碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江近日透露，碧桂園物業(yè)計(jì)劃5年內(nèi)將服務(wù)面積擴(kuò)大至10億平方米，且目前物業(yè)A股上市相關(guān)工作推進(jìn)順利。

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)59.7%

2016年9月，碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司發(fā)布了上市招股說(shuō)明書(shū)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露的最新信息，其申請(qǐng)A股IPO進(jìn)程顯示為“已受理”，排隊(duì)序號(hào)為233號(hào)。

4月7日，碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江在接受媒體采訪時(shí)透露，對(duì)于上市要求的業(yè)務(wù)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性、財(cái)務(wù)獨(dú)立性等這些基本條件，碧桂園物業(yè)早已具備，“一切都在按部就班地順利進(jìn)行?！?/p>

由于還處于上市之前的靜默期，碧桂園物業(yè)公司的內(nèi)部人士拒絕透露上市的相關(guān)進(jìn)展。但其強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)管理行業(yè)的前景非常美好”，表現(xiàn)出碧桂園物業(yè)對(duì)發(fā)展的期待。

事實(shí)上，近幾年來(lái)，碧桂園物業(yè)的發(fā)展頗為引人注目。早在2013年底，碧桂園在《碧桂園高端物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將會(huì)“推動(dòng)旗下樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)更加細(xì)化和規(guī)范化，令物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為碧桂園集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)”。

對(duì)于渴望登陸資本市場(chǎng)的碧桂園物業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模和盈利能力自然是必要條件。澎湃新聞?dòng)浾卟樵兞吮坦饒@物業(yè)的上市招股說(shuō)明書(shū)及2016年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)在過(guò)去的四年中，碧桂園物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為9.15億元、12.07億元、16.72億元和19.59億元，當(dāng)期凈利潤(rùn)分別為8096.93萬(wàn)元、1.27億元、2.20億元和4.06億元，物業(yè)管理的凈利潤(rùn)率甚至比碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)率還要高。

截至2016年12月31日，碧桂園集團(tuán)的物業(yè)管理分部簽約管理面積約2.10億平方米，覆蓋國(guó)內(nèi)27個(gè)省的223個(gè)城市，服務(wù)全國(guó)約100萬(wàn)戶業(yè)主；碧桂園集團(tuán)物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為人民幣19.59億元，同比增長(zhǎng)33.3%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約為人民幣4.06億元，同比增長(zhǎng)59.7%。李長(zhǎng)江透露，未來(lái)3年內(nèi)計(jì)劃將服務(wù)面積擴(kuò)大到5億平方米，5年內(nèi)爭(zhēng)取服務(wù)面積能達(dá)到10億平方米。在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) TOP100 研究組去年11月發(fā)布的《2016 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》中，碧桂園物業(yè)公司名列第五名。

此外，隨著管理面積增加、服務(wù)類(lèi)型增加和業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，碧桂園物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入總額保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。碧桂園物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著碧桂園物業(yè)自身加大市場(chǎng)化拓展，以及碧桂園集團(tuán)入市樓盤(pán)的不斷增長(zhǎng)，未來(lái)公司保持較高的復(fù)合增長(zhǎng)率可期。

增值服務(wù)比重逐年上升

從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，碧桂園物業(yè)主要包括基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和協(xié)銷(xiāo)服務(wù)，三項(xiàng)營(yíng)收分別為9億元、1.2億元和1.6億元（2015年數(shù)據(jù)，沒(méi)有查到2016年數(shù)據(jù)）。

但碧桂園物業(yè)希望，自身的利潤(rùn)增長(zhǎng)能夠來(lái)源于增值服務(wù)的收入。上市招股說(shuō)明書(shū)顯示，在 2013、2014、2015年度，物業(yè)管理服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為95.20%、90.30%、85.71%，近三年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要是社區(qū)增值服務(wù)和協(xié)銷(xiāo)服務(wù)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的比例不斷加大。

由于圍繞業(yè)主衣食住行各方面需求提供了一系列服務(wù)，碧桂園物業(yè)的增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼突出：該項(xiàng)收入從2013年度的3945.32萬(wàn)元增長(zhǎng)至2015年度的12232.19萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)76.08%（未查到2016年數(shù)據(jù)）。而在上市招股說(shuō)明書(shū)中，碧桂園物業(yè)稱，擬在A股上市公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4010萬(wàn)股普通股，募資總額超11億元，將募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額按照輕重緩急順序分別投入信息化升級(jí)改造、社區(qū)智能化改造、市場(chǎng)拓展、社區(qū)服務(wù)四大項(xiàng)目。

上述碧桂園物業(yè)內(nèi)部人士向澎湃新聞?dòng)浾邚?qiáng)調(diào)，物業(yè)管理行業(yè)的潛力巨大，而未來(lái)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司做物業(yè)管理工作也將是一個(gè)必然的趨勢(shì)，物業(yè)管理終將回歸到物業(yè)管理本身?！罢l(shuí)回歸的更早，誰(shuí)就將占據(jù)優(yōu)勢(shì)”。同時(shí)，在其看來(lái)，為了保持更優(yōu)質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)力，作為接駁客戶的終端，類(lèi)似于O2O這種物業(yè)管理的商業(yè)模式也要進(jìn)行更多的優(yōu)化。

值得注意的是，2014年“花樣年·彩生活”于港交所成功上市之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)公司的上市步伐明顯加速，當(dāng)前已有彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、中奧到家這四家物業(yè)公司在港股上市。而如果碧桂園物業(yè)上市順利，其將成為登陸A股的第一家物業(yè)公司。

上市招股說(shuō)明書(shū)顯示，報(bào)告期內(nèi)碧桂園物業(yè)的毛利率與中奧到家、開(kāi)元物業(yè)接近，整體略高于同行業(yè)可比公司的平均水平，主要是因?yàn)楸竟镜奈飿I(yè)管理項(xiàng)目的平均規(guī)模較大，規(guī)模化效應(yīng)明顯。而在取得了3088億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之后，今年第一季度，碧桂園又實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1506.6億元，相比萬(wàn)科的1502.7億元、恒大的1069億元暫時(shí)位列行業(yè)第一?？雌饋?lái)，碧桂園物業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯。