?星標(biāo)華爾街見聞，好內(nèi)容不錯(cuò)過?

在史無前例的“大放水”刺激下，美國樓市空前狂熱，房價(jià)漲，租金也漲，留給美聯(lián)儲(chǔ)回歸貨幣政策正?；臅r(shí)間不多了。

美國6月房價(jià)同比上漲18.6% ，創(chuàng)下歷史新高，最新的 Case Shiller 數(shù)據(jù)也顯示，美國20個(gè)最大城市6月份的房價(jià)同比增長了19.08%，甚至超過了房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的漲幅。

7月份美國成屋銷售價(jià)格中值較上年同期上漲17.8%。與此同時(shí)，全美二季度單戶現(xiàn)房銷售價(jià)格中位數(shù)較一年前上漲了22.9%，創(chuàng)下自1968年以來的最快漲幅同期紀(jì)錄。

美國租房市場(chǎng)也正陷入“報(bào)復(fù)性反彈”：從佛羅里達(dá)到田納西，每個(gè)房源都有多人進(jìn)行競(jìng)爭，房東們則以創(chuàng)紀(jì)錄的速度提高房租。美國租房市場(chǎng)目前正陷入自二戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的緊缺狀態(tài)。

隨著房價(jià)大幅攀升，居住成本或?qū)⒊蔀槔^二手車之后，推動(dòng)美國消費(fèi)者物價(jià)走高的又一主力因素。物價(jià)一旦失控，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不踩下貨幣政策急剎車。

01

美國房價(jià)“全面開花”

最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全美房價(jià)指數(shù)6月同比上漲18.6%，漲幅較5月的16.8%進(jìn)一步加速。該指數(shù)衡量的是美國主要大城市地區(qū)的平均房價(jià)，6月漲幅是自1987年該指數(shù)開始發(fā)布以來的最高水平。

根據(jù)Case-Shiller房價(jià)指數(shù)，美國20個(gè)最大城市6月份的房價(jià)同比增長了19.08%，漲幅也較5月的17.1%有所擴(kuò)大。

（圖片來源：Zerohedge）

其中，鳳凰城的房價(jià)漲幅為29.3%，連續(xù)25個(gè)月位居全美首位，繼續(xù)保持創(chuàng)紀(jì)錄的漲幅。圣地亞哥的漲幅位居第二，為27.1%。波士頓、夏洛特、北卡羅來納州、克利夫蘭、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖的年度房價(jià)漲幅均創(chuàng)歷史新高。

Case-Shiller房價(jià)指數(shù)相對(duì)有所滯后。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)8月公布數(shù)據(jù)顯示，7月份美國成屋銷售價(jià)格中值較上年同期上漲17.8%，至359900美元。

此外，見聞此前文章提到，據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，在其追蹤的183個(gè)都市區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶住宅銷售價(jià)格中位數(shù)高于去年同期。其中94%的都市區(qū)房價(jià)中位數(shù)比去年同期上漲超過10%。

NAR數(shù)據(jù)顯示，全美二季度單戶現(xiàn)房銷售價(jià)格中位數(shù)較一年前上漲了22.9%至357900美元，創(chuàng)下自1968年以來的最快漲幅同期紀(jì)錄。

其中，二季度美國房價(jià)漲幅最大地區(qū)是馬薩諸塞州的皮茨菲爾德，中位數(shù)價(jià)格同比上漲46.5%。緊隨其后的是德克薩斯州的奧斯汀都市區(qū)，增長了45.1%，再然后是增長41.9%的佛羅里達(dá)州的那不勒斯。唯一比去年同期下降的都市區(qū)是伊利諾伊州斯的普林菲爾德，那里的房價(jià)中位數(shù)下降了 6.9%。

一方面，疫情下長時(shí)間的居家隔離催生了人們改善居住環(huán)境的意愿，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的量化寬松和超低利率政策更進(jìn)一步刺激了購房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自疫情以來，美國30年期住房抵押款固定利率下降了約25%，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

