綠地集團(tuán)境外上市房地產(chǎn)平臺(tái)綠地香港控股有限公司（綠地香港，00337.HK）8月27日上午召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jī)投資者及媒體會(huì)議。綠地香港董事會(huì)主席兼行政總裁陳軍、副總裁陳增立、董事會(huì)秘書(shū)雷雨出席會(huì)議。

陳軍表示，從去年下半年到今年上半年，到7月份，市場(chǎng)變化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出計(jì)劃。今年下半年拿地要審慎之審慎，因?yàn)檎w的調(diào)控思路，是會(huì)進(jìn)一步深化還是隨著很多企業(yè)出現(xiàn)承兌危機(jī)之后有所緩和，還需要觀察。在銀行“兩條紅線”的控制下，“對(duì)下半年投資不為完成計(jì)劃而完成。過(guò)去，對(duì)投資的考量簡(jiǎn)單的以城市以區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為支撐，現(xiàn)在的量化考核則要考慮50多個(gè)子項(xiàng)，包括監(jiān)管資金、預(yù)售條件、貸款信貸額度的投放、空間的一些綜合性，不是簡(jiǎn)單看這個(gè)市場(chǎng)接受多少價(jià)格，有多少盈利空間?！?/p>

在回答澎湃新聞?dòng)浾咛釂?wèn)時(shí)，陳軍對(duì)于是否調(diào)整年度銷(xiāo)售目標(biāo)稱(chēng)，“不為目標(biāo)論，更重要的是讓公司有合理的經(jīng)營(yíng)效益”。綠地管理層表示了相同的看法，“市場(chǎng)有壓力，但會(huì)全力以赴”。根據(jù)綠地香港今年初披露的信息，2021年該公司銷(xiāo)售目標(biāo)為600億元。

下半年待結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售額約190億元

今年上半年，綠地香港房地產(chǎn)合約銷(xiāo)售188.11億元，同比增長(zhǎng)約42%；從銷(xiāo)售來(lái)源看，長(zhǎng)三角地區(qū)占比約52%，灣區(qū)占比32%，云南、廣西等西南區(qū)域占比約13%。上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入134.49億元，同比增長(zhǎng)33%；毛利潤(rùn)41.28億元，同比增長(zhǎng)22%，毛利率達(dá)31%；該公司擁有人凈利潤(rùn)達(dá)14.27億元，同比增加46%。

上半年，綠地香港銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)合約銷(xiāo)售面積約為140.8662萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)約為13354元/平方米。同時(shí)，綠地香港通過(guò)勾地、收并購(gòu)、公開(kāi)市場(chǎng)等方式共獲取10幅土地，主要分布于長(zhǎng)三角及大灣區(qū)區(qū)域，合計(jì)建筑面積約182萬(wàn)平方米?？偼恋貎?chǔ)備達(dá)2600萬(wàn)平方米，權(quán)益比84%。

“目前已售未結(jié)的合同銷(xiāo)售是930億元，對(duì)應(yīng)的面積大概是740萬(wàn)平方米，減除這部分面積后，土地儲(chǔ)備還有1900萬(wàn)平方米左右，其中在下半年的結(jié)轉(zhuǎn)差不多是190億元左右?！本G地香港管理層表示。

2021年上半年，綠地香港簽約回款230億元，回款率超過(guò)120%。綠地香港對(duì)其與綠地集團(tuán)的關(guān)系表示，“大灣區(qū)是由綠地香港代表集團(tuán)來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。”

“商票全部?jī)陡锻瓿伞?/strong>

談及近期房企商票承兌危機(jī)，綠地香港管理層表示，其目前沒(méi)有商票余額，已全部?jī)陡锻瓿伞?/p>

截至2021年6月30日，綠地香港現(xiàn)金短債比逾1.2倍，凈有息負(fù)債率為52%，有效利息成本5.6%。綠地香港已抵押賬面值約為330億元的物業(yè)、土地使用權(quán)及定期存款，以獲取銀行信貸，尚未償還有抵押的貸款結(jié)余總額約為180億元。

針對(duì)銀行按揭放款收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，綠地管理層進(jìn)一步表示，我們看到在不同的地區(qū)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化的周期是不一樣的。在按揭貸款實(shí)際的爭(zhēng)取投放的過(guò)程當(dāng)中，按照當(dāng)前的趨勢(shì)，我們認(rèn)為應(yīng)該還是會(huì)向頭部房企集中，越是這種局面，越是會(huì)向優(yōu)勢(shì)綜合品牌方面投放資源。

在合作伙伴選擇上，綠地香港主要考量合作是否能對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、自有資金回報(bào)率有提升。

“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頭部企業(yè)仍未形成能力代差，存在后發(fā)機(jī)會(huì)”

此外，綠地香港將長(zhǎng)租公寓作為其新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極——“菁舍”采用“租賃+互聯(lián)網(wǎng)+X”模式，分為針對(duì)45歲以上企業(yè)高管的服務(wù)式公寓，30-45歲白領(lǐng)、情侶夫妻的家庭公寓，以及針對(duì)20-30歲畢業(yè)青年的青年公寓。目前，綠地香港在上海已開(kāi)業(yè)間數(shù)1302間，下半年待開(kāi)業(yè)間數(shù)2342間，平均出租率在97%。

綠地香港未來(lái)5年計(jì)劃能在一線城市開(kāi)業(yè)6萬(wàn)-8萬(wàn)間，每個(gè)城市1.5萬(wàn)-2萬(wàn)間；在杭州、南京、蘇州等新一線城市，規(guī)劃2萬(wàn)-4萬(wàn)間，每個(gè)城市約2000-4000間。

綠地香港認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然是高速增長(zhǎng)的潛力市場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2025年將保持24%復(fù)合增長(zhǎng)率。目前，頭部企業(yè)仍未形成能力代差，后發(fā)機(jī)會(huì)仍然猶在；市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化水平較低，長(zhǎng)租公寓占租房市場(chǎng)的比例不足10%。

對(duì)于會(huì)否考慮分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，管理層表示，最近大家在物業(yè)的投資越來(lái)越趨于理性，對(duì)于物業(yè)管理公司如何做好它的流量出口、經(jīng)營(yíng)性收益，給股東帶來(lái)更好的投資回報(bào)，是物業(yè)管理公司核心的核心。

目前綠地香港的物業(yè)版圖管理面積是1000多萬(wàn)平方米，還有已簽約的面積900萬(wàn)平方米，這900萬(wàn)平方米未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)化成管理面積。綠地香港非常期待未來(lái)有機(jī)會(huì)樹(shù)立自己的服務(wù)品牌、登陸資本市場(chǎng)，不排除分拆上市的可能。

截至午間收盤(pán)，綠地香港報(bào)4.39港元。