2021年6月21日，上交所和深交所同時(shí)舉辦了規(guī)模盛大的首批9只中國(guó)公募REITs上市掛牌儀式，中國(guó)公募REITs終于正式落地，這是過去十多年來，全行業(yè)共同努力結(jié)出的碩果。

譯者王剛先生在公募REITs上市之際推出這本書（《公募REITs投資指南》，[新加坡]葉忠英 著），給廣大投資者提供了成熟REITs市場(chǎng)的投資經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，為持續(xù)開展REITs的投資者教育工作貢獻(xiàn)了自己的一份力量。

《公募REITs投資指南》，[新加坡]葉忠英 著，王剛、高茜 譯，中信出版集團(tuán)2022年1月出版

從這本書中，讀者能夠了解和學(xué)習(xí)以新加坡為代表的成熟REITs市場(chǎng)的基本情況，全書通過對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)市場(chǎng)造成的影響進(jìn)行分析，在回顧了新加坡REITs過去10年的市場(chǎng)表現(xiàn)后，為讀者提供了REITs這一全新的大眾投資金融品種的投資經(jīng)驗(yàn)借鑒。

REITs的投資者教育工作任重道遠(yuǎn)，為了讓廣大投資者能夠充分學(xué)習(xí)和了解REITs，專業(yè)的指導(dǎo)資料不可或缺，譯者正是及時(shí)為投資者帶來了這樣一部作品。通過閱讀此書，投資者對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)得以不斷加深，在充分理解投資REITs的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，能夠更為廣泛地投入REITs市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)不斷擴(kuò)大和發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)寫為REITs）是發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)的重要金融產(chǎn)品，1960年誕生于美國(guó)，美國(guó)政府以聯(lián)邦立法形式規(guī)定了REITs的特殊稅收實(shí)體地位，只要REITs分配給投資者的收入達(dá)到一定比例（如大于等于90%），其來自合格不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的收入就可以免稅，而投資者則按當(dāng)年的實(shí)際收入狀況納稅。REITs也因此成為政府推動(dòng)公眾投資者參與規(guī)模大、期限長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)投資而做出的特殊安排。隨著2021年6月21日首批9個(gè)試點(diǎn)REITs項(xiàng)目上市掛牌交易，中國(guó)也正式成為全球第41個(gè)擁有公募REITs的國(guó)家。

從REITs的發(fā)展歷史來看，隨著制度的不斷優(yōu)化和完善，REITs的幾個(gè)主要特點(diǎn)也在不斷進(jìn)化：

首先是REITs的底層資產(chǎn)類型不斷拓展，從初期的商業(yè)地產(chǎn)和住宅，逐漸擴(kuò)大到以數(shù)據(jù)中心和通信塔為代表的基礎(chǔ)設(shè)施類等更多類型；

其次是管理模式的不斷革新，逐漸細(xì)分為外部管理和內(nèi)部管理模式，公司制和契約制等類型；

再次是投資者類型的不斷豐富，從普通公眾投資者拓展至專業(yè)REITs投資基金、企業(yè)年金、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者，投資者體系不斷健全。

2014年，以“中信啟航”項(xiàng)目為標(biāo)志，中國(guó)的類REITs（私募REITs）正式誕生。與公募REITs的權(quán)益性和標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)相比，類REITs更多地體現(xiàn)出債性和非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：

首先，其基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性存疑，部分產(chǎn)品實(shí)際上存在隱性擔(dān)保或其他增信手段；

其次，產(chǎn)品底層不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)不屬于《證券法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，公募證券投資基金無法投資；