而另一方面，由于待售房屋庫存仍遠(yuǎn)低于正常水平，供需失衡引爆了美國樓市熱潮，一度出現(xiàn)十幾個(gè)買家搶購一套房子的現(xiàn)象。

近幾周，美國待售房屋數(shù)量有所增加，但庫存仍然很低，尤其是低價(jià)房屋。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp的數(shù)據(jù)，在截至8月22日的四周內(nèi)，掛牌房屋數(shù)量較近期低點(diǎn)增加了16%，但仍較上年同期下降了23%。

受疫情導(dǎo)致的供應(yīng)鏈中斷影響，木材、水泥等建筑原材料庫存不足，加上領(lǐng)著失業(yè)補(bǔ)助的藍(lán)領(lǐng)階層不愿重返勞動(dòng)力市場(chǎng)，這些都使得美國房屋建筑工程施工受阻，拉長修建周期，從而影響住房供應(yīng)。

02

房租也在飆升

更令人沮喪的是，當(dāng)失望的購房者轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)房租也在飆升。

美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Yardi Matrix跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，美國房屋租金要價(jià)上漲了近13%，這創(chuàng)下了過去五年以來的最高同比漲幅。

另外據(jù)房屋租賃公司Tricon Residential公布的數(shù)據(jù)，該公司7月份新租賃房屋租金同比上漲了約21%，創(chuàng)下其有史以來最大漲幅。對(duì)于續(xù)租的房客來說，平均漲幅相對(duì)溫和，為5%。

此外，見聞文章《》指出，行業(yè)咨詢公司RealPage的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國租賃公寓的入住數(shù)量大漲50萬套，創(chuàng)下1993年以來的最大年度增幅。

房屋入住率也在急劇攀升。7月入住率創(chuàng)下96.9%的新高；7月份新簽租約的租金上漲了17%，達(dá)到歷史最高水平。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，全美對(duì)于居所的競(jìng)爭正在加劇。隨著房價(jià)不斷飆升，那些無法負(fù)擔(dān)高昂新房價(jià)格的潛在用戶正被迫回到租房市場(chǎng)。

穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示：

整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都異?；鸨瑥馁彿康阶赓U、從高端到低端、從東岸到西岸……這本來是基本需求，但這種需求卻越來越難滿足。

租金上漲一方面是由于買不到房子的人以及疫情期間搬到郊區(qū)租房的城市居民的需求不斷增加，驅(qū)逐禁令也加劇了租房市場(chǎng)的緊張。

“在禁令發(fā)布之前，全美每年約有6%的租戶被迫遷出?！盳andi警告，美國租房市場(chǎng)目前正陷入自二戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的緊缺狀態(tài)。

與此同時(shí)，新房供應(yīng)也繼續(xù)落后于歷史水平。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Apartment List編制的數(shù)據(jù)反映了今年以來美國房租的驚人漲勢(shì)。疫情以來，美國房屋空置率持續(xù)下降，價(jià)格不斷攀升，自2021年1月以來，美國全國房租中位數(shù)增長了13.8%，是美國整體通脹率的兩倍多。相比之下，2017-2019年，從1月到8月的租金增長率平均只有3.6%。

值得注意的是，美國今年這輪租金上漲是席卷全國的，與去年相比，是一個(gè)巨大的變化。去年，租金在昂貴的市場(chǎng)大幅下跌，而在較可負(fù)擔(dān)的市場(chǎng)則迅速增長。而今年，租金出現(xiàn)全面上漲。

據(jù)Apartment List, 疫情時(shí)期房租大幅下跌的城市基本上都漲回到了疫情前的價(jià)格，其中包括美國最大的兩個(gè)城市：紐約和洛杉磯。

紐約市上個(gè)月房租上漲了5.8%，全市范圍內(nèi)的租金中值為2052美元(約合人民幣12468元)，自去年3月以來首次超過2000美元。在美國的另一邊，洛杉磯本月的租金上漲了2.5%，目前的中位數(shù)租金為1874美元。

03

機(jī)構(gòu)搶食住房市場(chǎng)

在美國普通民眾面對(duì)高企的房價(jià)和租金一籌莫展之際，資金雄厚的華爾街機(jī)構(gòu)正在大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，“搶食”本就不充裕的住房供應(yīng)。

