美國(guó)房地產(chǎn)40年繁榮或終結(jié)：貸款利率上升，住房負(fù)擔(dān)能力惡化 原創(chuàng) 加美財(cái)經(jīng) 加美財(cái)經(jīng)

據(jù)市場(chǎng)觀察網(wǎng)報(bào)道，隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲（盡管增速有所放緩），美國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)力勢(shì)必萎縮。與過(guò)去不同的是，下降的抵押貸款利率可能也無(wú)法為他們帶來(lái)太多的好處。

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房產(chǎn)保險(xiǎn)公司First American Financial Corp.發(fā)布的最新月度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，截至8月份，美國(guó)的住房負(fù)擔(dān)能力較去年同期下降了16.6%。該報(bào)告在計(jì)算負(fù)擔(dān)能力時(shí)考慮了家庭收入、抵押貸款利率和房地產(chǎn)名義價(jià)格的變化。名義價(jià)格是指商品的貨幣價(jià)值。

8月份，房地產(chǎn)名義價(jià)格較上年同期上漲20.7%，連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)下歷史新高。抵押貸款利率降低和收入增加帶來(lái)的住房購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)卻僅有3.5%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。

盡管購(gòu)買(mǎi)力有所惡化，但當(dāng)房?jī)r(jià)根據(jù)美國(guó)人的購(gòu)房能力進(jìn)行調(diào)整時(shí)，仍比2006年上一次房地產(chǎn)繁榮時(shí)期的峰值低37.5%。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的變化，可能會(huì)讓人們更難以買(mǎi)房。First American首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克?弗萊明在報(bào)告中指出，自上世紀(jì)80年代以來(lái)，30年期固定利率抵押貸款的平均利率一直呈下降趨勢(shì)。他將這一趨勢(shì)描述為“過(guò)去40年里購(gòu)買(mǎi)和再融資活動(dòng)最重要的驅(qū)動(dòng)力之一”。

弗萊明在報(bào)告中寫(xiě)道：“隨著抵押貸款利率在過(guò)去幾十年里不斷走低，借款人的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，這促進(jìn)了購(gòu)房、住房市場(chǎng)成交量（房屋銷(xiāo)售占房屋存量的比例上升）以及再融資活動(dòng)的增加?！?/p>

這種情況可能會(huì)改變。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的總體預(yù)期是，抵押貸款利率將上升，特別是在美聯(lián)儲(chǔ)停止購(gòu)買(mǎi)抵押貸款支持證券的情況下，這是該機(jī)構(gòu)在新冠疫情期間刺激經(jīng)濟(jì)政策的一部分。

抵押貸款支持證券是一種由抵押貸款或抵押貸款集合擔(dān)保的資產(chǎn)支持證券。這些抵押貸款被匯總并出售給一群個(gè)人，這些個(gè)人將這些貸款證券化或打包成投資者可以購(gòu)買(mǎi)的證券。

抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）估計(jì)，到2022年底，30年期固定利率抵押貸款的平均利率將升至4%。該組織預(yù)測(cè)，在2023年和2024年，貸款的平均利率將為4.3%。

其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)抵押貸款利率的展望則沒(méi)有那么激進(jìn)。例如，聯(lián)邦貸款機(jī)構(gòu)房利美（Fannie Mae）預(yù)測(cè)，到2022年底，抵押貸款利率的平均水平將為3.4%。

不過(guò)，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，購(gòu)房者將無(wú)法依靠下降的抵押貸款利率來(lái)擺脫困境。

弗萊明寫(xiě)道：“平均抵押貸款利率不會(huì)永遠(yuǎn)保持在現(xiàn)在的低位，隨著利率上升，樓市和抵押貸款市場(chǎng)持續(xù)數(shù)十年的順風(fēng)將變成逆風(fēng)，在其他條件不變的情況下，不斷上升的抵押貸款利率將削弱住房購(gòu)買(mǎi)力，這意味著借款人每月要花更多的錢(qián)來(lái)供‘同樣的房子’?！?/p>

對(duì)于一個(gè)平均收入約為6.9萬(wàn)美元、首付為5%的家庭來(lái)說(shuō)，到2021年底，如果利率從2.8%左右上調(diào)至3.2%，將相當(dāng)于房屋購(gòu)買(mǎi)力減少約2.15萬(wàn)美元。根據(jù)First American的分析，如果到2022年底利率達(dá)到3.7%，那么這個(gè)家庭的購(gòu)房能力將減少4.9萬(wàn)美元。

弗萊明指出，可能也有一線(xiàn)希望。抵押貸款利率上升在很大程度上是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)持續(xù)反彈。他認(rèn)為，這應(yīng)該會(huì)導(dǎo)致工資持續(xù)增長(zhǎng)。

弗萊明寫(xiě)道：“家庭收入的增加抵消了高利率對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)力的負(fù)面影響，利率上升會(huì)降低人們的負(fù)擔(dān)能力，但家庭收入的增加有助于減輕影響。”

原文鏈接：https://www.marketwatch.com/story/americas-40-year-housing-market-tailwind-could-be-coming-to-an

原標(biāo)題：《美國(guó)房地產(chǎn)40年繁榮或終結(jié)：貸款利率上升，住房負(fù)擔(dān)能力惡化》

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