在李嘉誠(chéng)從內(nèi)地“撤資”所引起的風(fēng)波中，地產(chǎn)霸權(quán)這一概念反復(fù)出現(xiàn)。地產(chǎn)霸權(quán)是香港基層民眾近年來(lái)熱衷使用的一個(gè)詞匯。吊詭的是，人們一面口口聲聲以此為由將李嘉誠(chéng)為代表的香港富豪指為“萬(wàn)惡資本家”，實(shí)際上卻對(duì)于地產(chǎn)霸權(quán)的運(yùn)作機(jī)制卻并不了解，因此在面對(duì)由其引起的沖突時(shí)往往會(huì)做出錯(cuò)誤的歸因。今年年初在沙田新城市廣場(chǎng)爆發(fā)的反水客示威活動(dòng)就是一個(gè)典型的例子。

下文將主要以沙田，尤其是沙田市中心為例，討論地產(chǎn)霸權(quán)如何在沙田獲得壟斷地位并占領(lǐng)本地居民的社區(qū)空間。沙田區(qū)是香港十八區(qū)其中一區(qū)，沙田是香港沙田區(qū)的主要部分，位于新界的中部。香港政府從1960年開(kāi)始將沙田規(guī)劃為一個(gè)衛(wèi)星城市，也就是沙田新市鎮(zhèn)，而沙田市中心則是沙田新市鎮(zhèn)的中心及最繁榮的地帶。

1970年代以來(lái)沙田的歷史發(fā)展

1973年的沙田

上世紀(jì)六十年代開(kāi)始，香港政府在人口與土地壓力下頒布新市鎮(zhèn)發(fā)展大綱，同時(shí)配合“十年建屋計(jì)劃”。新市鎮(zhèn)的基本理念“自給自足”、“均衡發(fā)展”，要求能滿足不同人口住房、就業(yè)、商業(yè)、社區(qū)、康樂(lè)、教育、醫(yī)療等各方面需求。

70年代初，沙田作為第一批新市鎮(zhèn)開(kāi)始發(fā)展，市中心選在舊沙田墟市，墟市與商鋪食肆清拆，改建為今日的新城市廣場(chǎng)。社區(qū)康樂(lè)設(shè)施有沙田大會(huì)堂、沙田公園等，另有酒店和其他商廈、娛樂(lè)設(shè)施建立在市中心；高密度住宅區(qū)建立在市中心城門(mén)河兩旁沙田谷，低密度樓宇則在新市鎮(zhèn)外圍較高地勢(shì)，主要由政府興建的公屋；工業(yè)區(qū)分布在火炭、大圍等四個(gè)區(qū)域，以制造業(yè)和貨倉(cāng)為主，保留曾大屋等部分鄉(xiāng)村及自然保育區(qū)；最重要的交通設(shè)施是九廣鐵路，其中沙田火車(chē)站位于沙田市中心。

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沙田人口從70年代初的3萬(wàn)增長(zhǎng)至2014年的65.8萬(wàn)，成功緩解了香港市中心人口壓力，被視為香港新市鎮(zhèn)的典范。

然而，這一城市化進(jìn)程還有另外一面。自1960年起，以李嘉誠(chéng)為代表的香港地產(chǎn)商注意到了土地蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，開(kāi)始投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。新市鎮(zhèn)計(jì)劃展開(kāi)后，政府需要大量收地以興建基礎(chǔ)設(shè)施和公共場(chǎng)所。為減少現(xiàn)金支出，政府發(fā)出“換地權(quán)益書(shū)”，土地?fù)碛姓呖稍谌蘸笮陆缛魏涡率墟?zhèn)發(fā)展地區(qū)換取建筑用地。新鴻基與恒基等地產(chǎn)商開(kāi)始在70、80年代積極收購(gòu)換地權(quán)益書(shū)，買(mǎi)入新市鎮(zhèn)發(fā)展用地和新界農(nóng)地，從新市鎮(zhèn)計(jì)劃獲得了龐大盈利。

除了低成本鎖定土地，房產(chǎn)商在物業(yè)方面也大舉投資。以新鴻基為例，80年代初，為了配合新市鎮(zhèn)大型住宅屋邨的發(fā)展，它開(kāi)始在各新市鎮(zhèn)中心興建大型綜合商場(chǎng)，首個(gè)項(xiàng)目就是沙田市中心的新城市廣場(chǎng)。這是當(dāng)時(shí)沙田新市鎮(zhèn)內(nèi)最龐大的商業(yè)建設(shè)，包括百貨公司、店鋪、影院、餐廳、文娛設(shè)施，吸引大量客流，獲得極大成功。之后新鴻基又新建新城市廣場(chǎng)二三期、并相繼在各新市鎮(zhèn)中心建大型綜合商場(chǎng)，包括新屯門(mén)中心、上水廣場(chǎng)等，獲得大量收益。

