北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任盧鋒。

主講人：盧鋒（北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任）

主題：供給側(cè)改革與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

時(shí)間：2016年3月20日

主辦：北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院、上海市政府發(fā)展研究中心、上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院

【編者按】

在2016中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)（上海）論壇上，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授盧鋒認(rèn)為，房?jī)r(jià)飆升會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)企業(yè)家精神是具有某種不利的侵蝕作用。抑制少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有多種辦法，比如叫停或加強(qiáng)監(jiān)管過(guò)度違規(guī)的金融工具，最重要的是增加一線(xiàn)城市供地。

以下是澎湃新聞（m.dbgt.com.cn）對(duì)盧鋒發(fā)言?xún)?nèi)容的摘錄：

我講三個(gè)方面：第一，到底發(fā)生了什么事情；第二，分析一下最近的樓市變化，特別是一線(xiàn)城市包括上海樓價(jià)快速地飆升，背后的原因；最后，這樣一個(gè)新的形勢(shì)變化，可能意味著，或者正在推動(dòng)相關(guān)的政策，做一些變化和調(diào)整。

首先看中國(guó)的房地產(chǎn)，實(shí)際上在前一陣是回落的，被看作是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回落，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了全國(guó)范圍的觸底回升。到今年年初應(yīng)該說(shuō)出現(xiàn)了明顯的整體的價(jià)格正增長(zhǎng)，環(huán)比數(shù)據(jù)也在支持這樣一個(gè)判斷。

但是我覺(jué)得這里面要進(jìn)一步地看，有兩點(diǎn)：剛才講的整個(gè)的回升在不同的城市群是不一樣的，分化很厲害。比如說(shuō)今年一月份一線(xiàn)城市同比增速已經(jīng)接近24%，但是二線(xiàn)城市大概是2.5%，三線(xiàn)城市依然在負(fù)增長(zhǎng)，四線(xiàn)城市更是。并且環(huán)比的增速也在顯示這一點(diǎn)：一線(xiàn)2.2%，二線(xiàn)0.6%，三線(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，仍然是冰火兩重天，差別非常大。

20%到50%的增速，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)怎么樣？必然會(huì)帶來(lái)很多的議論，這個(gè)議論大部分都是質(zhì)疑的，批評(píng)的，甚至有一些比較尖銳的責(zé)難。前一陣我參加一個(gè)活動(dòng)，有一個(gè)專(zhuān)家就說(shuō)幾乎是一個(gè)“癌癥”，或者是一個(gè)“毒瘤”，用這樣的語(yǔ)言來(lái)表示房?jī)r(jià)上升的不正常性，或者說(shuō)不合理性。

我覺(jué)得這些批評(píng)有一定道理，但還是應(yīng)該冷靜分析現(xiàn)在的變化情況，背后到底有什么原因？我覺(jué)得背后的原因是多重的，我想從宏觀貨幣政策的角度，從房地產(chǎn)本身的政策角度，也從融資的金融創(chuàng)新角度，做一些討論。

宏觀政策在下行的背景下，總體來(lái)講，用央行行長(zhǎng)周小川的話(huà)來(lái)講，叫穩(wěn)健略偏寬松，六次降息，五次降準(zhǔn)，再加上公開(kāi)市場(chǎng)操作的辦法，使得我們的貨幣，總體來(lái)講還是中性的，偏寬松的。應(yīng)該說(shuō)從宏觀貨幣政策的角度，是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)起穩(wěn)和回升的。

第二，非常重要的是直接針對(duì)房地產(chǎn)前一陣的困難，有關(guān)部門(mén)包括央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、甚至財(cái)政部就密集出臺(tái)了，我把它叫四輪提振。從信貸、公積金再到營(yíng)業(yè)稅再到證券化的角度，包括限購(gòu)政策做了大量的工作，這個(gè)工作應(yīng)該對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的復(fù)蘇也起了重要的作用。

第三，資金面，因?yàn)楣墒鞋F(xiàn)在不好，所以大量原來(lái)炒股的錢(qián)要找出處，房地產(chǎn)成了一個(gè)自然的選擇。在房地產(chǎn)價(jià)格快速回升的背景下，業(yè)內(nèi)人士包括互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)就出現(xiàn)了很多金融創(chuàng)新，形成了很多金融工具，包括首付貸這樣的情況，也助推了房?jī)r(jià)的高升。

所以這樣的情況都解釋了房?jī)r(jià)為什么會(huì)升，但是房?jī)r(jià)漲得這么瘋，還有另外一個(gè)變量，才能給出一個(gè)邏輯的理解。這個(gè)變量就是中國(guó)的供地制度方面存在了一些特點(diǎn)，制度性的因素，加上最近的操作特點(diǎn)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，這個(gè)邏輯是這樣的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)近來(lái)有下行的壓力，但是每年都保證7%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求還是在增長(zhǎng)的。特別重要的是，收入的增長(zhǎng)，財(cái)富的增長(zhǎng)，它是不成比例的，像一些一線(xiàn)城市，實(shí)際上集中的房地產(chǎn)的需求，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)在中國(guó)所占的比例。這樣一來(lái)也就是說(shuō)，人、錢(qián)、財(cái)富都往大城市集中，這個(gè)大概是一個(gè)市場(chǎng)行為決定的客觀趨勢(shì)，或者某種意義上也是一個(gè)規(guī)律。

但是問(wèn)題在哪呢，問(wèn)題在于供地這一塊，對(duì)房地產(chǎn)供地這一塊，政府能夠主導(dǎo)供地，有一套特殊的安排，這一套安排加政府的政策，在歷史上起了很重要的作用，但是我覺(jué)得也有很多弊端。直接的我們就看到了，在過(guò)去的幾年中，總體來(lái)講，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)供地，是不同程度地在減少。

