國內(nèi)銀行間市場首單公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品落地。

2月20日，興業(yè)銀行主承銷的“興業(yè)皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金”（以下簡稱“興業(yè)皖新REITs”）在銀行間市場發(fā)行，該產(chǎn)品總規(guī)模5.535億元，其中優(yōu)先A級證券發(fā)行利率為4.80%，優(yōu)先B級證券發(fā)行利率為5.40%，均低于市場平均水平。

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。盡管早在2007年，國內(nèi)監(jiān)管部門就開始推動REITs試點，但直到近兩年，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場存量產(chǎn)生了需求，國內(nèi)才有機構(gòu)逐步試點推出REITs以及類REITs產(chǎn)品。

一位信托業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞表示，由于國內(nèi)目前對于REITs并沒有完整的相關(guān)制度設(shè)計，所以本次興業(yè)的這款產(chǎn)品從嚴格意義上來說，依舊屬于類REITs產(chǎn)品。而此前國內(nèi)批復(fù)的幾款REITs產(chǎn)品，大多則是按照資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進行審核。從國外成熟市場來看，REIT都是偏股型且流動性較好。

1.銀行間市場首單REITs怎么玩？

安徽新華傳媒股份有限公司 (下稱“皖新傳媒”，601801.SH)作為該REITs產(chǎn)品的發(fā)起機構(gòu)，以其名下八家新華書店門店物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs。其中，優(yōu)先A級證券金額為3.3億元，優(yōu)先B級證券規(guī)模為2.235億元，期限均為18年，每3年設(shè)置開放期，評級機構(gòu)對優(yōu)先A、B兩檔的評級分別為AAA和AA+。

興業(yè)銀行作為主承銷商，負責產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計、盡職調(diào)查、報送審批、發(fā)行承銷等工作，旗下子公司興業(yè)國際信托有限公司和興業(yè)國信資產(chǎn)管理有限公司分別擔任本項目的發(fā)行載體和私募基金管理人。

2.產(chǎn)品如何交易？

該REITs產(chǎn)品于2016年12月14日獲得中國人民銀行行政許可批復(fù)獲準發(fā)行，并根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定在全國銀行間債券市場交易流通。發(fā)行載體興業(yè)信托表示，該REITs產(chǎn)品投資者群體分布廣泛，其中涵蓋商業(yè)銀行、保險、基金、券商和信托等各類主流投資機構(gòu)，此次發(fā)行各檔證券認購倍數(shù)接近兩倍。

一位信托研究人員向澎湃新聞表示，銀行間市場首單REITs產(chǎn)品的重要性在于商業(yè)銀行的投行部門可以作為產(chǎn)品的主承銷商，更加深度地介入交易結(jié)構(gòu)設(shè)計和發(fā)行的全流程，從而承擔更加主動的角色，“就像券商在交易所的角色一樣”，該人士表示。

3.中國到底有沒有真正意義上的REITs？

早在2007年，中國監(jiān)管部門就嘗試推動國內(nèi)REITs試點。2009年，中國投資有限責任公司成立了中國首個美元房地產(chǎn)REITs股權(quán)投資平臺，發(fā)行并管理中國首只海外REITs美元投資基金。2012年12月，證監(jiān)會下發(fā)了第一張券商類不動產(chǎn)基金管理牌照，為REITs做好了前期準備。2013年4月，證監(jiān)會就資產(chǎn)支持證券投資基金管理辦法征詢專業(yè)機構(gòu)意見。

在政策頻出的同時，國內(nèi)出現(xiàn)了一批“試水”REITs的機構(gòu)。2014年4月，由中信金石基金團隊操盤的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃作為REITs試點產(chǎn)品正式設(shè)立，規(guī)模52億元。2015年7月，鵬華前海萬科REITS正式問世，成為首單投向不動產(chǎn)的公募基金。

此后，制度完善的步伐不斷加快。2015年7月，人民銀行金融市場司召開銀行間REITs試點工作閉門小組會議，表示將盡快啟動試點項目。2016年3月，國務(wù)院轉(zhuǎn)批國家發(fā)改委《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確提出“研究制定房地產(chǎn)投資信托基金規(guī)則，積極推進試點”，為金融機構(gòu)開展REITs試點工作指明方向；同年10月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》提出按照“真實出售、破產(chǎn)隔離”原則，積極開展以企業(yè)應(yīng)收賬款、租賃債權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，進一步明確政府部門通過推動REITs市場健康發(fā)展，盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)的改革思路。2017年2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會召開黨委擴大會議，協(xié)會黨委提出，協(xié)會將研究推動“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式，實現(xiàn)長期資本與公共治理形成的各類公共設(shè)施作為基礎(chǔ)的長期資產(chǎn)對接，真正提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟的效率，推動結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

不過，一位信托業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞表示，由于國內(nèi)目前對于REITs并沒有相關(guān)制度設(shè)計，所以本次興業(yè)的這款產(chǎn)品從嚴格意義上來說，依舊屬于類REITs產(chǎn)品。而此前國內(nèi)批復(fù)的幾款REITs產(chǎn)品，大多按照資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進行審核。從國外成熟市場來看，REITs都是偏股型且流動性較好。