最近網(wǎng)絡(luò)上流行一個(gè)段子，說是不管是哪里來的、研究什么的經(jīng)濟(jì)專家來到中國(guó)，最終都會(huì)被問到這樣一個(gè)問題，“你對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么看？”。而且，聽眾之前往往會(huì)昏昏欲睡，一到這個(gè)問題，就立馬全來了精神。房子確實(shí)是一個(gè)煩惱，某種程度上，又是一個(gè)令人糾結(jié)的煩惱。

        想想不為房子煩惱時(shí)是什么樣子：房子不值錢、不稀缺、不緊張，但房子不值錢，又意味著什么呢？這時(shí)往往伴隨戰(zhàn)亂恐慌、經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)彌漫……人們根本沒有心思考慮房子和置業(yè)。正如俗話說：“亂世買黃金，盛世買房子。”

        能不能既身處盛世，又沒有房子的煩惱呢？古今中外，真的很難找到這樣美好的場(chǎng)景。

古代中國(guó)：兩個(gè)例子

        （一）“長(zhǎng)安居大不易”

        唐朝大才子白居易，16歲時(shí)就少年成名，從江南前往長(zhǎng)安，拜見當(dāng)時(shí)的大名士顧況。廣為人知的故事是，顧況一開始瞧不起他，諷刺地說，你名字里有一個(gè)“居”字，你可知“長(zhǎng)安米貴，居大不易”。長(zhǎng)安當(dāng)時(shí)是國(guó)際性大都市，人口眾多，米價(jià)很貴。當(dāng)然，后來顧況一看到白居易那句“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，驚嘆之下連稱“有才如此，居亦何難”。

        白居易是一個(gè)有才華的人，他可以靠寫詩(shī)、靠為官的俸祿解決基本的吃飯問題。當(dāng)時(shí)，白居易是中央公務(wù)員，級(jí)別相當(dāng)于現(xiàn)在的處級(jí)干部，生活條件相當(dāng)不錯(cuò)，有兩個(gè)仆人，還有一匹馬。然而很少人知道，白居易終其一生都沒有在長(zhǎng)安買下房子。

        白居易有詩(shī)云：“游宦京都二十春，貧中無處可安貧?！闭f的就是20年租房的日子。直到他35歲時(shí)，他的母親和弟弟來到長(zhǎng)安投靠他，為方便家人生活起居，白居易才在長(zhǎng)安附近的郊區(qū)渭南縣買了房子。由于離上班地很遠(yuǎn)，因此白居易平時(shí)住在上班的公館中，周末再回家住。

        （二）“我生發(fā)半白,四海無尺椽”

        這句話出自北宋著名“三蘇”之一的蘇轍之口，說的就是老年仍無房的辛酸。蘇轍在當(dāng)時(shí)也是很有社會(huì)地位的人，官位不低。當(dāng)他前往開封投靠父親和哥哥時(shí)，其父蘇洵已為官幾十年，仍買不起房子。蘇轍直到晚年，掏出全部積蓄，加上狠心賣了一批藏書，才在首都開封近郊的許昌買下了第一套房子?！捌缴从腥g屋，今歲初成百步廊”。蘇轍為此狂喜，但轉(zhuǎn)念一聲嘆息道，“我老不自量”，老來成了房奴。

        從上面兩個(gè)例子可以看出，自古以來，“住房”就是一個(gè)大問題。各個(gè)朝代，即便是政府官員、公務(wù)員，政府也不敢隨便賜予他們房子，而是實(shí)行官宅制度。哪怕給公務(wù)員“公宅”，在他們不當(dāng)官以后，也會(huì)要求他們搬出去另覓住處?？梢姡谌魏螘r(shí)代，房子都是稀缺品，是一種很珍貴的資源。

        管子說：“倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)?！鳖愃频脑掃€有很多。有了好的物質(zhì)條件，才有更多的可能去講文明，房子都沒有，談何文明。

        商鞅變法時(shí)，說得更透徹，“意民之情，其所欲者田宅也”，要驅(qū)動(dòng)人民為統(tǒng)治者賣命、去打仗、去做建設(shè)，就要滿足人民的心愿。人民的心愿是什么呢？那就是，一畝宅，兩頭牛，三個(gè)孩。“民以居為安”、“安居樂業(yè)”，都是凝結(jié)了古人的經(jīng)驗(yàn)和智慧的說法。新加坡李光耀非常信奉孟子的“有恒產(chǎn)者有恒心”，將其作為立國(guó)之本，為此他發(fā)展組屋，讓新加坡90%的公民擁有自己的住房。

從先秦到清朝

        這方面有很多專業(yè)研究，我這里是做引用。中國(guó)社科院張群在自己的書中提供了很多中國(guó)古代住房的資料。在先秦，對(duì)打仗獲勝了的人，君王除了會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)百畝田之外，還會(huì)賜予五畝的宅基地。從春秋戰(zhàn)國(guó)起，就有“宅基地”的說法，農(nóng)民的住房問題基本得到保障。這個(gè)辦法能激勵(lì)農(nóng)民為秦國(guó)賣命，秦國(guó)也靠著這一措施一統(tǒng)六國(guó)。

        從先秦到唐代中期，宅地所有權(quán)的私有化程度及產(chǎn)權(quán)保障力度均大于其他類型土地。宋代以后，土地普遍私有化，宅地和其他土地權(quán)利才沒有區(qū)別。

        魏晉以后的均田制中，宅地作為土地的一部分，按人口多少分配。宅地允許農(nóng)民永遠(yuǎn)占有。唐代宅地?cái)?shù)量大，不但國(guó)家不能收回，而且可以自由買賣。這有點(diǎn)類似于當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村的宅基地制度。

        但當(dāng)宅地和其他土地沒有了法律上的區(qū)別，均進(jìn)入市場(chǎng)流通，而國(guó)家無力保障每個(gè)人均占有一定數(shù)量的宅地，土地兼并就造成了居住上的艱難，甚至士子、低級(jí)官僚也難幸免。

        當(dāng)土地變成了一種商品，就會(huì)產(chǎn)生“價(jià)高者得之”的局面。有些農(nóng)民經(jīng)不起高價(jià)的誘惑，或生活面臨困難，就會(huì)將自己家的土地賣給有錢的人。他們的土地一旦賣出去，再買回來的可能性就很小了。

        歷朝歷代的戰(zhàn)亂和復(fù)興，都和土地兼并有關(guān)。這里的土地兼并，除了農(nóng)田耕地之外，還包括宅基地。宅基地兼并之后，農(nóng)民失去土地，變成流民，之后就是一輪一輪的農(nóng)民戰(zhàn)爭(zhēng)、農(nóng)民起義。當(dāng)時(shí)的統(tǒng)治者也意識(shí)到，對(duì)住房沒有保障的話，會(huì)引起戰(zhàn)亂。所以從那時(shí)起，住房就是“維穩(wěn)”的核心。

        國(guó)家無力保障每個(gè)人均能占有一定數(shù)量的宅地，弱勢(shì)群體不能依靠市場(chǎng)獲得住宅。這促使國(guó)家建立弱勢(shì)群體保障制度。宋代成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，宋代法律承認(rèn)了政府的住宅保障責(zé)任，明確規(guī)定要給無家可歸者提供住宅。那時(shí)起，中國(guó)主要城市出現(xiàn)了救濟(jì)院、老人院這類機(jī)構(gòu)的雛形，居養(yǎng)院、安濟(jì)坊在全國(guó)得到大力推廣。若沒有盡到相關(guān)責(zé)任，機(jī)構(gòu)會(huì)遭到中央政府的懲辦，失職官員被追究刑事責(zé)任。元代明代，也都繼承了這類國(guó)家住房救濟(jì)政策。

        清代出現(xiàn)了類似今天“經(jīng)濟(jì)適用房”的住房，不過是專門為特權(quán)基層建造的。一開始，只要為滿族人，即有資格向國(guó)家申請(qǐng)免費(fèi)住房。不過后來，由于房屋確實(shí)耗費(fèi)很大，財(cái)政實(shí)在負(fù)擔(dān)不起，乾隆規(guī)定，只有旗人才可以申請(qǐng)以優(yōu)惠價(jià)格把房子買下來（這有點(diǎn)像我們的98年房改，國(guó)家拿到購(gòu)房款后，去蓋新的經(jīng)適房）；另外，原來分到的房子可以賣，先從國(guó)家手里買下來，再轉(zhuǎn)公房變成私房，從只有使用權(quán)變成擁有所有權(quán)。

圖為70年代末80年代初的上海。

近現(xiàn)代中國(guó)

        民國(guó)時(shí)期的情況是，上海有大面積棚戶區(qū)，人們?cè)凇奥菸嚉だ镒龅缊?chǎng)”——1978年的上海，人均住房面積只有3平方米，一個(gè)家庭蝸居在7-8平方米的房子里，更不用說解放前的狀況了。在廣州，據(jù)1928年的調(diào)查，該市80余萬常住人口中，有60多萬人租房居住，其房租占家用40%以上。從20世紀(jì)20年代到抗戰(zhàn)之前，上海、南京、北平、成都、武漢等城市的房客先后發(fā)起減租運(yùn)動(dòng)。

