本文來自微信公眾號(hào) “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同。

隨著蘇州華貿(mào)與麗思卡爾頓酒店暨萬豪行政公寓項(xiàng)目的合作簽約正式落定，蘇州將成為繼北京和上海之外，第三座擁有“雙獅王”的城市。據(jù)了解，華貿(mào)麗思卡爾頓酒店位于姑蘇核心的石路商圈，建筑面積25000平方米，設(shè)有200間客房，預(yù)計(jì)明年年底試營(yíng)業(yè)。這是繼2019年珠海九州灣項(xiàng)目簽約之后，麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓第二次以組合簽約的形式亮相。

不僅如此，前不久開業(yè)的廣州增城凱悅酒店也留出了近四分之一的客房，用于打造服務(wù)式公寓產(chǎn)品。服務(wù)式公寓與高端酒店，似乎越來越喜歡“抱團(tuán)”。

服務(wù)式公寓，高端酒店的“標(biāo)配”？

根據(jù)蘇州華貿(mào)中心與萬豪國際集團(tuán)簽署的《蘇州華貿(mào)麗思卡爾頓酒店暨萬豪行政公寓合作備忘錄》，麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓一同將成為蘇州華貿(mào)中心的酒店住宿配套，與其他業(yè)態(tài)一同形成“生態(tài)圈”。

這樣的操作，在同樣由華貿(mào)集團(tuán)操刀的北京華貿(mào)中心也上演過。2004年4月，北京華貿(mào)中心與萬豪簽訂管理合同，北京麗思卡爾頓酒店和北京JW萬豪酒店同時(shí)入駐北京華貿(mào)中心。據(jù)新聞報(bào)道，2007年一開業(yè)，這兩家酒店在2008年奧運(yùn)期間的客房就已經(jīng)全部被訂滿。據(jù)酒店公關(guān)部負(fù)責(zé)人表示，預(yù)訂電話絡(luò)繹不絕，還有不少客人排在了等待名單上。

回看本次麗思卡爾頓酒店與萬豪行政公寓同時(shí)落地的蘇州，同樣也用數(shù)據(jù)表現(xiàn)著雙品牌落地的正確性。據(jù)《2020年城市GDP百強(qiáng)榜》數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，蘇州成為第6個(gè)突破2萬億的城市，僅次于上海、北京、深圳、廣州、重慶。這樣的生產(chǎn)總值，讓萬豪能夠安心讓蘇州成為國內(nèi)第三座擁有“雙獅王”的城市。

翻閱目前已開業(yè)/簽約的12家萬豪行政公寓相關(guān)資料，“麗思卡爾頓酒店&萬豪行政公寓”的雙品牌組合入駐，并不是首次。

2019年，珠海國企九洲控股集團(tuán)與眾多戰(zhàn)略合作伙伴建立合作關(guān)系，其中就包括萬豪國際集團(tuán)。根據(jù)協(xié)議，萬豪國際集團(tuán)將麗思卡爾頓酒店和萬豪行政公寓引進(jìn)落戶珠海。九洲中心觀光塔內(nèi)將有4萬平方米用于引入麗思卡爾頓，萬豪行政公寓酒店位于位于九洲灣游艇俱樂部區(qū)域，面積1萬平方米。萬豪行政公寓酒店預(yù)計(jì)最快將于2023年開業(yè)，而麗思卡爾頓開業(yè)將視九洲中心觀光塔建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)將于2027年開業(yè)。

服務(wù)式公寓與高端酒店同時(shí)落地的情況，不僅發(fā)生在萬豪酒店集團(tuán)，還發(fā)生在凱悅酒店集團(tuán)。

7月底新開業(yè)的廣州增城凱悅酒店，擁有408間客房，其中包含96間服務(wù)式公寓。根據(jù)官網(wǎng)顯示，96間凱悅公寓主要有凱悅公寓雙床房和凱悅公寓套房?jī)煞N房型。同時(shí)與其他客房相比，凱悅公寓額外添置了洗衣機(jī)、冰箱、微波爐等適用于長(zhǎng)住場(chǎng)景的家用電器，讓長(zhǎng)居于此的賓客感受到家外之家的溫馨與便利。

