至少有20% 的購(gòu)房人申請(qǐng)并獲得了他們的貸款。

“最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，2014年以來(lái)聯(lián)邦住房管理局提供的貸款，”布隆奎斯特說(shuō)。這些貸款風(fēng)險(xiǎn)更大，債務(wù)收入比更高。這些借款人中的許多人依賴各種援助才能有首付來(lái)購(gòu)買(mǎi)他們的房屋。

布隆奎斯特稱(chēng)，“這些貸款在大流行后最有可能陷入止贖，這種貸款高度集中的市場(chǎng)可能因此受損?！?/p>

根據(jù)美國(guó)企業(yè)研究所的研究，截至2月份，以聯(lián)邦住房管理局拖欠率衡量，風(fēng)險(xiǎn)最高的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括亞特蘭大、休斯頓、芝加哥和達(dá)拉斯。

對(duì)于目前處于困境的房主來(lái)說(shuō)，好消息是，總的來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)在自己的房屋中積累了很大的房產(chǎn)凈值收益?？紤]到全美對(duì)住房的高需求，住房專(zhuān)家說(shuō)，這些家庭中的大多數(shù)應(yīng)該能夠賣(mài)掉他們的房子，即使是為了賺筆錢(qián)，然后重新租房。

04

如果抵押貸款利率上升會(huì)發(fā)生什么?

延期還貸并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的唯一威脅。事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到目前的水平，很多購(gòu)房者在評(píng)估自己是否有能力買(mǎi)房時(shí)，都已經(jīng)開(kāi)始很謹(jǐn)慎。

不斷上升的抵押貸款利率威脅到了這種平衡。如果抵押貸款利率急劇上升，可能令需求突然降溫，令市場(chǎng)迅速?gòu)姆睒s轉(zhuǎn)向蕭條。

大多數(shù)住房專(zhuān)家預(yù)計(jì)，抵押貸款利率今年只會(huì)小幅上升。利率已經(jīng)從年初創(chuàng)下的歷史低點(diǎn)反彈，但最近利率穩(wěn)定在3%左右。

專(zhuān)家說(shuō)，如果利率恢復(fù)上升，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)可能會(huì)放緩。這可能會(huì)給一些買(mǎi)家一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)樨?fù)擔(dān)能力會(huì)暫時(shí)把其他人擠出市場(chǎng)。

原標(biāo)題：《美國(guó)房地產(chǎn)漲成這個(gè)樣子，是不是又要崩盤(pán)了？聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家怎么說(shuō)……》

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