        雖然現(xiàn)實(shí)很骨感，但孫中山當(dāng)時(shí)的理想很豐滿。為解決住房問題，孫中山提出平均地權(quán)，要“耕者有其田，居者有其屋”。他描繪了很多美好的理想，比如他說要建10萬公里鐵路——這個(gè)我們到現(xiàn)在都還沒有完成，愧對(duì)先人。還有每年要建100萬間房子，等等。

        在長(zhǎng)期而言，這些確實(shí)是空談。民國(guó)在行動(dòng)上是侏儒，但言語(yǔ)上確實(shí)是巨人。我們可以看到，民國(guó)時(shí)期，制度上設(shè)計(jì)得很詳細(xì)，非常西方化。

        民國(guó)時(shí)代，已確立了土地法為核心、行政立法和地方立法為枝干的雙層次住宅法律體系。我們現(xiàn)在說“買賣不破租賃”，在1929年，就已確立了這條原則：新的房東不能把租客趕走。1930年的民國(guó)土地法，規(guī)定了在城市實(shí)行準(zhǔn)備房屋及其救濟(jì)制度。準(zhǔn)備房不足時(shí)，政府實(shí)施房屋標(biāo)準(zhǔn)租金、減免新建房屋稅款、建筑市民住宅等救濟(jì)措施。包括房租管制、公共住宅制度、私房獎(jiǎng)助制度等等，這些規(guī)定很詳細(xì)也很先進(jìn)，和現(xiàn)在差不多。問題在于民國(guó)政府的行動(dòng)力不足。

        恩格斯有一本著作，叫《論住宅問題》，對(duì)城市化與住房問題的關(guān)系有深刻洞見：“一個(gè)古老的文明國(guó)家像這樣從工場(chǎng)手工業(yè)和小生產(chǎn)向大工業(yè)過渡，并且這個(gè)過渡還由于情況極其順利而加速的時(shí)期，多半也就是‘住房短缺’的時(shí)期。在開初就作為工業(yè)中心而興起的城市中，這種住房短缺幾乎不存在?！?/p>

        在德國(guó)的大工業(yè)時(shí)代，快速城市化伴隨工業(yè)化進(jìn)程，住房矛盾尤為突出。當(dāng)年德意志民族在現(xiàn)代化過程遇到的問題，與我國(guó)當(dāng)前何其相似。

        那么，城市住房問題的本質(zhì)到底是什么？其本質(zhì)，是城市公共服務(wù)的成本問題。在農(nóng)村不需要公共服務(wù)，或不需要那么多的公共服務(wù)。農(nóng)村生活的本質(zhì)是自給自足，不需要交換和分工，是自然和封閉的，而城市生活一定需要大量的、昂貴的公共服務(wù)，從水電煤到教育醫(yī)療輕軌綠地等，這些公共服務(wù)都會(huì)被資本化到住房?jī)r(jià)格上，而總有一部分城市居民無法支付公共服務(wù)的成本。越是大城市，這樣的人越多。為此，住房保障是城市的特有問題。

        進(jìn)一步解說，房屋價(jià)格由三部分組成：

        一是它的磚瓦，即建造成本。這部分比較便宜，農(nóng)村與城市相差不大。

        二是其所在空間的公共服務(wù)的附加價(jià)值。比如一個(gè)人住在崇明，每次來市中心上班或辦事路上單程就要花兩個(gè)小時(shí)，如果不想受這個(gè)罪，改在市區(qū)買房，可以節(jié)約交通成本，避免辛苦，但就需要多付出很多很多房?jī)r(jià)。又比如大家更容易理解和感知的學(xué)區(qū)房，入名校受教育資格的價(jià)值，進(jìn)入住房?jī)r(jià)格中。

        三是房屋未來升值空間的期權(quán)，房子可保存幾十年，今天的房子不值那么多錢，但明天有可能升值，比如這里將來可能建造迪士尼，會(huì)有大綠地，等等。沒人擔(dān)保未來一定會(huì)升值，但當(dāng)大家都這樣相信，歷史上也發(fā)生過這樣的事，那么房?jī)r(jià)就一定會(huì)提前把市場(chǎng)預(yù)期的未來升值空間體現(xiàn)出來。這與股票炒作完全一樣。房屋的投機(jī)泡沫，說的就是這一部分。

        買房子相當(dāng)于參加博傻，有可能中大獎(jiǎng)，也有可能虧。這其中有個(gè)預(yù)期，比如政府說，這邊會(huì)有學(xué)區(qū)房，那邊會(huì)有地鐵。大家都相信政府的話，由此形成的預(yù)期也會(huì)附加到房屋的價(jià)格上。越是大城市，越是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地方，房?jī)r(jià)越是高。房?jī)r(jià)不取決于建造成本，而取決于后面兩項(xiàng)成本。