2019年9月開業(yè)的廣州瑰麗酒店也是如此，瑰麗府邸作為瑰麗旗下的服務(wù)式公寓，與廣州瑰麗位于同一棟大樓內(nèi)。僅在瑰麗酒店之下的瑰麗府邸，同樣可以讓住客枕著廣州的摩天高樓而眠。略有不同的是，由于少了頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的加持，瑰麗府邸的客房與酒店客房有所差異，同時(shí)價(jià)格也更親民，套房的出租價(jià)格約1700元人民幣，比瑰麗酒店的基礎(chǔ)客房更具性價(jià)比。

綜合觀察發(fā)現(xiàn)，隨著瑰麗、凱悅、萬豪的持續(xù)加碼，服務(wù)式公寓儼然已成為了高端酒店落地的“標(biāo)配”之一。

13年，服務(wù)式公寓與高端酒店越走越近

正如上文所說，蘇州華貿(mào)與萬豪的簽約合作并不是服務(wù)式公寓與高端酒店“結(jié)合史”的開端。通過梳理國內(nèi)服務(wù)式公寓與高端酒店的結(jié)合歷程，空間秘探發(fā)現(xiàn)，酒店品牌方之外，業(yè)主也是將這兩個(gè)業(yè)態(tài)結(jié)合的重要推手。

2008年，北京銀泰中心正式開業(yè)，與其一同亮相的不僅有中國首家柏悅酒店——北京柏悅酒店，還有261套服務(wù)式公寓柏悅居以及21套府邸式公寓柏悅府。服務(wù)式公寓+高端酒店，這樣的產(chǎn)品組合，在當(dāng)時(shí)城市綜合體中并不多見，但是在國外卻已經(jīng)存在多年，美國芝加哥柏悅酒店和東京柏悅酒店都不乏服務(wù)式公寓的身影。

因此，將第一次在國內(nèi)試水這類產(chǎn)品組合的銀泰集團(tuán)成為“鼻祖”，也不為過。為了項(xiàng)目的順利落地，銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人沈從軍不僅親自飛到位于美國芝加哥的凱悅集團(tuán)總部，為北京銀泰中心引入柏悅酒店品牌，還請(qǐng)來了設(shè)計(jì)大師季裕棠負(fù)責(zé)服務(wù)式公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。柏悅府與北京銀泰柏悅酒店共享一樓，位于柏悅酒店總統(tǒng)套房上方，專屬電梯可直達(dá)柏悅酒店大堂，專享全面而尊貴的酒店公共服務(wù)設(shè)施及私人化的柏悅酒店定制管理服務(wù)，如酒店管家專職服務(wù)、私人飛機(jī)租賃、醫(yī)療支援及資產(chǎn)管理等等。

可以說，北京銀泰中心奠定了服務(wù)式公寓和高端酒店統(tǒng)一設(shè)置在同一個(gè)建筑群的發(fā)展基調(diào)。此后同樣由銀泰操刀的成都華爾道夫酒店與華悅府、華悅居亦是如此。

不過，想要實(shí)現(xiàn)在同一個(gè)建筑群中的對(duì)于非酒店系的服務(wù)式公寓品牌而言，并不容易。以雅詩閣服務(wù)式公寓為例，11個(gè)在華運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目與高端酒店鄰近，與高端酒店處于同一建筑主體內(nèi)的項(xiàng)目并不多。這主要與雅詩閣進(jìn)入中國市場(chǎng)時(shí)間早有關(guān)，在雅詩閣布局市場(chǎng)之際，大多高端酒店尚未進(jìn)入一些非一線城市。在廣州，廣州雅詩閣服務(wù)公寓于2008年開業(yè)，5年之后，廣州文華東方酒店正式開業(yè)并與其對(duì)街相望。

這一情況在2018年開始扭轉(zhuǎn)，雅詩閣和康萊德同時(shí)入駐杭州來福士。此后雅詩閣再接再厲，2019年與洲際酒店一同入駐重慶來福士。這樣的成績(jī)，與雅詩閣背靠的凱德集團(tuán)不無關(guān)系。凱德集團(tuán)作為業(yè)主，在項(xiàng)目組合方面的優(yōu)勢(shì)盡顯無遺。

對(duì)于剛剛簽署合作項(xiàng)目的萬豪行政公寓而言，與高端酒店“抱團(tuán)”，更像是一種天性。同樣的還有麗思卡爾頓行政公寓、瑰麗府邸、凱悅公寓等。以萬豪行政公寓為例，可以從諸多方面獲得物業(yè)資源，如重慶萬豪行政公寓是由原重慶萬豪酒店改建而成，屬于物業(yè)翻新改造。隨著酒店系服務(wù)式公寓規(guī)模的持續(xù)拓展，越來越多的服務(wù)式公寓與高端酒店之間的距離，越來越短。

