去年第四季度實(shí)現(xiàn)調(diào)整后盈利的優(yōu)客工場(chǎng)，好像又回到原點(diǎn)了。

6月5日，優(yōu)客工場(chǎng)發(fā)布了2021年第一季度財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2021年一季度優(yōu)客工場(chǎng)總營(yíng)業(yè)收入2.40億元，同比增長(zhǎng)17.5%，超出上季度財(cái)報(bào)公布的收入預(yù)測(cè)值上限。凈虧損為1.268億元，較2020年同比擴(kuò)大52%，攤薄后每股虧損1.6元，同比增長(zhǎng)22.2%。

值得注意的是，去年第四季度在非美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（Non-GAAP）下，優(yōu)客工場(chǎng)第四季度實(shí)際上完成了6279萬(wàn)元的盈利，但是今年第一季度優(yōu)客工場(chǎng)調(diào)整后卻仍然虧損4670萬(wàn)元。

共享辦公行業(yè)一直被認(rèn)為是吃力不討好的生意，調(diào)整后盈利卻再度虧損的優(yōu)客工場(chǎng)，還能講好這個(gè)故事嗎？

靠外界輸血的優(yōu)客工場(chǎng)，準(zhǔn)備怎么辦？

優(yōu)客工場(chǎng)成立于2015年4月，創(chuàng)始人毛大慶博士曾是萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)便是為創(chuàng)新企業(yè)提供共享辦公空間。

企查查數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)成立至今至少完成了20輪融資，投資方有創(chuàng)新工廠、紅杉資本、天明雙創(chuàng)科技、天弘基金、大宏集團(tuán) 、上海創(chuàng)合匯基金、俊發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)等眾多機(jī)構(gòu)或企業(yè)。

需要注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)從成立至今，除了去年第四季度的調(diào)整后盈利以外，其他時(shí)間一直處于虧損當(dāng)中，眾多投資機(jī)構(gòu)的輸血是優(yōu)客工場(chǎng)續(xù)命至今的關(guān)鍵。

“共享辦公現(xiàn)在依舊處在一個(gè)新興行業(yè)試錯(cuò)的階段，所有企業(yè)都在摸索、尋找方向。”在IPO后的一次采訪中，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示。

試錯(cuò)多年的優(yōu)客工場(chǎng)，此前一直采取的是重資產(chǎn)的“二房東”模式。共享辦公企業(yè)找到合適的房產(chǎn)，與地產(chǎn)商簽訂長(zhǎng)租合同，再對(duì)內(nèi)部加以改造打造成“共享辦公空間”，最后出租給個(gè)人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”這一重資產(chǎn)模式的缺點(diǎn)也很明顯，不管有沒(méi)有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金，以及共享空間的各項(xiàng)維護(hù)費(fèi)用。這種運(yùn)營(yíng)模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴(kuò)展市場(chǎng)以抵消損失，但它賺到的錢(qián)越多，虧損缺口也越大，因?yàn)樽饪偷臄?shù)量和共享空間維護(hù)費(fèi)的增加總是成正比的。另外，“高買(mǎi)低租”的擴(kuò)張方式所增加的成本也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更大的負(fù)擔(dān)。

按照業(yè)內(nèi)人士估算，在這種模式下，共享辦公的出租率，必須平均達(dá)到85%左右，才能保持盈虧平衡。

負(fù)重前行多年之后，優(yōu)客工場(chǎng)陷入了和“共享辦公鼻祖”WeWork相似的境地——連年虧損、靠外界輸血續(xù)命。尤其是2020年初那場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)與WeWork來(lái)說(shuō)，可以算得上是“讓本來(lái)不富裕的家庭，雪上加霜”。

不過(guò)好在優(yōu)客工場(chǎng)和WeWork開(kāi)始選擇瘦身。

瘦身的共享辦公企業(yè)，準(zhǔn)備靠什么競(jìng)爭(zhēng)下半場(chǎng)

WeWork這邊，軟銀收購(gòu)其他股東的股權(quán)后，選擇將創(chuàng)始人諾伊曼踢出局，裁掉了大量員工并變賣(mài)了許多非核心業(yè)務(wù)，WeWork相當(dāng)于經(jīng)歷了一次大換血。

WeWork中國(guó)也成了WeWork“去包袱”戰(zhàn)略下的棄子之一，但它并不是第一個(gè)犧牲品。此前，WeWork還相繼關(guān)停了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)WeLive和私立學(xué)校WeGrow。即使2020年受到疫情的影響，但在軟銀的維持下，WeWork依舊實(shí)現(xiàn)了32億美元的營(yíng)收，毫無(wú)疑問(wèn)，軟銀的措施起到了作用。

WeWork的失敗給其他共享辦公企業(yè)敲響了警鐘，與WeWork選擇收縮不同的是，以優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間為首的中國(guó)共享辦公企業(yè)們，在瘦身的同時(shí)還在尋找新的模式。

近些年，優(yōu)客工場(chǎng)頻頻將旗下的子公司，轉(zhuǎn)移到大然凌一旗下，充實(shí)這一平臺(tái)。由于大然凌一也是優(yōu)客工場(chǎng)的子公司，所以相當(dāng)于演繹了一出出“子變孫”的戲碼。過(guò)去短短的半年時(shí)間內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)陸續(xù)將位于北京、深圳、太原、蘇州、南京等地的子公司，注入大然凌一旗下。

財(cái)報(bào)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)今年第一季度的工作空間會(huì)員服務(wù)收入為8970萬(wàn)元，同比下降了30.8%。在營(yíng)收同比增長(zhǎng)的同時(shí)，工作空間會(huì)員服務(wù)收入減少主要原因是優(yōu)客工場(chǎng)關(guān)閉了沒(méi)有盈利的共享辦公空間，以及在轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的工程中導(dǎo)致的共享辦公空間業(yè)務(wù)的收縮。

