深圳前海，33棟企業(yè)辦公物樓將載入金融史。

        2015年6月26日，國內(nèi)首只REITS產(chǎn)品——鵬華前海萬科REITs基金（下稱“前海萬科REITS”）將公開發(fā)行，這意味著公募基金的投資范圍擴(kuò)展到不動產(chǎn)領(lǐng)域。

        也就是說，海外市場現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大資產(chǎn)，已逐步進(jìn)入中國內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置池。

        所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

        以鵬華前海萬科REITS為例，該基金以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例，投資于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司（下稱“萬科前海企業(yè)公館”）50%的股權(quán)。

        2014年2月，中國證監(jiān)會主席肖鋼到前海調(diào)研時，現(xiàn)場表態(tài)支持前海試點REITS。2015年4月22日，鵬華基金向證監(jiān)會上報產(chǎn)品方案，6月初即獲批，作為創(chuàng)新品種，這樣的閃電速度并不多見。

        REITS收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。與中國信托純粹屬于私募的性質(zhì)不同，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。

        此前，國內(nèi)已有兩只私募性質(zhì)的REITS在深交所掛牌交易。不久的將來，前海萬科REITS也將在深交所掛牌交易。

        深交所副總經(jīng)理林凡24日表示，已經(jīng)有多家基金公司正在尋求開發(fā)REITS產(chǎn)品，這意味著未來在REITS領(lǐng)域還有更多選擇。

        首只REITS究竟是怎么玩的？澎湃新聞（m.dbgt.com.cn）記者為你揭開它的神秘面紗。

1.前海萬科REITS如何交易？

        在基金合同生效后10年內(nèi)，基金封閉運作并在深圳證券交易所上市交易。

        上市首日的開盤參考價為前一交易日基金份額凈值?；饘嵭袃r格漲跌幅限制，漲跌幅比例為10%，基金最小買入申報數(shù)量為10000份，申報價格最小變動單位為0.001元人民幣。

        基金封閉運作期屆滿后，會轉(zhuǎn)為上市開放式基金，屬性變?yōu)閭突稹?/p>

2.投資標(biāo)的是什么，基金如何獲利？

        封閉運作期內(nèi)，基金資產(chǎn)不超過50%的部分，是通過增資入股，獲得萬科前海企業(yè)公館50%的股權(quán)，該部分股權(quán)對價12.7億。

        基金的獲利方式，是在股權(quán)持有期內(nèi)，獲得股權(quán)對應(yīng)的，前海企業(yè)公館項目100%的實際或應(yīng)當(dāng)取得的，除物業(yè)管理費收入之外的營業(yè)收入。

        另外，不低于50%的基金資產(chǎn)將投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等。

3.REITS的收益如何？

        國內(nèi)沒有可參考的案例。美國是REITS的發(fā)源地，也是目前全球REITS最為發(fā)達(dá)的國家，其他國家地區(qū)的發(fā)展都或多或少參考了美國REITS的發(fā)展經(jīng)驗。過去20年中，多個REITS板塊實現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報，如自助式倉儲的年化回報率是16%，公寓、零售、寫字樓是12%，醫(yī)療是13%。

4.萬科前海企業(yè)公館是個什么樣的項目？

        前海企業(yè)公館項目是商業(yè)用寫字樓，位于深圳市前海合作區(qū)荔灣片區(qū)。

        項目的總占地面積約為93192.96平方米，包含約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個大型公共建筑，約6個小型公共建筑，擬總建筑面積約為65200平方米，總投資人民幣約7.7億元。

5.物業(yè)目前對外出租的情況如何？

        截至2015年3月，前海企業(yè)公館項目已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達(dá)到100%。包括匯豐銀行、中國聯(lián)通、廣發(fā)證券在內(nèi)的49家企業(yè)已經(jīng)簽署租賃合同。

6.投資門檻是多少？

        基金的面值是1元，首募期間，認(rèn)購金額最低是10萬元，追加認(rèn)購單筆最低金額1000元。證監(jiān)會規(guī)定，募集的總份額不能超過30億。

        如果是通過場內(nèi)認(rèn)購，單筆最低金額是10萬份，超過的部分必須是1000份的整數(shù)倍。

7.萬科前海企業(yè)公館物業(yè)預(yù)測的收益有多少？

        有保證金制度補償。

        具體說，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司將開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬元的保證金，并確保每年維持不低于2000萬的保證金。

        若當(dāng)期營業(yè)收入扣減物業(yè)管理費收入后的余額低于上圖比較基準(zhǔn)，深圳萬科將以保證金賬戶資金余額為限，按差額向基金進(jìn)行支付。

        不過，如果業(yè)績太好，超過業(yè)績比較基準(zhǔn)過多，基金資產(chǎn)將以已收到的投資收益，就差額部分按一定比例向保證金賬戶支付深圳萬科收益分成，這個時候，基金凈值會出現(xiàn)一定幅度的下跌。

9.封閉期結(jié)束后，如何實現(xiàn)股權(quán)退出？

        根據(jù)協(xié)議，該基金應(yīng)分別在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳萬科或深圳萬科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的股權(quán)，直至全部股權(quán)退出。

10.房地產(chǎn)企業(yè)通過REITS融資有什么好處？

        通過REITS這一市場化的直接融資途徑，可以盤活存量資產(chǎn)，加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)速度通過REITS收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，可以撬動更多地社會資本參與開發(fā)建設(shè)。

        另一方面，REITS還有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，協(xié)助重資產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張。

        以此前已經(jīng)在深交所掛牌的私募REITS蘇寧云創(chuàng)為例，對于零售企業(yè)的競爭，蘇寧在早些時候做了布局，購置了大量的核心門店。這些門店蘇寧不租，大量競爭對手就會租，而且會跟蘇寧持續(xù)競爭這些位置，因此蘇寧不得已就得持有，背負(fù)重資產(chǎn)。

        而通過REITS這種權(quán)益型的工具，把重資產(chǎn)的增值的收益完全從企業(yè)里剝離出來，減輕了蘇寧的企業(yè)報表負(fù)擔(dān)，能快速廣泛地控制線下資源。