小區(qū)停車費“瘋漲”現(xiàn)象被市民廣泛熱議。

在2016年上海兩會上，上海市人大代表鄭惠強建議，開發(fā)商在新建住宅銷售時明確標示地下車位的銷售價格和租賃價格，讓購房人在完備信息下做出購買或租賃車位的合理選擇。

小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中處于劣勢

為響應國家價格改革，2015年1月中旬，上海市發(fā)改委發(fā)布修訂后的《上海市定價目錄》，取消了小區(qū)停車收費等55個項目的政府定價管理，自同年3月1日起實施。據(jù)悉，自3月1日該《目錄》實施以來，上海市1萬多住宅小區(qū)停車費用總體平穩(wěn)，但部分小區(qū)卻出現(xiàn)停車費“瘋漲”現(xiàn)象，甚至由原本300-500的最高限價漲至千元，引起廣大業(yè)主強烈不滿，甚至導致小區(qū)矛盾激化。

上海市人大代表鄭惠強透露，如普陀區(qū)長風雅士名邸開發(fā)商將停車費由原先的每月400元提高到2600元，在政府相關部門的干預下調整為1300元；浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)陽光國際公寓地下車位所有權人，將由原先的每月240元停車費提高到800元。這些“瘋漲”行為，引起了廣大業(yè)主的強烈不滿，導致一些小區(qū)矛盾激化、出現(xiàn)不穩(wěn)定苗子。

“從本質上來看，住宅小區(qū)停車位是為小區(qū)業(yè)主服務的配套設施，它既有市場價值的基本屬性，也有保障業(yè)主生活的社會屬性?！?他認為，放開小區(qū)停車政府定價后，停車費用應由供需雙方協(xié)商確定。但是，在汽車保有量連年大幅增加、住宅小區(qū)停車資源稀缺、開發(fā)商壟斷小區(qū)地下車位資源的背景下，小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中明顯處于劣勢。

同一小區(qū)，同等收費

鄭惠強說，《中共中央、國務院關于推進價格機制改革的若干意見》明確提出，“對存在市場競爭不充分、交易雙方地位不對等、市場信息不對稱等問題的領域，要研究制定相應議價規(guī)則、價格行為規(guī)范和指南，完善明碼標價、收費公示等制度規(guī)定，合理引導經營者價格行為”。目前，上海全市有部分地下車位產權歸開發(fā)商所有的小區(qū)約達2000個，政府有關部門很有必要對其“坐地起價”行為加強監(jiān)管，維護正常的市場秩序，保障廣大業(yè)主利益。為此，鄭惠強建議按照“同一小區(qū)、同等收費，合同約定、依約履責，調價公示、協(xié)商確定”的原則，盡快規(guī)范住宅小區(qū)停車收費行為。

鄭惠強表示，對于同一小區(qū)，樓層相同、類型相似的停車位，應當實行同等的收費標準，防止開發(fā)商利用壟斷的優(yōu)勢地位，采取類似于競價拍賣的方式，大幅提高停車收費標準。對于不同樓層的停車位，則允許實行不同的收費標準；對于不同類型的停車位，也可以實行不同的收費標準，如能夠停放兩輛車的子母車位可以與只能停放一輛車的車位實行不同的收費標準，能夠停放7座以上機動車的車位可以與只能停放7座以下機動車的車位實行不同的收費標準。

合同約定，依約履責

對既有住宅小區(qū)，鄭惠強建議，應簽訂停車服務合同，約定收費標準、服務內容等事項。為避免既有住宅小區(qū)老問題逐步解決的同時，新建住宅小區(qū)又產生新的問題，建議開發(fā)商在新建住宅銷售時明確標示地下車位的銷售價格和租賃價格，讓購房人在完備信息下做出購買或租賃車位的合理選擇。同時，在房屋銷售合同中明確約定開發(fā)商產權車位的租賃收費標準、價格有效期等內容。

他說，在前期物業(yè)合同（即未成立業(yè)主委員會時開發(fā)商代表全體業(yè)主與物業(yè)服務公司簽訂的物業(yè)合同）和物業(yè)合同（即已成立業(yè)主委員會后業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽訂的物業(yè)合同）履行期間，停車收費標準應當按照合同約定的標準履行，開發(fā)商不得擅自調整價格?！叭玳_發(fā)商違約擅自調整價格的，業(yè)主可以通過民事訴訟、申請仲裁等方式維護自身的合法權益?！?

調價公示，協(xié)商確定

若物業(yè)服務合同到期后，開發(fā)商需要調整停車收費標準的，鄭惠強則建議政府有關部門應搭建平臺，促進供需雙方在平等協(xié)商的基礎上形成合理的定價標準。

首先，做到調價公示。鄭惠強說，開發(fā)商應當在合同期滿前一定時間（如三個月），提前在住宅小區(qū)內公示其擁有產權的停車位數(shù)量以及價格調整方案，做到信息公開透明。

其次，要做到充分協(xié)商。住宅小區(qū)已經成立業(yè)主委員會的，開發(fā)商應當與業(yè)主大會或經業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會協(xié)商停車收費標準，雙方達成一致后小區(qū)所有業(yè)主應當按照新標準執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會的，應當參照《物權法》第七十六條業(yè)主共同決定事項的有關規(guī)定，對開發(fā)商提出的調價方案進行表決，經“雙過半”（即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）后執(zhí)行。

第三，鼓勵第三方評估。鄭惠強表示，經雙方同意，可以委托第三方機構對停車收費標準進行評估；雙方在評估前應當商定，評估結果作為雙方進一步協(xié)商的依據(jù)或者直接執(zhí)行的標準。

第四，協(xié)商期間按原標準執(zhí)行?！翱紤]到雙方協(xié)商的周期可能較長，為解決新老合同斷檔期缺乏停車收費標準的問題，協(xié)商期間應按原標準進行收費，雙方在簽訂新合同時可以對協(xié)商期間的收費標準進行追溯?！?鄭惠強說。