“輕資產(chǎn)+重自營(yíng)”的模式成為了優(yōu)客工場(chǎng)的“救命稻草”。

在這個(gè)戰(zhàn)略下，優(yōu)客工場(chǎng)的主要業(yè)務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是優(yōu)客工場(chǎng)的自營(yíng)業(yè)務(wù)，而它們無(wú)一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優(yōu)客工場(chǎng)仍要承擔(dān)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

提供運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工服務(wù)的U Brand，則是優(yōu)客工場(chǎng)近些年才慢慢發(fā)展起來(lái)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在U Brand模式下，優(yōu)客工場(chǎng)并不租賃物業(yè)，而是讓擁有房源的小業(yè)主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負(fù)責(zé)裝修、獲客以及運(yùn)營(yíng)。小業(yè)主獲取租金，優(yōu)客工場(chǎng)就從中收取服務(wù)費(fèi)。截至2021年3月31日，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理面積已增加到了36.5萬(wàn)平方米。

不只是優(yōu)客工場(chǎng)押注輕資產(chǎn)，氪空間也有如此打算。氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城透露，氪空間以后將專注于那些在全國(guó)各地都有辦事處的企業(yè)客戶，幫助他們尋找新的辦公地點(diǎn)，同時(shí)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)他們的辦公室。

從優(yōu)客工場(chǎng)2020年財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，公司蓄勢(shì)謀變的已露端倪。在公司總資產(chǎn)下滑超過(guò)23%的情況下，同期公司貨幣資金達(dá)到3.48億元，較2019年增長(zhǎng)近一倍。另外，公司短期應(yīng)收賬款也同樣出現(xiàn)了超過(guò)45%的增幅。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的順利，讓優(yōu)客工場(chǎng)喊出了2021年“一平臺(tái)、一計(jì)劃”的口號(hào)，隨后上線分銷(xiāo)平臺(tái)“樓宇速讀”，計(jì)劃在2021年覆蓋所有34個(gè)省級(jí)行政區(qū)。

地產(chǎn)巨頭紛紛入局，行業(yè)會(huì)迎來(lái)新一輪洗牌嗎？

雖然像優(yōu)客工場(chǎng)這類(lèi)共享辦公企業(yè)一直處于虧損當(dāng)中，但擴(kuò)展到整個(gè)行業(yè)中也不是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利的選手。

去年上市的德必文化，旗下運(yùn)營(yíng)的園區(qū)物業(yè)多是老舊建筑群改造而成，2017年至2019年，德必文化分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約0.22億元、0.55億元、1.21億元。不僅如此，還有一家名為“創(chuàng)富港”的共享辦公企業(yè)，也是類(lèi)似于輕資產(chǎn)的模式，在去年上半年的凈利潤(rùn)達(dá)到了1812萬(wàn)元。

無(wú)論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，隨著行業(yè)中越來(lái)越多的選手看到盈利的曙光，但在那之前共享辦公選手們還要面對(duì)房地產(chǎn)巨頭們的跨界入局。

2019年底，萬(wàn)科上線了辦公品牌“牛小時(shí)Office”，并在2020年6月于蘇州正式開(kāi)業(yè)。根據(jù)公開(kāi)信息顯示，牛小時(shí)Office首個(gè)項(xiàng)目面積達(dá)到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小時(shí)Office的出租率達(dá)到了50%~60%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)接近一些行業(yè)內(nèi)的頭部選手。

在這條賽道上，萬(wàn)科并不孤單——中國(guó)金茂的J SPACE、凱德的奕橋Bridge+、恒基兆業(yè)的Bcos、普洛斯的GWS普隆空間……地產(chǎn)巨頭們儼然已經(jīng)將這條賽道變成了新的戰(zhàn)場(chǎng)。

對(duì)于后入局的一眾地產(chǎn)巨頭來(lái)說(shuō)，共享辦公行業(yè)已經(jīng)發(fā)展數(shù)年，用戶也被教育的非常妥帖，無(wú)需再花上額外精力去教育市場(chǎng)；另外，此前一眾共享辦公玩家的退場(chǎng)讓市場(chǎng)空出了大片份額，正是它們?nèi)雸?chǎng)的好時(shí)機(jī)。

另外，這些地產(chǎn)巨頭同樣有著屬于自身的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)——自有物業(yè)以及充足的資金儲(chǔ)備，這兩點(diǎn)讓它們不必承受初創(chuàng)企業(yè)們的高額租金壓力。以萬(wàn)科為例，其物業(yè)服務(wù)收入在2020年已達(dá)到182.04億元，萬(wàn)科云（住宅物業(yè)服務(wù)）截至年末累計(jì)在管面積則高達(dá)5.66億平方米。

地產(chǎn)巨頭們的強(qiáng)勢(shì)入局，被很多業(yè)內(nèi)人士視作新一輪大洗牌的開(kāi)端，然而也有人認(rèn)為，巨頭們短期內(nèi)難以對(duì)目前的格局造成改變。星庫(kù)空間創(chuàng)始人兼CEO白羽曾表示，碎片化存量資產(chǎn)精細(xì)運(yùn)營(yíng)并不是開(kāi)發(fā)商所擅長(zhǎng)的，它們對(duì)行業(yè)不會(huì)有主導(dǎo)影響。“隨著行業(yè)加快淘汰，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是來(lái)自同行，更多的是來(lái)自市場(chǎng)，誰(shuí)能率先實(shí)現(xiàn)盈利，誰(shuí)就有領(lǐng)先的機(jī)會(huì)。”