“對于上海來說，城市將以新的土地開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向城市更新?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)教授、城市更新保護創(chuàng)新國際研究中心主任王林說，此前她曾在上海市規(guī)劃局工作18年，擔(dān)任總規(guī)處處長，參與了2014年上海新一輪總體規(guī)劃的啟動工作，以及上?？傮w規(guī)劃文件的寫作。

王林教授表示，上海提出城市規(guī)劃土地零增長，變成上海新一輪城市規(guī)劃戰(zhàn)略，這是一個轉(zhuǎn)折點。對于上海來說，城市從以新的土地開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向城市更新。而所謂更新的概念是個永恒的主題，城市一直在更新，為什么現(xiàn)在又提出上海的城市要更新？

對此，王林表示，因為從整個上海來說，這么多年快速發(fā)展，上海城市總體規(guī)劃的大部分指標都是健康的，但是兩個指標不行：一是人口嚴重超標，本來預(yù)計到2020年上海人口達到1800萬到2000萬，現(xiàn)在已經(jīng)嚴重超標。

第二個指標是土地，原來的目標是到2020年做到三個1/3，分別是1/3建筑用地，1/3農(nóng)田，1/3是森林，“但是實際到目前為止，照片拍下去1/2土地已經(jīng)用掉了?！彼裕谏虾５耐恋夭荒茉僭黾拥那闆r下，上海要邁開城市更新的步伐。

通過“6+1”模式實現(xiàn)電梯成本覆蓋

“上海老齡化人口達到戶籍人口30%，并且老齡人口大多在老城區(qū)。”上海市建筑學(xué)會理事長曹嘉明指出，上海城市更新過程急需直面的一個任務(wù)就是電梯問題。曹嘉明介紹，現(xiàn)在上海全市各類用電梯超過20萬臺，數(shù)量位居全球各大城市中的第一名。而上海約1.2萬個住宅小區(qū)當(dāng)中，有電梯的住宅小區(qū)4000多個，電梯總數(shù)6.6萬臺，這其中有5000臺電梯已經(jīng)超過15年的使用年限。

值得注意的是，還有許多從上世紀五十年代到九十年代年代建造的多層建筑沒有電梯，有些甚至九層樓都沒有電梯，“包括上海某大學(xué)的教授樓里都沒電梯，這個問題已經(jīng)到了必須要解決的地步，這些老先生已經(jīng)80歲，沒有電梯上不去、下不來?！辈芗蚊髡f。

對此，曹嘉明建議，可以對多層居民樓進行加層加建、實施“6+1”模式，即在原有6層老房子的頂層再加蓋一層，加層出售所得用于補貼電梯安裝和保養(yǎng)費用，從而實現(xiàn)成本覆蓋和市場化運作。“我知道不少公司對此非常感興趣。上海的房價已經(jīng)相當(dāng)高了，而且這些老舊小區(qū)都在黃金地段，加蓋一層住宅的市場價非常高，成本覆蓋綽綽有余?！辈芗蚊髡f，不過他也指出，要推進這項工作涉及到很多政策問題。

一和法規(guī)沖突，二涉及配套規(guī)劃

“前幾年，上海多個相關(guān)部門（包括市政府法制辦、發(fā)改委、住建委、房管局等）曾經(jīng)一起研究過這種‘6+1’電梯改造，發(fā)現(xiàn)這種做法主要存在兩個問題?！贬槍Σ芗蚊鞯慕ㄗh，上海市住建委相關(guān)人士告訴澎湃新聞記者，這種設(shè)想一是與相關(guān)法律法規(guī)嚴重沖突，二是涉及相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃問題，都難以解決，容易產(chǎn)生很多問題。

“在舊樓的頂層上加蓋一層，已經(jīng)不屬于房屋修繕的范圍，而是屬于新建房屋?！鄙鲜鋈耸刻寡?，在法律法規(guī)方面，現(xiàn)在，上海對住宅用地的控制非常嚴格，新建住房的土地必須通過土地拍賣，而“6+1”電梯改造的做法，就無法按照現(xiàn)有建設(shè)程序來進行。另外，《物權(quán)法》和正在修訂的《民法通則》等上位法，也對居民私權(quán)提出了更嚴格的保護，而老小區(qū)房屋作為一種基本固化的私有產(chǎn)權(quán)，如果再擴容去分割現(xiàn)有公共資源，就會產(chǎn)生很多問題。

在相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃方面，目前的住宅配套設(shè)施標準與以前的差別是很大的?！昂芏嗬闲^(qū)都是上世紀八九十年代建設(shè)的，當(dāng)時的配套標準與現(xiàn)在的配套標準，相比之下，差別很大。”該人士表示，舊住房一旦加層后，房屋總面積得到擴容，但包括水電氣、排污、停車位等配置卻還是原先的標準，可能會不夠用，特別是老小區(qū)內(nèi)矛盾嚴重的停車問題將更為突出?！岸绻嬖试S‘6+1’電梯改造，那么還將涉及每個老住宅小區(qū)的公共交通、學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點等配套設(shè)施，導(dǎo)致原先就不夠用的公共資源更加緊張?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士指出，在目前上海高房價的情況下，有些企業(yè)為了從中賺錢，非常希望能夠?qū)闲^(qū)進行“6+1”電梯改造?！暗牵@種做法無論是從現(xiàn)有法律法規(guī)，還是從規(guī)劃方面來看，都還值得商榷。