據(jù)南昌新聞網(wǎng)消息，南昌市即將出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》。

通知稱，將加大住宅限購限貸力度，除九龍湖區(qū)域（紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域）和儒樂湖新城（東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道）外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅；暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民（不得補繳）出售住宅；未成年人不得在市區(qū)購買住宅等。

此次限購政策被認(rèn)為是去年南昌重啟限購后的加碼。

2016年10月8日，南昌重啟限購，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民出售新建商品住房；暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房和存量住房。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次南昌加碼限購，和南昌目前新房市場庫存規(guī)模嚴(yán)重不足的因素是有關(guān)的。

這次限購可以說非常嚴(yán)厲，過去很多城市的限購中，對于本地戶籍的人口來說，實際上是可以持有兩套住房的，即在原有一套的基礎(chǔ)上還是可以認(rèn)購第二套住房的。但現(xiàn)在對于南昌市場來說，本地戶籍在市區(qū)購房也不允許持有兩套住房，此類內(nèi)容是比較嚴(yán)厲的，從橫向來看比其他二線城市要嚴(yán)厲，而從縱向看，也比南昌上一次的限購政策嚴(yán)厲。

同時，限購政策方面對于外來人口的購房，要求2年社保，這也會使得很多外來人口的購房面臨一定的壓力，所以購房方面盡量保證讓有兩年以上工作的外來人口優(yōu)先進(jìn)行。

嚴(yán)躍進(jìn)說，此次南昌的限購加碼有三個特點。

第一是對“分區(qū)調(diào)控”的實施非常細(xì)致，很多城市的限購政策按照分區(qū)的原則，采取了市區(qū)和郊區(qū)不同的做法，而南昌的限購則根據(jù)路名來設(shè)定不同的區(qū)域，從側(cè)面說明南昌目前正處于城市快速發(fā)展和擴展期，部分開發(fā)區(qū)呈現(xiàn)了冷熱不均的狀態(tài)，所以會對同一個區(qū)的不同路段采取不同的限購做法。

第二是南昌房地產(chǎn)市場和合肥房地產(chǎn)市場有很大的相似性，兩個城市都緊鄰江浙滬區(qū)域，屬于這兩年城市發(fā)展速度較快的城市，所以也吸引了所在省份相應(yīng)購房者的注意力。

第三是限購的范圍逐漸擴大，包括南昌縣等區(qū)域也開始納入到限購范圍，說明此前市區(qū)限購以后，部分購房需求開始流入到郊區(qū)市場，進(jìn)而使得近期郊區(qū)市場的控制房價壓力增大，所以會有類似限購的做法。

另外在信貸政策方面，對于已經(jīng)使用過公積金的購房者，后續(xù)購房就不允許使用公積金，而必須使用商業(yè)銀行貸款，此類做法是比較務(wù)實的，這也是讓有限的公積金資源優(yōu)先給予剛需購房者的考慮。一定程度上會使得購房者近期會調(diào)整購房策略，畢竟相應(yīng)的月供壓力會增加，購房方面會更加理性。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，南昌1月房價同比上漲14.5%，漲幅位列70個大中城市第18位。另據(jù)南昌新浪樂居數(shù)據(jù)，2月南昌商品住宅供應(yīng)量18.63萬平方米，成交量為39.92萬平方米，成交均價9710元/平方米，庫存去化周期為4個月。

“一直以來，南昌的市場是比較平穩(wěn)和健康的，此次出臺這么嚴(yán)格的政策，主要是響應(yīng)中央的號召，由于市場較為平穩(wěn)，此次的政策不會引起樓市的大幅波動?！蹦喜?dāng)?shù)氐姆治鋈耸空f。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，在去年10月開始一線和部分熱點二線城市房價過快上漲被基本抑制后，很多后起之秀開始面臨政策加碼風(fēng)險。南昌此次的政策與目前一線和熱點二線城市執(zhí)行的限購政策力度相差很大，采取了極為嚴(yán)格的措施，以期望已經(jīng)火爆的樓市能有所降溫。

以下為通知全文：

一、加大住宅限購限貸力度

1.調(diào)整住宅限購區(qū)域及范圍。

除九龍湖區(qū)域（紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域）和儒樂湖新城（東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道）外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城國家重點工程配套項目除外）；

暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）證明的非本市戶籍居民（非本市戶籍居民不得通過補繳個人所得稅或社會保險）出售住宅；

未成年人不得在市區(qū)購買住宅。

住宅以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售住宅，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