最后怎么看待這個(gè)事情？在政策面帶來(lái)什么樣的變化？我覺(jué)得什么事情都可以全面看。即便房?jī)r(jià)的上升有一些不利的因素，但也有一些積極的因素，比如說(shuō)大宗商品的價(jià)格回升，回升得挺厲害的，為什么突然一下冒出這么一個(gè)回升的行情，我也搞不清楚。我的一個(gè)猜測(cè)，沒(méi)準(zhǔn)跟房?jī)r(jià)的短期回升有關(guān)系。如果這個(gè)說(shuō)法是對(duì)的，意味著房?jī)r(jià)回升不是可持續(xù)的，大宗商品的回升也不是很穩(wěn)定的，還需要進(jìn)一步觀察。

另外一個(gè)，盡管房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)艱巨，但中國(guó)仍然處于工業(yè)化和城市化高速推進(jìn)的階段，說(shuō)明房地產(chǎn)的需求還是在的。從這些角度來(lái)講，房地產(chǎn)的飆升也傳達(dá)了一些正面的信息。但我覺(jué)得更多的要關(guān)注它帶來(lái)的問(wèn)題。首先，這個(gè)增長(zhǎng)它可能太猛太快。我看上海國(guó)資委有一個(gè)《上海國(guó)資》的雜志，里面有一幅圖叫千萬(wàn)級(jí)的豪宅被哄搶?zhuān)展獗P(pán)。這個(gè)東西，我們有點(diǎn)常識(shí)就知道這是不可持續(xù)的。中國(guó)的資產(chǎn)貨幣化加深，同時(shí)在過(guò)度擴(kuò)張的情況下，資產(chǎn)出來(lái)一些局部的泡沫化，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題帶來(lái)負(fù)面影響，甚至對(duì)企業(yè)家精神具有某種不利的侵蝕作用。好不容易做實(shí)業(yè)做一年，還不如炒不動(dòng)房產(chǎn)一年多。

另外，金融的風(fēng)險(xiǎn)，盡管有關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)居民房貸杠桿比較低，但如果用首付貸來(lái)炒，房?jī)r(jià)一掉就撐不住?？傮w來(lái)說(shuō)，結(jié)構(gòu)性改革是要調(diào)庫(kù)存的，甚至要?jiǎng)窀嫫髽I(yè)家調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，要適當(dāng)降價(jià)。我的感覺(jué)，很可能是在政策上會(huì)有一些調(diào)整，可能在短期需要調(diào)整房地產(chǎn)的政策，針對(duì)性的有一些措施，來(lái)遏制少數(shù)城市的房地產(chǎn)過(guò)快上漲，這里面可以做很多的事情。

一個(gè)方面，可能就是要把有一些明顯的過(guò)度違規(guī)的金融工具，包括首付貸這樣的東西，做一個(gè)適當(dāng)?shù)慕型?，甚至有一些互?lián)網(wǎng)金融或者其它的過(guò)度杠桿化的金融工具做一些必要的監(jiān)管。

另一方面，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的政策，我估計(jì)也不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的變化，這些地方需求沒(méi)有增強(qiáng)，盡管它的供地也減少了，相對(duì)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格飆升的壓力不是那么大。所以總體的政策，可能在短期的政策上做一些安排，特別重要的是，可能在一線(xiàn)城市的供地上要增加。我注意到住建部的負(fù)責(zé)人陳部長(zhǎng)在兩會(huì)期間回答記者問(wèn)的時(shí)候講到，可能要適當(dāng)?shù)脑黾庸┑亍＝窈蟮姆康禺a(chǎn)政策，可能會(huì)更加重視給城市更多的自主權(quán)，同時(shí)對(duì)城市的房地產(chǎn)管理有更多的問(wèn)責(zé)。

最后長(zhǎng)期的政策，需要反思我們房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，加深認(rèn)識(shí)和探索房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性和緊迫性。我們的房地產(chǎn)供地是政府主導(dǎo)的，甚至是政府壟斷的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常的變動(dòng)，我覺(jué)得顯然和這樣特殊的背景下，特殊的體制下，供地政策的收緊有一定的關(guān)系。短期的治理是必要的，調(diào)整現(xiàn)在還要做，但是我覺(jué)得可能給我們新的時(shí)間窗口和契機(jī)，需要反思這一套體制會(huì)帶來(lái)的問(wèn)題。

所以我覺(jué)得這里面就要總結(jié)過(guò)去地方上的一些經(jīng)驗(yàn)，要增加地方上包括地方、企業(yè)、市場(chǎng)的供地能力，包括工業(yè)供地，工業(yè)用地，如果企業(yè)退出以后，過(guò)去的體制下，要轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)需求供地存在大量的困難，我覺(jué)得這一塊可不可以開(kāi)一個(gè)口子。包括農(nóng)村的，我們現(xiàn)在的政策方針已經(jīng)是，農(nóng)村的建設(shè)用地應(yīng)該和城市的一樣，但是仍然沒(méi)有講這個(gè)地可不可以自主、獨(dú)立地向城市供地，我覺(jué)得這一塊也可以進(jìn)一步探索。包括農(nóng)民的宅基地，也可以探索，有沒(méi)有可能有一個(gè)新的輔助性的供地渠道，來(lái)給供給增加彈性。

（本文根據(jù)主辦方提供的速記整理，未經(jīng)主講人審訂。）