今天澎湃給大家講一家北京商業(yè)地產(chǎn)公司是怎樣用一年時間在上海黃金地段占下三個坑的故事。

         外地公司進上海難是公認(rèn)的，干住宅的同學(xué)們一門心思干一件事兒，用錢砸！

         反正宅地都是公開拍賣的，只要舍得花錢，總能買下一兩塊地來，代價就是地價貴點兒。

         干商業(yè)的就比較麻煩了，雖然也有公開市場的，但上海地方政府眼光都高的不得了，哪兒哪兒都是規(guī)劃成國際化商業(yè)區(qū)的，你個國內(nèi)開發(fā)商來人不待見啊，限制條件設(shè)置一堆，一看自己不夠格??！

         比如萬達，當(dāng)年萬達想跑浦東唐鎮(zhèn)也搞個萬達廣場，循例先去找政府談，結(jié)果人家很好心的規(guī)勸萬達君，那個啥，我們這兒的定位是“國際級”的……

         就算有些硬砸下來，一旦規(guī)劃啥的人家不滿意了，或者以后想著散賣了，立刻后期工作就不好做了。

         同樣來自北京的高大上公司金融街也決心靠錢砸，他們從熟人潘石屹手里花52億買了倆項目，至今還是讓混上海地產(chǎn)圈的同學(xué)難以評價。

         今天故事主人公是來自北京的陽光新業(yè)（000608.SZ），這哥們?nèi)ツ瓴胚M的上海，已經(jīng)入駐淮海路，拿下虹橋商業(yè)區(qū)辦公樓，在松江還有一個購物中心，總共花了不超過20億，而人家自己的應(yīng)付款更是TINY。

先租后買

         很多外地的開發(fā)商比如閩字打頭，進上海幾乎是砸錢砸進來的，買貴地，啥地都去搶，搶出了品牌知名度。

         陽光君的第一次可以說是默默試水。2013年3月，陽光新業(yè)與溫州一家公司簽訂了20年的租約，租下現(xiàn)名為松江陽光新生活廣場，總建筑面積4萬平方米，這家購物中心馬上就將開業(yè)迎客。

         陽光新業(yè)上海城市開發(fā)公司總經(jīng)理李鷹當(dāng)時向總部匯報，靜安寺、淮海路和徐家匯這三個商圈，一定要拿下一個項目。

         同年8月，陽光君找到了錦江，簽了15年的租約，盤下淮海路中段的曾經(jīng)的萬得城、伊勢丹百貨所在地1至6層，宣告斥資1億多元升級改造，1.8萬平方米的商業(yè)業(yè)態(tài)中將有6成都以餐飲、娛樂休閑等體驗式消費為主。

         話說錦江當(dāng)時專門派了一個團隊去青島、北京看陽光新業(yè)的項目，最終拍板。牽住了錦江君這根線，事兒就好辦了。其實租約才多少錢，改造費也不多，但這項目讓很多人知道了陽光新業(yè)的存在。淮海路中段沒有什么啥大體量的，前陣子關(guān)店潮都是沿街小鋪調(diào)整的多。這一次，為之后收購銀河賓館奠定了基礎(chǔ)。

         2014年1月和4月，陽光君先后公告，反正20.2億收了銀河賓館主樓100%和裙樓90%股權(quán)。

         澎湃了解到，主樓反正是要改造成寫字樓的，裙樓是要做成商業(yè)的，現(xiàn)在還在報方案等批。長寧區(qū)很支持啊，他們覺得虹橋開發(fā)區(qū)那塊酒店實在是太多了，然后為了寫字樓經(jīng)濟準(zhǔn)備干一件事兒，叫虹橋、中山公園拓展區(qū)規(guī)劃，要把各個標(biāo)桿一點的寫字樓通過空中走廊和地下通道連一塊。

         現(xiàn)在虹橋?qū)懽謽堑某山蛔饨鸫蟾旁?至8元/平方米/天，淮海路中段首層成交租金大概在30元/平方米/天。租金收益自己算吧。

         這個故事告訴我們，如果你沒有足夠多的錢，你想來上海玩商業(yè)，請找準(zhǔn)機會先傍上一個地頭蛇。當(dāng)然，大前提是你真的有信心，不然憑啥在上海的400多家購物中心競爭下活下來，現(xiàn)在餐飲品牌都是要業(yè)主你貼包裝修免租期啊，絕對的品牌強勢時代。

自有資金低

         內(nèi)地開發(fā)商沒法兒和新地、太古這樣的港資比耐心，一個購物中心要10年才開業(yè)這件事，模仿不來。明著講，沒那么多錢，耗不起。

         于是，怎么把自己手中不多的錢玩出彩，就要求你玩法多樣一點。

         陽光新業(yè)董秘李峻告訴澎湃記者，陽光新業(yè)現(xiàn)在在全國31個項目中，控股的有9個，參股的有17個，其他都是委托管理。參股的17個項目都被打入家世界資產(chǎn)包中，參股的比例在10%至40%之間。

         但人家不管控股多少，項目要求控制，也就是說積攢品牌和經(jīng)驗值的事兒你不能給別人做，我來！

         陽光新業(yè)早年沒啥錢的時候，聯(lián)合他們的大股東新加坡主權(quán)投資基金GIC以最少37個億收了天津“家世界”集團旗下商業(yè)物業(yè)，這個資產(chǎn)包涵蓋天津、北京、青島、鄭州、沈陽、石家莊、西安、唐山8個城市共計17個項目。

         做商業(yè)的沒有不想做REITs，但國內(nèi)還沒開閘，新加坡和香港估值現(xiàn)在都低著，但是資產(chǎn)包不能不準(zhǔn)備。陽光君的資產(chǎn)包已經(jīng)做好準(zhǔn)備，家世界最早出資比例低，現(xiàn)在有錢了會慢慢回購，并往里面加項目。

         項目上的融資也一樣，自己出錢能少則少。以收購銀河賓館為例，陽光新業(yè)采用“股+債”形式，根據(jù)公告，主樓12.62億的支付價款，借助中信信托以股權(quán)形式融資近5億，部分通過商業(yè)銀行借債。

         知情人士透露，裙樓也將有可能和信托機構(gòu)合作，也就是這項目陽光君還可能并不控股來著。

         拼命想做包租公啊。2013年，陽光新業(yè)營業(yè)收入6億元，其中商業(yè)物業(yè)租賃收入2.75億元，占公司年度營業(yè)收入的39.9％。值得說一說的是人家2013年凈利潤率超過30%，2013年凈利潤為1.9億元。

         以后，房地產(chǎn)不可能再是實打?qū)嵉卦义X，有些人玩品牌輸出溢價，有些人苦逼做開發(fā)，有些人玩金融到處借錢，所以各位玩多元化的主子們，你們其實能把一個環(huán)節(jié)玩出彩就可以了，十個茶杯就放一個蓋子的時代就要過去了。