英國(guó)地理學(xué)家大衛(wèi)·哈維提出的“都市企業(yè)主義”（urban entrepreneurialism）理論指出，為了掘取壟斷地租，流動(dòng)的全球資本會(huì)與當(dāng)?shù)卣现\，以發(fā)展的名義占據(jù)或馴化具有獨(dú)特文化價(jià)值的集體象征資本。沙田新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式正是這種情形。

一方面，政府財(cái)力有限，需要借助市場(chǎng)力量吸引私人資本參與投資與興建配套設(shè)施，以滿足以大型住宅為主的新市鎮(zhèn)項(xiàng)目里不同居民生活、購(gòu)物、娛樂(lè)等需求。另一方面，私人資本也得以在參與市鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，以低成本占據(jù)大量土地與空間資源，當(dāng)新市鎮(zhèn)發(fā)展起來(lái)后，這些資源擁有了不可替代的獨(dú)特價(jià)值，比如交通便利、客流量大等，令其價(jià)值不斷攀升，由此私人資本獲得了壟斷地租。

沙田新市鎮(zhèn)的發(fā)展并非是政府主導(dǎo)或市場(chǎng)主導(dǎo)的，而是政府與市場(chǎng)合作、官商合謀促成的，這就決定了沙田市中心的空間必須圍繞資本進(jìn)行轉(zhuǎn)變。而其后香港的多項(xiàng)土地政策，一步步刺激香港的房地產(chǎn)不斷升溫，最終形成了香港地產(chǎn)霸權(quán)不可撼動(dòng)的支柱地位。

沙田市中心的空間改造與變遷

政府的規(guī)劃與商業(yè)資本的推動(dòng)令沙田市中心從一個(gè)鄉(xiāng)郊之地成為都市空間。然而規(guī)劃中自給自足、均衡發(fā)展的理念并未完全實(shí)現(xiàn)。盡管人口迅速增長(zhǎng)，但是工商業(yè)未能積極卷入，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)職位不足，此外社區(qū)公共設(shè)施也未能配合人口增長(zhǎng)，與本地社區(qū)的融合與生態(tài)環(huán)境的保育更為缺失。就這樣，在地產(chǎn)霸權(quán)的控制下，沙田市中心逐漸淪為一個(gè)以滿足購(gòu)物為主的商業(yè)空間。

沙田市中心最初的空間規(guī)劃強(qiáng)調(diào)秩序。公共空間與私人空間劃分清晰，分層式的空間結(jié)構(gòu)使不同用途區(qū)域有效率地運(yùn)作及相互連接，一切井井有條，如同一個(gè)功能完備的系統(tǒng)。

香港本地城市地理學(xué)者認(rèn)為沙田新市鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)是港英政府以空間秩序規(guī)訓(xùn)居民生活的手段，由此發(fā)展出香港中產(chǎn)階級(jí)的“沙田價(jià)值”觀念，即強(qiáng)調(diào)秩序、系統(tǒng)化、功能化、專(zhuān)業(yè)形象。

空間也建構(gòu)了沙田人的身份認(rèn)同，他們熱愛(ài)干凈有序的生活，認(rèn)同政府精密的規(guī)劃，他們信奉個(gè)人努力，從草根奮斗成為專(zhuān)業(yè)、中產(chǎn)，這更令他們對(duì)自己的社區(qū)滿足，以作為“沙田友”而自豪。

然而這只是故事的前半段，“沙田友”篤信的價(jià)值觀與井井有條的生活很快被打破了。當(dāng)年新鴻基在擬定新城市廣場(chǎng)計(jì)劃時(shí)，曾向政府許諾興建康樂(lè)設(shè)施以滿足沙田居民需求，然而說(shuō)好的溜冰場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、桌球室都未實(shí)現(xiàn)。

2003年自由行開(kāi)放，新城市廣場(chǎng)把握商機(jī)迅速進(jìn)行翻新工程，原先受到沙田友喜愛(ài)的音樂(lè)噴泉與羅馬廣場(chǎng)樓梯全部拆除，昔日店鋪或解約、或被迫遷址高層鋪位。隨著客流量增大，營(yíng)業(yè)額提高，租金也水漲船高，新城市廣場(chǎng)內(nèi)不斷有店鋪關(guān)張。商場(chǎng)內(nèi)的麥當(dāng)勞餐廳曾是這一快餐業(yè)巨頭的全球十大最繁忙分店之一，竟也在今年上半年因付不起租金而結(jié)業(yè) 。

而新城市廣場(chǎng)周邊的另外幾個(gè)商場(chǎng)，包括華懋集團(tuán)旗下的好運(yùn)中心、希爾頓中心，恒基兆業(yè)旗下的沙田中心和沙田廣場(chǎng)，則淪為藥房與廉價(jià)貨品的聚集地。由于沙田的商鋪不再為本地居民服務(wù)，新一代沙田居民對(duì)沙田已無(wú)社區(qū)歸屬感與認(rèn)同感。