南昌縣、新建區(qū)應(yīng)參照以上規(guī)定制定并實施限購政策。

2.調(diào)整信貸政策。

（1）在人民銀行南昌中心支行指導(dǎo)下，江西省市場利率定價自律機制商議決定，在市政府限購范圍內(nèi)，各銀行業(yè)金融機構(gòu)按照《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（洪府廳發(fā)[2016]108號）要求，嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。

（2）調(diào)整住房公積金信貸政策。對已經(jīng)使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款。

調(diào)整住房公積金貸款可貸額度的確定方式。在確定個人住房公積金貸款可貸額度時，根據(jù)借款人的公積金繳存狀況、賬戶余額、繳存時間及剩余繳存年限等因素綜合判斷其可貸額度及還款能力，即：貸款額度=（借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額）×20倍×繳存時間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)

以上政策調(diào)整及實施細(xì)則須經(jīng)南昌住房公積金管理委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行。

二、有效增加住宅用地供應(yīng)

1.加大住宅用地供應(yīng)量。

進(jìn)一步加大住宅用地出讓規(guī)模，加快出讓節(jié)奏，滿足市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)新建商品住宅銷售去化周期恢復(fù)到合理水平。其中，去化周期小于12個月的縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)（新區(qū)），必須在2017年6月底前安排一批住宅用地出讓。

南昌縣和新建區(qū)的住宅用地年度供應(yīng)計劃和設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究審議。未設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報市國土局備案。

2.嚴(yán)格防控地價異常。

全市（含三縣一區(qū)）范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地出讓時，可采取“限房價、競地價”、“配建公共設(shè)施”、“實行價格熔斷機制”等方式。采取“限房價、競地價”的，由房管部門商相關(guān)部門制訂區(qū)域住宅銷售指導(dǎo)價格，根據(jù)指導(dǎo)價格確定房屋最高售價（均價）。采取價格熔斷的，價格依據(jù)同區(qū)域2016年10月商品住宅價格水平進(jìn)行合理測算。采取上述方式供應(yīng)住宅用地的，須報市土地協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

住宅用地和商住用地的競買保證金比例全部調(diào)整為60%，土地出讓金繳款期限全部調(diào)整為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清。土地競買人報名參與競買即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后10個工作日內(nèi)辦理交地手續(xù)；土地出讓金逾期3日為未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競買保證金不予退還。

3.加大存量住宅用地盤活力度。

全面清查歷年來已出讓存量住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況。對已交付的宗地，嚴(yán)格要求受讓人按照土地出讓合同約定時間開竣工。已出讓的住宅用地最遲必須在2017年9月底前開工建設(shè)，2018年3月底前達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。對于未按土地出讓合同約定時間和上述要求時間開竣工的，嚴(yán)格按照土地出讓合同約定條款，每逾期一日按土地出讓金價款總額的1‰收取違約金；同時，將其納入土地市場誠信黑名單，禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市（含三縣一區(qū)）土地競買活動。對未能交付凈地影響宗地開發(fā)建設(shè)的地塊，轄區(qū)人民政府（管委會）必須盡快交付凈地。

棚改工程還建安置房項目，在交付凈地后6個月內(nèi)全面開工。棚改貨幣補償率將不作為各縣區(qū)考核要求。

三、加大住宅有效供應(yīng)

1.暫時放寬新建商品住宅預(yù)售條件。

在市區(qū)范圍內(nèi)，多層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成正負(fù)零，小高層、高層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成四層以上，須申報預(yù)售許可。其預(yù)售資金監(jiān)管比例分別調(diào)整為50%、60%。在達(dá)到現(xiàn)行預(yù)售許可工程進(jìn)度時，預(yù)售資金監(jiān)管比例按6%的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.強化預(yù)售制度管理。

對已達(dá)到預(yù)售條件的開發(fā)項目，沒有申報預(yù)售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，半年內(nèi)不允許其申報預(yù)售。對已取得預(yù)售許可捂盤惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法嚴(yán)肅處理。

3.鼓勵將商業(yè)用房改為租賃住宅。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場的若干意見（國辦發(fā)[2016]39號），允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。要盡快制定出臺相關(guān)實施細(xì)則。

4、《關(guān)于我市非住宅去庫存的若干措施的通知》（洪府發(fā)〔2016〕6號），延長試行期一年。

文件中有關(guān)“設(shè)置服務(wù)型公寓”的條款，應(yīng)同時按《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于出讓用地設(shè)置服務(wù)型公寓的通知》（洪府廳字〔2016〕460號）執(zhí)行。