據(jù)南昌新聞網(wǎng)消息，南昌市即將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。

通知稱，將加大住宅限購(gòu)限貸力度，除九龍湖區(qū)域（紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域）和儒樂湖新城（東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道）外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅；暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民（不得補(bǔ)繳）出售住宅；未成年人不得在市區(qū)購(gòu)買住宅等。

此次限購(gòu)政策被認(rèn)為是去年南昌重啟限購(gòu)后的加碼。

2016年10月8日，南昌重啟限購(gòu)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民出售新建商品住房；暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房和存量住房。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次南昌加碼限購(gòu)，和南昌目前新房市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模嚴(yán)重不足的因素是有關(guān)的。

這次限購(gòu)可以說非常嚴(yán)厲，過去很多城市的限購(gòu)中，對(duì)于本地戶籍的人口來說，實(shí)際上是可以持有兩套住房的，即在原有一套的基礎(chǔ)上還是可以認(rèn)購(gòu)第二套住房的。但現(xiàn)在對(duì)于南昌市場(chǎng)來說，本地戶籍在市區(qū)購(gòu)房也不允許持有兩套住房，此類內(nèi)容是比較嚴(yán)厲的，從橫向來看比其他二線城市要嚴(yán)厲，而從縱向看，也比南昌上一次的限購(gòu)政策嚴(yán)厲。

同時(shí)，限購(gòu)政策方面對(duì)于外來人口的購(gòu)房，要求2年社保，這也會(huì)使得很多外來人口的購(gòu)房面臨一定的壓力，所以購(gòu)房方面盡量保證讓有兩年以上工作的外來人口優(yōu)先進(jìn)行。

嚴(yán)躍進(jìn)說，此次南昌的限購(gòu)加碼有三個(gè)特點(diǎn)。

第一是對(duì)“分區(qū)調(diào)控”的實(shí)施非常細(xì)致，很多城市的限購(gòu)政策按照分區(qū)的原則，采取了市區(qū)和郊區(qū)不同的做法，而南昌的限購(gòu)則根據(jù)路名來設(shè)定不同的區(qū)域，從側(cè)面說明南昌目前正處于城市快速發(fā)展和擴(kuò)展期，部分開發(fā)區(qū)呈現(xiàn)了冷熱不均的狀態(tài)，所以會(huì)對(duì)同一個(gè)區(qū)的不同路段采取不同的限購(gòu)做法。

第二是南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)和合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的相似性，兩個(gè)城市都緊鄰江浙滬區(qū)域，屬于這兩年城市發(fā)展速度較快的城市，所以也吸引了所在省份相應(yīng)購(gòu)房者的注意力。

第三是限購(gòu)的范圍逐漸擴(kuò)大，包括南昌縣等區(qū)域也開始納入到限購(gòu)范圍，說明此前市區(qū)限購(gòu)以后，部分購(gòu)房需求開始流入到郊區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而使得近期郊區(qū)市場(chǎng)的控制房?jī)r(jià)壓力增大，所以會(huì)有類似限購(gòu)的做法。

另外在信貸政策方面，對(duì)于已經(jīng)使用過公積金的購(gòu)房者，后續(xù)購(gòu)房就不允許使用公積金，而必須使用商業(yè)銀行貸款，此類做法是比較務(wù)實(shí)的，這也是讓有限的公積金資源優(yōu)先給予剛需購(gòu)房者的考慮。一定程度上會(huì)使得購(gòu)房者近期會(huì)調(diào)整購(gòu)房策略，畢竟相應(yīng)的月供壓力會(huì)增加，購(gòu)房方面會(huì)更加理性。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，南昌1月房?jī)r(jià)同比上漲14.5%，漲幅位列70個(gè)大中城市第18位。另?yè)?jù)南昌新浪樂居數(shù)據(jù)，2月南昌商品住宅供應(yīng)量18.63萬(wàn)平方米，成交量為39.92萬(wàn)平方米，成交均價(jià)9710元/平方米，庫(kù)存去化周期為4個(gè)月。

“一直以來，南昌的市場(chǎng)是比較平穩(wěn)和健康的，此次出臺(tái)這么嚴(yán)格的政策，主要是響應(yīng)中央的號(hào)召，由于市場(chǎng)較為平穩(wěn)，此次的政策不會(huì)引起樓市的大幅波動(dòng)。”南昌當(dāng)?shù)氐姆治鋈耸空f。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，在去年10月開始一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲被基本抑制后，很多后起之秀開始面臨政策加碼風(fēng)險(xiǎn)。南昌此次的政策與目前一線和熱點(diǎn)二線城市執(zhí)行的限購(gòu)政策力度相差很大，采取了極為嚴(yán)格的措施，以期望已經(jīng)火爆的樓市能有所降溫。

以下為通知全文：

一、加大住宅限購(gòu)限貸力度

1.調(diào)整住宅限購(gòu)區(qū)域及范圍。

除九龍湖區(qū)域（紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域）和儒樂湖新城（東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道）外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城國(guó)家重點(diǎn)工程配套項(xiàng)目除外）；

暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）證明的非本市戶籍居民（非本市戶籍居民不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)）出售住宅；

未成年人不得在市區(qū)購(gòu)買住宅。

住宅以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向不符合條件的購(gòu)房人出售住宅，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

南昌縣、新建區(qū)應(yīng)參照以上規(guī)定制定并實(shí)施限購(gòu)政策。

2.調(diào)整信貸政策。

（1）在人民銀行南昌中心支行指導(dǎo)下，江西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商議決定，在市政府限購(gòu)范圍內(nèi)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（洪府廳發(fā)[2016]108號(hào)）要求，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。

（2）調(diào)整住房公積金信貸政策。對(duì)已經(jīng)使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款。

調(diào)整住房公積金貸款可貸額度的確定方式。在確定個(gè)人住房公積金貸款可貸額度時(shí)，根據(jù)借款人的公積金繳存狀況、賬戶余額、繳存時(shí)間及剩余繳存年限等因素綜合判斷其可貸額度及還款能力，即：貸款額度=（借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額）×20倍×繳存時(shí)間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)

以上政策調(diào)整及實(shí)施細(xì)則須經(jīng)南昌住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

二、有效增加住宅用地供應(yīng)

1.加大住宅用地供應(yīng)量。

進(jìn)一步加大住宅用地出讓規(guī)模，加快出讓節(jié)奏，滿足市場(chǎng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)新建商品住宅銷售去化周期恢復(fù)到合理水平。其中，去化周期小于12個(gè)月的縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)（新區(qū)），必須在2017年6月底前安排一批住宅用地出讓。

南昌縣和新建區(qū)的住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃和設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報(bào)市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究審議。未設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報(bào)市國(guó)土局備案。

2.嚴(yán)格防控地價(jià)異常。

全市（含三縣一區(qū)）范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地出讓時(shí)，可采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“配建公共設(shè)施”、“實(shí)行價(jià)格熔斷機(jī)制”等方式。采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的，由房管部門商相關(guān)部門制訂區(qū)域住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格，根據(jù)指導(dǎo)價(jià)格確定房屋最高售價(jià)（均價(jià)）。采取價(jià)格熔斷的，價(jià)格依據(jù)同區(qū)域2016年10月商品住宅價(jià)格水平進(jìn)行合理測(cè)算。采取上述方式供應(yīng)住宅用地的，須報(bào)市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

住宅用地和商住用地的競(jìng)買保證金比例全部調(diào)整為60%，土地出讓金繳款期限全部調(diào)整為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清。土地競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)買即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后10個(gè)工作日內(nèi)辦理交地手續(xù)；土地出讓金逾期3日為未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競(jìng)買保證金不予退還。

3.加大存量住宅用地盤活力度。

全面清查歷年來已出讓存量住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況。對(duì)已交付的宗地，嚴(yán)格要求受讓人按照土地出讓合同約定時(shí)間開竣工。已出讓的住宅用地最遲必須在2017年9月底前開工建設(shè)，2018年3月底前達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于未按土地出讓合同約定時(shí)間和上述要求時(shí)間開竣工的，嚴(yán)格按照土地出讓合同約定條款，每逾期一日按土地出讓金價(jià)款總額的1‰收取違約金；同時(shí)，將其納入土地市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單，禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市（含三縣一區(qū)）土地競(jìng)買活動(dòng)。對(duì)未能交付凈地影響宗地開發(fā)建設(shè)的地塊，轄區(qū)人民政府（管委會(huì)）必須盡快交付凈地。

棚改工程還建安置房項(xiàng)目，在交付凈地后6個(gè)月內(nèi)全面開工。棚改貨幣補(bǔ)償率將不作為各縣區(qū)考核要求。

三、加大住宅有效供應(yīng)

1.暫時(shí)放寬新建商品住宅預(yù)售條件。

在市區(qū)范圍內(nèi)，多層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成正負(fù)零，小高層、高層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成四層以上，須申報(bào)預(yù)售許可。其預(yù)售資金監(jiān)管比例分別調(diào)整為50%、60%。在達(dá)到現(xiàn)行預(yù)售許可工程進(jìn)度時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管比例按6%的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.強(qiáng)化預(yù)售制度管理。

對(duì)已達(dá)到預(yù)售條件的開發(fā)項(xiàng)目，沒有申報(bào)預(yù)售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，半年內(nèi)不允許其申報(bào)預(yù)售。對(duì)已取得預(yù)售許可捂盤惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法嚴(yán)肅處理。

3.鼓勵(lì)將商業(yè)用房改為租賃住宅。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)的若干意見（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)），允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。要盡快制定出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

4、《關(guān)于我市非住宅去庫(kù)存的若干措施的通知》（洪府發(fā)〔2016〕6號(hào)），延長(zhǎng)試行期一年。

文件中有關(guān)“設(shè)置服務(wù)型公寓”的條款，應(yīng)同時(shí)按《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于出讓用地設(shè)置服務(wù)型公寓的通知》（洪府廳字〔2016〕460號(hào)）執(zhí)行。