總體而言，沙田市中心的空間變化經(jīng)歷了兩個(gè)過(guò)程。第一階段，如改革開(kāi)放后中國(guó)的都市空間變遷一樣，趨勢(shì)是功能化與專(zhuān)業(yè)化。一方面試政府精細(xì)規(guī)劃了各個(gè)區(qū)域的土地用途，另一方面，市場(chǎng)力量的介入造成了專(zhuān)業(yè)區(qū)域越來(lái)越集中，比如在沙田市中心，商業(yè)零售區(qū)域日趨擴(kuò)大與集中。

第二個(gè)階段，則是都市內(nèi)部發(fā)生邊緣化的過(guò)程。一方面，由于租金昂貴，在不同產(chǎn)業(yè)之間，利潤(rùn)較高的產(chǎn)業(yè)不斷擠壓低利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，比如零售業(yè)擠壓餐飲業(yè)，在零售業(yè)內(nèi)部，比如利潤(rùn)附加值高的奢侈品行業(yè)擠壓低端品牌，銷(xiāo)量高的運(yùn)動(dòng)用品、化妝品等行業(yè)擠壓其他行業(yè)等等，此外也包括特許及連鎖商店取代私人小店。這種擠壓體現(xiàn)在空間上就是店鋪的同質(zhì)化與單一化，以及租金的梯度化。

另一方面，邊緣化也體現(xiàn)在地區(qū)的分化和不平等的加劇。比如住宅空間上，地理上相鄰的瀝源邨（瀝源邨位于沙田新市鎮(zhèn)的一個(gè)公共屋邨，公共屋邨是香港政府為低收入居民提供的廉租房）與位于新城市廣場(chǎng)的商業(yè)住宅不論是社區(qū)環(huán)境還是人群都明顯分化，后者要高端得多，房?jī)r(jià)也相差懸殊。集中化與分化在沙田市中心的同時(shí)存在決定了它必然將成為一個(gè)爭(zhēng)議空間。

游客、水貨客與沙田友的空間爭(zhēng)議

沙田的空間轉(zhuǎn)變?yōu)橛慰团c水貨客提供了方便（注：水貨客是指利用香港零關(guān)稅與貿(mào)易中心的條件，攜帶在香港以較低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的商品進(jìn)入大陸轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)的人，既有大陸人，也有香港人甚至外籍人士）。商鋪的集中化為一站式采購(gòu)提供方便，類(lèi)型的同質(zhì)化為貨比三家提供條件。

沙田的地理位置在香港并非市中心地區(qū)，然而隨著與大陸經(jīng)濟(jì)往來(lái)的頻繁和交通的便利加速，其地理位置在深港一體的格局下逐漸趨于中心。與上水、屯門(mén)等靠近深圳口岸并擁有大型綜合商場(chǎng)的新市鎮(zhèn)中心一樣，沙田市中心逐漸成為游客及水貨客購(gòu)物休閑的地方。

在自由市場(chǎng)的供需關(guān)系下，為滿足更大經(jīng)濟(jì)體量下大陸消費(fèi)者的購(gòu)物喜好與要求，大量藥店、鞋店、化妝品店、食品店占據(jù)了商場(chǎng)空間，而原先服務(wù)于本地居民的店鋪則漸漸消失。這一空間吞噬的過(guò)程發(fā)生的動(dòng)因從人口/利潤(rùn)關(guān)系上來(lái)說(shuō)，是由于商場(chǎng)的游客人數(shù)超越本地居民人數(shù)，消費(fèi)能力也高于本地消費(fèi)，從資本/成本上來(lái)說(shuō)，則是小型店鋪對(duì)租金的承受能力不如大型連鎖店鋪，因而只有退出。

在本地居民看來(lái)，沙田市中心的功能之所以單一化，店鋪同質(zhì)化，房?jī)r(jià)攀升，空間逼仄，這種種問(wèn)題都是因?yàn)榇箨懴M(fèi)者來(lái)消費(fèi)造成的，因此一些本土激進(jìn)團(tuán)體甚至發(fā)起了“捍衛(wèi)沙田”的反水貨客運(yùn)動(dòng)，針對(duì)拖行李箱的旅客示威挑釁。

但是，他們并沒(méi)有意識(shí)到表象之下地產(chǎn)霸權(quán)在其中的主導(dǎo)地位，以及利潤(rùn)被地產(chǎn)霸權(quán)掘取的事實(shí)。正是在資本的作用下，沙田不再作為一個(gè)地方存在，而是轉(zhuǎn)化成了一個(gè)提供貨品的空間，而貨品也來(lái)自全球各地的、去地方化的物品。這種流動(dòng)的、匿名化的、資本化的空間處理方式與沙田友、沙田作為社區(qū)空間都存在巨大沖突。