【 編者按】

        在美國學(xué)者Richard Florida看來，“住房的過度支出”，反而是阻礙創(chuàng)新的動力。他認(rèn)為，美國的立法者鼓勵更多的住房自有，是在重蹈致使08年金融危機發(fā)生的覆轍。而新型的知識經(jīng)濟，要求人們在住房和汽車上花費更少，在教育、人力資本和技術(shù)革新上花費更多。這意味著，在美國，住房自有率不再是經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。

        大城市的知識經(jīng)濟，意味著靈活的租房選擇。而鼓勵住房自有，與這種潮流相悖。好吧，中國的情況也大同小異，我們都市青年，要租房結(jié)婚，會具備更堅定的理由。盡管住大房子是最普遍的人性需求之一。

        總而言之，他認(rèn)為，在當(dāng)下，城市要繁榮，不一定就要鼓勵人們要多買房子，而且恰恰相反，這一舉動有再次誘發(fā)危機的風(fēng)險。以下是Richard Florida在citylab的文章。

        一旦涉及住房問題，人們有時顯得永遠(yuǎn)吸取不了教訓(xùn)。從許多方面看，上一次住房危機都是2008年經(jīng)濟崩潰的誘因，它引發(fā)了長達(dá)三年的衰退。而就在美國似乎從中恢復(fù)過來時，另一場住房危機或許正顯露端倪。

        目前存在如下一些危險信號。

        其一，房市從未從大衰退中真正復(fù)蘇。房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Trulia首席經(jīng)濟學(xué)家杰德?柯爾科（Jed Kolko）指出，2014年第三季度，房市的關(guān)鍵數(shù)據(jù)有一些改善，但無一回歸到衰退前的正常水平。現(xiàn)有的住宅銷售回復(fù)到正常時期的80%，而住宅售價則停滯在正常時期的75%，低于預(yù)估3.4個百分點。更令人擔(dān)憂的是，新建住宅數(shù)量的回復(fù)情況還不到正常時期的一半（49%）?？聽柨埔嘀赋?，經(jīng)濟的基礎(chǔ)組成部分，包括就業(yè)水平、收入和住戶結(jié)構(gòu)，同樣改善遲緩。“在這一復(fù)蘇過程中，就業(yè)和房市無法從彼此那里各取所需?！彼麑懙?。

        其二，美國人繼續(xù)在住房上支出過多。即便經(jīng)濟在逐步緩慢復(fù)蘇，一連串報告顯示，家庭在供房方面時日維艱。部分癥結(jié)在于，美國人依舊追求更大的住房空間，并不限于郊區(qū)，對市區(qū)的住房空間也同樣如此。根據(jù)美國勞工統(tǒng)計局（BLS）的最新數(shù)據(jù)，2013年，美國人將其收入的逾33%投入到住房上，相比20年前上漲將近13%。下圖表示了時代變遷下住房支出的趨勢。

        房屋上的過度支出在某些地區(qū)尤其嚴(yán)重，房市的復(fù)蘇仍然顯現(xiàn)明顯的不均衡。上月發(fā)布的另一份BLS報告表明，華盛頓特區(qū)的住戶（17,603美元）在房屋上的花銷是那些俄亥俄州克利夫蘭住戶（9,061美元）的近兩倍。下列來自BLS報告的圖表，顯示出住房相關(guān)項目的年平均花費：        結(jié)論自然是，越來越多的美國家庭，尤其是中產(chǎn)階級與工薪階層，在供房上日漸困難。正在復(fù)蘇的市中心地段尤其如此，由于更多收入充裕、受過高等教育的創(chuàng)意階層搶購最佳的住房空間，特別是那些交通便捷的地段，使得服務(wù)業(yè)和勞工階層的人們在居住上更加遠(yuǎn)離市中心。

        最后，住房自有率持續(xù)下跌，并且跌幅甚巨，為二十年來的最低點——僅在64.4%（2014年第三季度）。以下是來自美國人口調(diào)查局的數(shù)據(jù)：

        目前美國一些最具生產(chǎn)力與創(chuàng)造力的大都會，像舊金山、紐約和洛杉磯，那兒的住房自有率徘徊于百分之五十至六十出頭之間。看起來，這一比率“為迅速更迭的知識經(jīng)濟提供了其所需要的租房與買房的靈活選擇。廣為通行的住房自有率不再是經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。”我曾經(jīng)寫道。

        我們正所經(jīng)歷的變革，絕不僅是世代的更替，或生活方式的簡單改變，它是一種深度的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型——我曾將其稱為“大重置”（the Great Reset）。它引發(fā)舊型郊區(qū)發(fā)展模式在經(jīng)濟體系、人口結(jié)構(gòu)與地理分布上的變化，轉(zhuǎn)而朝向一種新式、更為密集、更加市區(qū)化的趨勢發(fā)展，也與今日的知識經(jīng)濟更相匹配。我們?nèi)蕴幱谶@一重置的早期階段。若歷史可資借鑒，那么這次轉(zhuǎn)型將耗費一代人的時間，甚至更久。

        正如諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主埃德蒙?費爾普斯（Edmund Phelps）寫道，美國人是時候擺脫他們那股房產(chǎn)狂熱了。新型的知識經(jīng)濟，要求我們在住房和汽車上花費更少，在教育、人力資本和技術(shù)革新上花費更多——那些投入能夠刺激推動新的經(jīng)濟社會體系。

        但事實上我們并非在朝該方向前進(jìn)，而是步入歧途。上周末，美國企業(yè)研究會研究員彼得?沃利森（Peter J. Wallison）在《紐約時報》指出，聯(lián)邦立法松動了2010年多德-弗蘭克法案嚴(yán)厲的按揭貸款擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)。立法者希望鼓勵更多的住房自有，本質(zhì)上，這是在重蹈致使08年金融危機發(fā)生的覆轍。

        沃利森提出，這無異于“擔(dān)保下一輪住房危機?！睕]錯：是時候?qū)?dān)保標(biāo)準(zhǔn)加以更為嚴(yán)格的限制，鼓勵知識經(jīng)濟所需的密集化、混合用途、更為彈性靈活的住房選擇。

        在大蕭條期間以及二戰(zhàn)后，美國的領(lǐng)導(dǎo)人倡導(dǎo)了一系列目的明確、最終改變游戲規(guī)則的政策，使舊式的郊區(qū)發(fā)展模式建立成形，協(xié)助推動工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，創(chuàng)造了一個由勞工與住房擁有者組成的中產(chǎn)階級?，F(xiàn)在美國的經(jīng)濟面臨再次轉(zhuǎn)型，需要對更為密集的市區(qū)發(fā)展模式做同樣的事，創(chuàng)造更為靈活、有助于今日經(jīng)濟增長的房市體系。

        譯自citylab.com