服務(wù)式公寓，為什么愛“粘”高端酒店？

為什么服務(wù)式公寓要與高端酒店“粘”在一起？“天性使然”之外，驅(qū)動(dòng)存在一定競(jìng)爭(zhēng)空間的服務(wù)式公寓與高端酒店日漸親密的原動(dòng)力究竟是什么？

01 品牌效應(yīng)集合化

對(duì)于酒店系服務(wù)式公寓品牌而言，與同一旗下酒店品牌集合簽約已然成為常態(tài)。珠海萬豪行政公寓和蘇州萬豪行政公寓在內(nèi)，共有5個(gè)萬豪行政公寓項(xiàng)目采用的皆為雙品牌簽約模式。

這樣的組合模式，空間秘探之前在《“雙品牌”運(yùn)營(yíng)，酒店集團(tuán)瘋狂獲客的首席秘方！》一文中曾探討過，首要優(yōu)勢(shì)在于服務(wù)式公寓和酒店品牌的組合，更像是酒店集團(tuán)的“新式組合拳”，能夠更精準(zhǔn)地捕獲市場(chǎng)需求的每一個(gè)角落。

其次，品牌之間還具有雙向的客群導(dǎo)流作用。一方面，對(duì)習(xí)慣于享受高端酒店住宿的消費(fèi)者而言，同為酒店集團(tuán)旗下的服務(wù)式公寓品牌能優(yōu)先贏得信賴。另一方面，先行經(jīng)營(yíng)多年的服務(wù)式公寓也聚集了一定的高端住宿客群，能夠?yàn)猷徑母叨司频陮?dǎo)流，如2004年開業(yè)的上海雅詩閣衡山服務(wù)公寓，于2020年開業(yè)且距離不超100米的上海衡山路十二號(hào)華邑酒店而言，就是一個(gè)不可忽視的客群資源池。

02 資源優(yōu)勢(shì)最大化

服務(wù)式公寓之所以不同于其他公寓產(chǎn)品，一方面是產(chǎn)品和服務(wù)，另一方面是可媲美星級(jí)酒店的配套硬件設(shè)施。與高端酒店處于同一物業(yè)內(nèi)，意味著服務(wù)式公寓的建設(shè)成本將會(huì)大大削減。

在杭州萬豪行政公寓，142間客房產(chǎn)品和定制化服務(wù)式之外，還配建了多個(gè)會(huì)議室、一間迷你劇院、兒童游戲房、24小健身房，以及帶有桑拿房的室內(nèi)恒溫泳池及專用停車區(qū)域等。但是，對(duì)于與廣州瑰麗酒店同處周大福金融中心頂端的瑰麗府邸而言，這些都不需要額外配建。居住在23間瑰麗府邸的消費(fèi)者可以享受瑰麗酒店的酒吧、餐廳等公共空間。除此之外，瑰麗府邸還可以同正常的酒店一樣，以間夜的形式出租。

從資源使用角度而言，服務(wù)式公寓與高端酒店之間共享設(shè)施可以更有效地利用空間，提高酒店設(shè)施的使用效率。從人力運(yùn)營(yíng)成本而言，服務(wù)式公寓還能與高端酒店共享服務(wù)人員的勞動(dòng)力，進(jìn)一步降低服務(wù)式公寓的運(yùn)營(yíng)成本。

03 資產(chǎn)價(jià)值最大化

品牌的主動(dòng)選擇之外，業(yè)主的安排同樣是服務(wù)式公寓與高端酒店“抱團(tuán)”的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)力。無論是銀泰集團(tuán)或是凱德集團(tuán)，業(yè)主將服務(wù)式公寓與高端酒店安排在一起，提升服務(wù)式公寓的投資屬性是關(guān)鍵意圖之一。

值得注意的是，柏悅居和華悅居等服務(wù)式公寓項(xiàng)目，因?yàn)闃I(yè)主給出的定位，這兩大項(xiàng)目個(gè)人可以自行買賣，因此被視為投資利器。2016年，以均價(jià)30000元/平米的價(jià)格，成都銀泰中心坐上成交排行榜（備案成交數(shù)據(jù)）第一位。根據(jù)測(cè)算，當(dāng)時(shí)這類頂級(jí)服務(wù)式公寓的投資回報(bào)成眾多不動(dòng)產(chǎn)投資品中最高產(chǎn)品，且年投資回報(bào)率高達(dá)10.5%。因此，當(dāng)時(shí)成都銀泰中心華悅居的去化超過一半是海歸或者北京、上海、深圳等大城市投資客群。不過，現(xiàn)在服務(wù)式公寓已經(jīng)鮮少有這類個(gè)人買賣的項(xiàng)目。

