4月23日，中國文旅集團有限公司（中國文旅）向香港聯(lián)交所遞交招股書。這已經(jīng)是中國文旅一年內(nèi)第三次遞交招股書。

去年4月17日和10月23日，中國文旅曾兩次向港交所遞交招股書。港交所官網(wǎng)信息顯示，前兩次招股書都未獲通過，已為“失效”狀態(tài)。

中國文旅是一家文化旅游物業(yè)的開發(fā)商，主要于中國廣東省江門及其認為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事文化旅游勝地內(nèi)度假物業(yè)的規(guī)劃及發(fā)展。2006年，中國文旅收購了中國廣東省恩平市多幅土地，目前開發(fā)為泉林黃金小鎮(zhèn)。

截至2021年1月31日，中國文旅已竣工的度假物業(yè)項目包括廣東省江門市的華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅、悅?cè)獮?、御山湖、山湖公館等10個項目。在建的項目有3個，其中2個位于廣東省江門市恩平，1個位于廣東省清遠市。

財務數(shù)據(jù)顯示，中國文旅的營收主要集中在銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務。2020年全年，中國文旅總營收近9.68億元（人民幣，下同），其中銷售度假物業(yè)收入8.48億元，占比87.7%；文化旅游業(yè)務收入1.19億元，占比12.3%。

中國文旅近3年的財務數(shù)據(jù)連年遞增，銷售度假物業(yè)占比也逐漸增高，同時銷售度假物業(yè)的毛利也持續(xù)增加，但毛利率卻不斷下降。財報顯示，中國文旅2018年、2019年和2020年的銷售度假物業(yè)毛利率分別為47.3%、43.4和37%。

中國文旅銷售度假物業(yè)3年內(nèi)營業(yè)收入及毛利率。（澎湃新聞記者 唐瑩瑩 制圖）

財報顯示，中國文旅2018年、2019年及2020年銷售度假物業(yè)的平均成本分別為3471元/平方米、4447元/平方米及4537元/平方米。

值得注意的是，在中國文旅最新提交的招股書中，首次披露了“三道紅線”的相關(guān)數(shù)據(jù)。

根據(jù)監(jiān)管部門去年提出的“三道紅線”標準要求：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1倍。而中國文旅此前兩份招股書的資產(chǎn)負債率均未達要求。

中國文旅最新發(fā)布的招股書中披露的數(shù)據(jù)顯示，公司2018年、2019年的資產(chǎn)負債比分別為632%和272.2%，而2020年的資產(chǎn)負債比驟降至37.9%。

中國文旅指出，該比例由2018年的632%下降至272.2%，是由于2019年的利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應付股東款項資本化作對集團的出資，導致股本增加所致。而降至2020年的37.9%是因償還銀行及其他借款而下跌。

根據(jù)中國文旅披露的“三道紅線”數(shù)據(jù)顯示，公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為33.5%；凈負債率為-85.9%；現(xiàn)金短債比為27.1%，全部“達標”。

截至2020年，中國文旅的流動負債（即短期負債）約11.84億元，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共計2.83億元，截至2021年2月28日，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共計5.62億元，流動性遠無法覆蓋。

中國文旅認為，公司的主要競爭優(yōu)勢包括：大部分度假物業(yè)及土地儲備位于廣東省江門恩平，屬于大灣區(qū)的一部分，已處于有利位置，受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家策略；其次，集團能夠把握對具文化旅游特色及元素的度假物業(yè)的預期需求增長。

未來，中國文旅表示，將繼續(xù)在現(xiàn)有的土地儲備上發(fā)展以文化旅游為重心的物業(yè)組合，繼續(xù)擴展集團位于大灣區(qū)及當前并無業(yè)務的中國其他地區(qū)的項目組合。此外，中國文旅將通過擴大文化旅游服務范圍并推動文化旅游業(yè)務多元發(fā)展，以及將集團位于泉林黃金小鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗套用于中國其他地區(qū)，借以持續(xù)發(fā)展文化旅游業(yè)務，以及通過把握適當?shù)牟呗?、收購機遇壯大文化旅游業(yè)務。