        所以說，住房的市場(chǎng)化使得公共服務(wù)和環(huán)境宜居性在住房?jī)r(jià)格上的顯性貨幣化，抬高了對(duì)城市住房的進(jìn)入門檻。住房的資本化使得其成為商人們投機(jī)炒作的工具，也成為政府在城市發(fā)展方面的融資手段。

        城市的集聚性與規(guī)模性，造成人口大規(guī)模集中與土地供應(yīng)不足?！白》拷^對(duì)短缺”，是城市住房問題的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺，而是城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短缺。公共服務(wù)的短缺與昂貴，是大城市的顯著特征。這些都要映射到住房上。

        另一方面，有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性，其經(jīng)濟(jì)屬性則是具有基本消費(fèi)品與商品的雙重性，是天生的投資品、多功能、長(zhǎng)周期性，受政策和規(guī)劃的約束性大。這些都進(jìn)一步加大了住房投機(jī)泡沫。

城市住房矛盾的出路

        回顧了古今中外，我們發(fā)現(xiàn)，稍有文明意識(shí)的政府，都要搞住房保障。住房保障是托底，是防火墻，守住我們的文明底線。

        廣義上說，住房保障具有社會(huì)投資屬性，這可以從兩個(gè)角度理解：一是防御性的社會(huì)投資，防止社會(huì)不穩(wěn)定不和諧對(duì)社會(huì)正常生產(chǎn)力的破壞，節(jié)約相關(guān)不必要的社會(huì)費(fèi)用；二是主動(dòng)性的社會(huì)投資，提高居民普遍的居住質(zhì)量，尤其是最低那塊短板的住房水平，會(huì)幫助相關(guān)人員提高經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力，讓整個(gè)社會(huì)更快地達(dá)到和諧成長(zhǎng)的發(fā)展目標(biāo)。

        當(dāng)然，住房權(quán)保障強(qiáng)調(diào)政府的主體地位和責(zé)任，但不是要求政府對(duì)居民住房權(quán)承擔(dān)無限責(zé)任。

        當(dāng)個(gè)人依靠自身力量從市場(chǎng)就可以滿足基本住房需要時(shí)，政府的責(zé)任是保障市場(chǎng)合理秩序；當(dāng)個(gè)人依靠自身力量無法從市場(chǎng)滿足基本住房需要時(shí)，一種可能是市場(chǎng)秩序崩潰無序或存在歧視，這時(shí)政府的責(zé)任是恢復(fù)合理市場(chǎng)秩序，一種可能是個(gè)人自身資源的原因，那么這時(shí)就有必要要求政府直接介入、提供緊急臨時(shí)救濟(jì)解決生存權(quán)，并為其發(fā)展提供幫助。

        我們當(dāng)前面臨的住房問題，是一個(gè)時(shí)代的問題。這是一個(gè)特定的階段，過若干年后，我們也許回頭想起來這個(gè)時(shí)代在住房問題上的很多怪像，可能會(huì)感覺很滑稽。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑了，城市化進(jìn)程放慢了，城市住房問題自然會(huì)緩和很多。但現(xiàn)在我們無法擺脫這種局面。不可能既享受高速增長(zhǎng)的好處，又一點(diǎn)兒也不承擔(dān)其成本和負(fù)面影響。

        有人愿意為升值預(yù)期而進(jìn)入住房市場(chǎng)，希望為這個(gè)投資機(jī)會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那么要給他機(jī)會(huì)；但有人不愿參加這個(gè)游戲，那么也要給他機(jī)會(huì)。

        所以，要根本解決住房問題，就要為不同的人提供不同的出路。風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，承受能力不同，應(yīng)該可以對(duì)應(yīng)不同住房。一部分人去買商品房，一部分人去住保障房，但除此之外，還應(yīng)當(dāng)允許一部分人可以買自己住的房子，可以一輩子住在自己的房子里，但這種房子不能參加資本的增值，也就是只有使用價(jià)值，沒有投資價(jià)值。這種房子，我稱之為“社會(huì)住房”，即介于商品房與保障房之間的第三條道路，是處于過渡形態(tài)的住房。這樣，商品房、社會(huì)房、保障房，三位一體。目前住建部在大張旗鼓，搞共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，應(yīng)該朝這個(gè)方向努力。

        （主講人系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)、教授。內(nèi)容來自作者6月22日在季風(fēng)書園“我們的城市”論壇上的分享，原題為“漫談古今中外住房問題”，澎湃（http://m.dbgt.com.cn/）記者王昀整理，經(jīng)主講人審訂）