再次，受制于私募基金投資者數(shù)量的限制，每個(gè)產(chǎn)品只能拆分成200份，不利于廣大投資者參與；

最后，發(fā)行期限也只能是每3年重新續(xù)期，不能真正做到永續(xù)。

我國(guó)公募REITs設(shè)計(jì)的“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，是在當(dāng)前法律法規(guī)和稅收制度不做調(diào)整的情況下做出的相對(duì)合理的選擇，這種結(jié)構(gòu)盡管行得通，但也存在著諸如結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜、產(chǎn)品層級(jí)多、稅收和法律制度未健全等問題需要完善。底層不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)有待推進(jìn)至更廣泛的范圍，需要各方面共同努力，逐步完善相關(guān)法律法規(guī)和稅收制度，逐步擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型，通過總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)帶動(dòng)REITs行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

中國(guó)資本市場(chǎng)經(jīng)過30余年的改革發(fā)展，取得了巨大成就，已經(jīng)成為全球第二的股票和債券市場(chǎng)，未來公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

從2021年6月21日首批9只公募REITs上市至今，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，除了上市首日9只REITs全部大漲以及上市次日個(gè)別REITs出現(xiàn)較大回落，其余交易日大部分公募REITs交易情況整體呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，成交量也呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)，換手率由上市首日最高超過30%回落到5%以內(nèi)，上市至今的日均換手率已降至1%以內(nèi)。

上市前3個(gè)月，我們看到以首鋼綠能和首創(chuàng)水務(wù)為代表的環(huán)保類特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目漲幅最大，累計(jì)漲幅均超過了20%，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。

高速公路類特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目分化較大，浙江杭徽累計(jì)上漲11.67%，而廣州廣河微跌0.65%，基本保持在發(fā)行價(jià)附近，也是9個(gè)項(xiàng)目中唯一跌破發(fā)行價(jià)的。

在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的代表蛇口產(chǎn)園表現(xiàn)最佳，累計(jì)上漲13.72%，兩只物流園區(qū)REITs普洛斯和鹽港REIT漲幅均超過8%，體現(xiàn)了投資者對(duì)物流園區(qū)資產(chǎn)大類的認(rèn)可；其余兩只產(chǎn)業(yè)園REITs中，張江REIT累計(jì)漲幅超過6%，表現(xiàn)良好，而東吳蘇園也上漲1.57%，同樣維持在發(fā)行價(jià)以上。

上市3個(gè)月后，9只試點(diǎn)REITs的換手率均趨于穩(wěn)定，反映出市場(chǎng)對(duì)于REITs本質(zhì)特征的高度認(rèn)同：以持有REITs份額并獲取穩(wěn)定分紅為基本出發(fā)點(diǎn)。

蛇口產(chǎn)園在9個(gè)項(xiàng)目中日均換手率最高，為0.69%，其日均振幅也位居第二，達(dá)到了1.17%，體現(xiàn)了投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的投資熱情。

廣州廣河和浙江杭徽兩個(gè)收費(fèi)公路類特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目的日均換手率最低，均在0.2%上下，且日均振幅也最小，均為0.5%～0.6%，反映了投資者對(duì)此類項(xiàng)目穩(wěn)健現(xiàn)金流帶來的可靠分紅收益而進(jìn)行底倉(cāng)持有的基本配置思路。

我們也欣喜地看到，2021年10月14日以建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園和國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園為代表的第二批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，已在上交所進(jìn)入申報(bào)受理階段；同日，華夏越秀高速公路項(xiàng)目也在深交所進(jìn)入申報(bào)受理階段。

新冠肺炎疫情在全球范圍內(nèi)的暴發(fā)和蔓延，對(duì)全球金融市場(chǎng)都造成了巨大的沖擊。特別是在2020年3月，以美國(guó)股市為代表的國(guó)際金融市場(chǎng)連遭重挫。盡管公募REITs與股市存在著較低的相關(guān)性，但在投資者追求流動(dòng)性安全的恐慌情緒下，仍不可避免地遭到短期的拋售。