服務(wù)式公寓與高端酒店，如何“相愛不相殺”？

同為住宿產(chǎn)品，盡管存在一定的差異性，但是競(jìng)爭(zhēng)依舊存在。對(duì)于服務(wù)式公寓和高端酒店而言，如何才能實(shí)現(xiàn)和諧共處，相愛不相殺？空間秘探認(rèn)為，雙向奔赴的這兩類產(chǎn)品，需要注意以下2點(diǎn)。

01 規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化，避免設(shè)計(jì)內(nèi)卷

面臨產(chǎn)品同質(zhì)化的主要有這兩類情況，其一是服務(wù)式公寓與高端酒店同處一個(gè)建筑物內(nèi)；其二是服務(wù)式公寓與高端酒店屬于同一個(gè)酒店集團(tuán)旗下。前者是固定的硬件設(shè)施，容易給消費(fèi)者造成認(rèn)知困擾，尤其是一些提供長(zhǎng)住房服務(wù)的高端酒店更是如此。后者是因?yàn)楫a(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)致的兩類產(chǎn)品同質(zhì)化。

對(duì)此，瑰麗府邸的做法可以借鑒。廣州瑰麗府邸沒有選用廣州瑰麗酒店的客房設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，如此一來既省去了頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用。這讓瑰麗府邸的價(jià)格親民了很多，套房的出租價(jià)格約1700元人民幣，比瑰麗酒店的基礎(chǔ)客房還要便宜。同時(shí)也形成了產(chǎn)品的差異性，避免了住宿產(chǎn)品的設(shè)計(jì)內(nèi)卷。

此外，可以通過一些小型硬件的配備，讓服務(wù)式公寓與酒店客房的產(chǎn)品差異化進(jìn)一步放大。如廣州增城凱悅酒店的凱悅公寓在洗衣機(jī)、冰箱、微波爐之外，還打造了廚房這類更具溫馨感的小空間，讓長(zhǎng)居于此的客人感受到家外之家的便利。

02 高品質(zhì)空間呈現(xiàn)，強(qiáng)化“生態(tài)圈”

一個(gè)普遍的現(xiàn)象是，因?yàn)榭腿阂陨虅?wù)人士為主，因此服務(wù)式公寓除了高端酒店之外，還會(huì)選擇與城市綜合體共生，其最終目的就是與多重業(yè)態(tài)共同形成氣質(zhì)統(tǒng)一的“生態(tài)圈”。華貿(mào)集團(tuán)董事長(zhǎng)房超曾表示，“業(yè)內(nèi)公認(rèn)，做酒店是賺不了大錢的。但我們還是不惜成本，邀兩座頂級(jí)酒店入駐，主要是為了讓商場(chǎng)、寫字樓、酒店，形成氣質(zhì)統(tǒng)一的“生態(tài)圈”，確保整個(gè)商圈的國際水準(zhǔn)?！?/p>

對(duì)于服務(wù)式公寓而言，“服務(wù)”才是這個(gè)住宿品類的關(guān)鍵詞。無論是頂級(jí)服務(wù)式公寓如柏悅居提供的投資服務(wù)，或是高端服務(wù)式公寓萬豪行政公寓提供的總經(jīng)理雞尾酒會(huì)、瑜伽課等。通過提供更生活場(chǎng)景化的服務(wù)，才是服務(wù)式公寓能夠比高端酒店更出色的核心所在，也是服務(wù)式公寓能夠在“生態(tài)圈”中獨(dú)立行走的根本。

當(dāng)服務(wù)式公寓與高端酒店越靠越近，實(shí)則也在透露出重要的市場(chǎng)信號(hào)，服務(wù)式公寓這個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)空間在不斷延伸，而且服務(wù)式公寓品牌的勢(shì)能也在持續(xù)增強(qiáng)。未來，在更多的城市地標(biāo)建筑頂端，我們期待看到更多的服務(wù)式公寓品牌能夠勇攀高峰，與高端酒店一同美麗！