自6月以來，僅黑石、景順和高盛就承諾向房地產(chǎn)領(lǐng)域投資超過110億美元。根據(jù)美國房地產(chǎn)公司Redfin的數(shù)據(jù)，投資者在2021年上半年購買了總值870億美元的住房，其中第二季度創(chuàng)紀(jì)錄地購買了6.8萬套住房。

Redfin數(shù)據(jù)顯示，二季度六分之一的房屋銷售流向了投資者。在亞特蘭大、菲尼克斯和邁阿密等地，這一比例達(dá)到了四分之一。

華爾街日?qǐng)?bào)援引加州大學(xué)伯克利分校教授Desiree Fields稱，機(jī)構(gòu)參與者正在追逐一些可能成為自住者第一套住宅的房屋。

04

美聯(lián)儲(chǔ)壓力山大

住房成本的飆升將進(jìn)一步加大美國通脹壓力，物價(jià)一旦失控，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不踩下貨幣政策急剎車。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，目前房屋租金對(duì)于美國通脹的影響可能被低估：根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，占消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)近四分之一的業(yè)主等價(jià)住房租金，7月份僅比去年同期上漲了2.4%。

Zandi表示，由于該數(shù)據(jù)是基于房主對(duì)他們的房屋租金預(yù)期的調(diào)查，該數(shù)據(jù)“滯后于現(xiàn)實(shí)”。來自Apartment List的實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，房屋租金7月份的漲幅折合成年率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5%，是美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)的兩倍。

與此同時(shí)，目前美國樓市“租售比”已經(jīng)超過了2008年樓市泡沫最高峰。房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值，一般用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，租售比越高意味著，房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越大，房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小。

今年以來，美國通脹指標(biāo)持續(xù)爆表，而美聯(lián)儲(chǔ)則忙著為通脹預(yù)期降溫，認(rèn)為隨著供應(yīng)鏈中斷、商品和勞動(dòng)力短缺等臨時(shí)性因素的消退，通脹將會(huì)消退。

但隨著房價(jià)大幅攀升，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，居住成本將成為繼二手車之后，推動(dòng)美國消費(fèi)者物價(jià)走高的又一主力因素。

美國前財(cái)政部長、奧巴馬白宮經(jīng)濟(jì)顧問薩默斯（Lawrence Summers）最近在社交媒體上表示，“每次當(dāng)你聽到通脹是暫時(shí)的，請(qǐng)記住，兩倍的房價(jià)通脹尚未在通脹指數(shù)中顯示出來。"

與大多數(shù)國家一樣，美國CPI統(tǒng)計(jì)沒有納入房價(jià)，而是用租金替代居住成本計(jì)入CPI。居住成本上升之所以舉足輕重，是因?yàn)樗谡w通脹中權(quán)重很高，約占核心PCE通脹率的18%，在美國勞工部的通脹指標(biāo)CPI中的占比更是達(dá)到三分之一左右。

上周，美國達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)網(wǎng)站上的一篇文章專門提到了住房成本對(duì)美國通脹的影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Zhou Xiaoqing 和Jim Dolmas在上述文章中提到，不斷上漲的房價(jià)通常是房租的領(lǐng)先指標(biāo)，而在CPI計(jì)算中，房租占了大部分住房成本。他們表示，這種相關(guān)性有大約18個(gè)月的滯后時(shí)間，這意味著不斷上漲的房價(jià)將在未來幾年加劇房租負(fù)擔(dān)。

他們預(yù)計(jì)，租金和屋主等價(jià)租金（Owner‘s Equivalent Rent）將穩(wěn)步增長，到2023年兩者都將達(dá)到6.9%。這將使美聯(lián)儲(chǔ)青睞的核心個(gè)人消費(fèi)支出價(jià)格指數(shù)衡量的整體通脹率增加約0.6%。（作者葉楨 俞濤 許超 編輯王麗）

市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，本文不構(gòu)成投資建議。

原標(biāo)題：《美國樓市空前狂熱！房價(jià)、房租創(chuàng)紀(jì)錄飆升，美聯(lián)儲(chǔ)壓力山大》

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