然而，由于REITs本身在其持有的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)和良好的運(yùn)營(yíng)管理下，其價(jià)值是有“底部支撐”的，優(yōu)越的現(xiàn)金流賦予REITs在面臨金融危機(jī)時(shí)堅(jiān)強(qiáng)的抗壓性——全球REITs市場(chǎng)在受疫情影響較弱的物流和數(shù)據(jù)中心REITs的帶領(lǐng)下迅速迎來反彈，部分具有代表性的REITs，如新加坡的吉寶數(shù)據(jù)中心信托和豐樹物流信托等甚至創(chuàng)造了價(jià)格新高，可見投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目的認(rèn)可度是非常高的。

從長(zhǎng)期看，投資REITs的總回報(bào)是可靠和穩(wěn)定的。以新加坡REITs市場(chǎng)為例，在過去的7年半里，新加坡REITs股價(jià)平均收益率為+3.61%，這其中，以新加坡最具實(shí)力的凱德、吉寶、豐樹、騰飛、星獅（一起簡(jiǎn)寫為“MACFK REITs”）等為代表的原始權(quán)益人發(fā)起的頭部REITs漲幅最多，部分REITs股價(jià)漲幅甚至超過100%?？梢姀拈L(zhǎng)期投資的角度看，持有實(shí)力強(qiáng)勁的原始權(quán)益人發(fā)起的優(yōu)質(zhì)REITs，可獲得超越市場(chǎng)平均水平的回報(bào)。

投資者不應(yīng)以追漲殺跌的投機(jī)心理來炒作REITs，而要理性看待REITs，以長(zhǎng)期持有為基本投資理念。

理性投資公募REITs，一個(gè)重要的前提是看懂REITs的增長(zhǎng)邏輯。REITs的增長(zhǎng)分為內(nèi)生增長(zhǎng)和外生增長(zhǎng)兩種。

內(nèi)生增長(zhǎng)指的是REITs依靠?jī)?yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理，不斷挖掘和提升不動(dòng)產(chǎn)的凈現(xiàn)金流收入，進(jìn)而帶動(dòng)其評(píng)估價(jià)值的提升，并反映在REITs賬面價(jià)值和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的提升上。

外生增長(zhǎng)指的是REITs管理人靈活運(yùn)用資本市場(chǎng)能力，從原始權(quán)益人處以及市場(chǎng)上收購(gòu)新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，裝入上市REITs平臺(tái)中，實(shí)現(xiàn)REITs管理規(guī)模和管理效益的提升，帶動(dòng)REITs分紅和股價(jià)的雙雙上漲。

了解了REITs的增長(zhǎng)邏輯，投資者可以通過遴選優(yōu)質(zhì)REITs并長(zhǎng)期持有，獲得和REITs的共同成長(zhǎng)。

縱觀全球REITs發(fā)展歷史，一個(gè)好的REITs市場(chǎng)，無一例外有著完善的REITs制度、專業(yè)的市場(chǎng)參與主體、不斷創(chuàng)新的REITs資產(chǎn)類型，同時(shí)投資者教育工作更應(yīng)當(dāng)常抓不懈。

同樣，中國(guó)公募REITs的發(fā)展也有賴于試點(diǎn)實(shí)踐過程中監(jiān)管政策的不斷完善、有賴于各主體的積極參與，像以清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心為代表的研究機(jī)構(gòu)和以中國(guó)REITs聯(lián)盟為代表的行業(yè)組織，能夠?yàn)樾袠I(yè)多做貢獻(xiàn)。

此次，中國(guó)REITs聯(lián)盟王剛先生第二部REITs譯著的出版，適逢中國(guó)公募REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目正式掛牌交易之際。這部作品在其前譯作《投資REITs，積累財(cái)富》深入剖析與我國(guó)REITs最為相似的新加坡REITs市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引入成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的分析研究很有借鑒意義。期待王剛先生的這本新譯作能夠幫助廣大投資者更加深入理解公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，也希望在各方的共同努力下，中國(guó)公募REITs的發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)、越來越好！

（作者肖鋼為中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席，本文為《公募REITs投資指南》推薦序，文章名為編輯自擬，澎湃新聞獲授權(quán)轉(zhuǎn)載。）