小區(qū)停車費“瘋漲”現(xiàn)象被市民廣泛熱議。

在2016年上海兩會上，上海市人大代表鄭惠強建議，開發(fā)商在新建住宅銷售時明確標(biāo)示地下車位的銷售價格和租賃價格，讓購房人在完備信息下做出購買或租賃車位的合理選擇。

小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中處于劣勢

為響應(yīng)國家價格改革，2015年1月中旬，上海市發(fā)改委發(fā)布修訂后的《上海市定價目錄》，取消了小區(qū)停車收費等55個項目的政府定價管理，自同年3月1日起實施。據(jù)悉，自3月1日該《目錄》實施以來，上海市1萬多住宅小區(qū)停車費用總體平穩(wěn)，但部分小區(qū)卻出現(xiàn)停車費“瘋漲”現(xiàn)象，甚至由原本300-500的最高限價漲至千元，引起廣大業(yè)主強烈不滿，甚至導(dǎo)致小區(qū)矛盾激化。

上海市人大代表鄭惠強透露，如普陀區(qū)長風(fēng)雅士名邸開發(fā)商將停車費由原先的每月400元提高到2600元，在政府相關(guān)部門的干預(yù)下調(diào)整為1300元；浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)陽光國際公寓地下車位所有權(quán)人，將由原先的每月240元停車費提高到800元。這些“瘋漲”行為，引起了廣大業(yè)主的強烈不滿，導(dǎo)致一些小區(qū)矛盾激化、出現(xiàn)不穩(wěn)定苗子。

“從本質(zhì)上來看，住宅小區(qū)停車位是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的配套設(shè)施，它既有市場價值的基本屬性，也有保障業(yè)主生活的社會屬性?！?他認(rèn)為，放開小區(qū)停車政府定價后，停車費用應(yīng)由供需雙方協(xié)商確定。但是，在汽車保有量連年大幅增加、住宅小區(qū)停車資源稀缺、開發(fā)商壟斷小區(qū)地下車位資源的背景下，小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中明顯處于劣勢。

同一小區(qū)，同等收費

鄭惠強說，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)價格機制改革的若干意見》明確提出，“對存在市場競爭不充分、交易雙方地位不對等、市場信息不對稱等問題的領(lǐng)域，要研究制定相應(yīng)議價規(guī)則、價格行為規(guī)范和指南，完善明碼標(biāo)價、收費公示等制度規(guī)定，合理引導(dǎo)經(jīng)營者價格行為”。目前，上海全市有部分地下車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的小區(qū)約達(dá)2000個，政府有關(guān)部門很有必要對其“坐地起價”行為加強監(jiān)管，維護(hù)正常的市場秩序，保障廣大業(yè)主利益。為此，鄭惠強建議按照“同一小區(qū)、同等收費，合同約定、依約履責(zé)，調(diào)價公示、協(xié)商確定”的原則，盡快規(guī)范住宅小區(qū)停車收費行為。

鄭惠強表示，對于同一小區(qū)，樓層相同、類型相似的停車位，應(yīng)當(dāng)實行同等的收費標(biāo)準(zhǔn)，防止開發(fā)商利用壟斷的優(yōu)勢地位，采取類似于競價拍賣的方式，大幅提高停車收費標(biāo)準(zhǔn)。對于不同樓層的停車位，則允許實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)；對于不同類型的停車位，也可以實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，如能夠停放兩輛車的子母車位可以與只能停放一輛車的車位實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，能夠停放7座以上機動車的車位可以與只能停放7座以下機動車的車位實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。

合同約定，依約履責(zé)

對既有住宅小區(qū)，鄭惠強建議，應(yīng)簽訂停車服務(wù)合同，約定收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等事項。為避免既有住宅小區(qū)老問題逐步解決的同時，新建住宅小區(qū)又產(chǎn)生新的問題，建議開發(fā)商在新建住宅銷售時明確標(biāo)示地下車位的銷售價格和租賃價格，讓購房人在完備信息下做出購買或租賃車位的合理選擇。同時，在房屋銷售合同中明確約定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位的租賃收費標(biāo)準(zhǔn)、價格有效期等內(nèi)容。

他說，在前期物業(yè)合同（即未成立業(yè)主委員會時開發(fā)商代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)合同）和物業(yè)合同（即已成立業(yè)主委員會后業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)合同）履行期間，停車收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)履行，開發(fā)商不得擅自調(diào)整價格?！叭玳_發(fā)商違約擅自調(diào)整價格的，業(yè)主可以通過民事訴訟、申請仲裁等方式維護(hù)自身的合法權(quán)益?！?

調(diào)價公示，協(xié)商確定

若物業(yè)服務(wù)合同到期后，開發(fā)商需要調(diào)整停車收費標(biāo)準(zhǔn)的，鄭惠強則建議政府有關(guān)部門應(yīng)搭建平臺，促進(jìn)供需雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成合理的定價標(biāo)準(zhǔn)。

首先，做到調(diào)價公示。鄭惠強說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同期滿前一定時間（如三個月），提前在住宅小區(qū)內(nèi)公示其擁有產(chǎn)權(quán)的停車位數(shù)量以及價格調(diào)整方案，做到信息公開透明。

其次，要做到充分協(xié)商。住宅小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會或經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會協(xié)商停車收費標(biāo)準(zhǔn)，雙方達(dá)成一致后小區(qū)所有業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)參照《物權(quán)法》第七十六條業(yè)主共同決定事項的有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商提出的調(diào)價方案進(jìn)行表決，經(jīng)“雙過半”（即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）后執(zhí)行。

第三，鼓勵第三方評估。鄭惠強表示，經(jīng)雙方同意，可以委托第三方機構(gòu)對停車收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估；雙方在評估前應(yīng)當(dāng)商定，評估結(jié)果作為雙方進(jìn)一步協(xié)商的依據(jù)或者直接執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

第四，協(xié)商期間按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。“考慮到雙方協(xié)商的周期可能較長，為解決新老合同斷檔期缺乏停車收費標(biāo)準(zhǔn)的問題，協(xié)商期間應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費，雙方在簽訂新合同時可以對協(xié)商期間的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行追溯?！?鄭惠強說。