原創(chuàng) 朱曉紅 看懂經(jīng)濟(jì)

以下內(nèi)容來(lái)自2月22日朱曉紅老師在看懂小程序一小時(shí)會(huì)議中分享的內(nèi)容：

作者|朱曉紅

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家（TA已經(jīng)入駐)

要點(diǎn)

四大行下調(diào)房貸利率傳出什么樣的信息？抑或說(shuō)有什么深意？

一·局部的樓市“時(shí)冷時(shí)熱”與政策的“時(shí)松時(shí)緊”是對(duì)應(yīng)的，他是樓市調(diào)控的基本規(guī)律，體現(xiàn)的是樓市的時(shí)空性，調(diào)控的針對(duì)性與適用性。

二·金融與樓市是血脈相連，龍?jiān)葡嘁?，共生死，同安危的關(guān)系，金融安危關(guān)乎樓市安危。如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，金融就是房地產(chǎn)的支柱。

三·調(diào)控要在適合性上下功夫，松緊相濟(jì)，適合為美，有多大腳穿多鞋。

四·房地產(chǎn)行業(yè)不是孤立的存在，產(chǎn)業(yè)上有眾多的上下游產(chǎn)業(yè)，社會(huì)上關(guān)乎民權(quán)民生。所以，一切究其一點(diǎn)不及其余的激進(jìn)的做法，都會(huì)適得其反。

五·房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)？

中國(guó)房地產(chǎn)支柱地位未變，當(dāng)下不存在要不要發(fā)展的問題，而是瘦身與健身的問題。大規(guī)模，超速度將為縮規(guī)模，降速度，瘦身健體有質(zhì)量所取代。

以下為朱老師在會(huì)議上分享的內(nèi)容：

大家下午好。我是今天下午的主講嘉賓朱曉紅。

廣州四大行房貸的利率下降，引起了全社會(huì)的關(guān)注，尤其大家關(guān)心的是利率下調(diào)和房地產(chǎn)有什么關(guān)聯(lián)，對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響？今天就這個(gè)問題我來(lái)講幾點(diǎn)個(gè)人意見。

其實(shí)這次廣州的房貸利率下降的幅度并不大，但是按照一個(gè)消費(fèi)者30年期的貸款的節(jié)省的錢數(shù)來(lái)講，也是意義蠻大的，下降利率，主要是有利于購(gòu)房者的購(gòu)房，促進(jìn)住房消費(fèi)。所以，這個(gè)政策釋放的幾個(gè)信號(hào)，第一個(gè)就是說(shuō)明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的采取了較為寬松的政策，首先，是從金融政策方面進(jìn)行寬松，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一種利好。

這次從廣州開始調(diào)整，體現(xiàn)了我們房地產(chǎn)調(diào)控政策是因城施策，因地施策的這么一個(gè)特征，會(huì)不會(huì)在其他地方也采取同樣的政策呢？我們還需觀望，如果有需要，我想應(yīng)該會(huì)，但不會(huì)是大水漫灌。有必要的話，也可能會(huì)在其他的一些城市進(jìn)行推廣，我們注意到有些城市已經(jīng)在開始效仿。

關(guān)于房貸利率的下調(diào)的問題，從資料上面都可以看出很多，各地的利率下調(diào)，包括首付下降這種政策，都在傳遞一個(gè)信息，就是房地產(chǎn)正在開始走較為寬松寬泛的路線。但它不會(huì)是大水漫灌，還是要強(qiáng)調(diào)它的針對(duì)性實(shí)用性的特點(diǎn)。所以我們不要期望這種利率下調(diào)會(huì)帶來(lái)令人驚喜的，讓人歡欣鼓舞的局面，產(chǎn)生一種巨大的效應(yīng)。

這種利率下調(diào)的時(shí)長(zhǎng)會(huì)多少，還有待觀察，不一定是全面的長(zhǎng)期的持續(xù)的金融政策。我們要利用好這個(gè)窗口期，迅速的調(diào)整自己的購(gòu)房計(jì)劃。房貸利率下調(diào)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，對(duì)樓市的寒冷期的由寒轉(zhuǎn)暖會(huì)起到一定的作用，但是不要期望太大，因?yàn)闃鞘袑⒊霈F(xiàn)總量下滑的這種局面，這種局面是趨勢(shì)性的，不可能改變，不會(huì)出現(xiàn)逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)幅度較大的情況。

在我看來(lái)，房地產(chǎn)后來(lái)的發(fā)展的趨勢(shì)是這樣的，總量一定會(huì)浮動(dòng)會(huì)減少，發(fā)展的速度會(huì)相對(duì)放慢，但是總的需求依然存在，不光是因?yàn)槌鞘谢脑颍驗(yàn)樾碌募彝サ慕Y(jié)構(gòu)不同，也會(huì)導(dǎo)致住房的需求的增加，但是量的增加不是像以前那樣的大幅度的連續(xù)的增加，它有一定的規(guī)律。

我們今天的討論，我想表達(dá)這三個(gè)觀點(diǎn)，第一，銀行的下調(diào)房貸利率，它不是全面的，不是涉及所有城市，不是大水漫灌；第二，他對(duì)房地產(chǎn)是影響是積極的，有一定意義的，但是不能夠真正的解決問題，還是要靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，主要還是要靠品質(zhì)立業(yè)，體現(xiàn)責(zé)任房企的正能量，產(chǎn)品定位市場(chǎng)其他資源的匹配的合理性。政策歸政策，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，產(chǎn)品歸產(chǎn)品，我們房企該做好自己的事情，要在政策導(dǎo)行下，走一條適合自己的市場(chǎng)路線，要在市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)自己的發(fā)展的路徑，把產(chǎn)品市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)找到才行?，F(xiàn)在有些房企已經(jīng)在開始尋找著新的增長(zhǎng)點(diǎn)，新的發(fā)展點(diǎn)。

總的趨勢(shì)來(lái)講，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大起大落，一定會(huì)在黨中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的精神和我們一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的三穩(wěn)方針，要穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期。怎么穩(wěn)預(yù)期？就是我們要看清楚未來(lái)的形勢(shì)，不會(huì)是大起大落，也不會(huì)是所謂的潮起潮落，不會(huì)是今天變天，明天變天，不會(huì)是這樣的，我們的政策總的方向還是趨穩(wěn)的。無(wú)論是從市場(chǎng)也好，政策也好，都會(huì)是一個(gè)小變動(dòng)，小波動(dòng)，不會(huì)大變化，這一點(diǎn)我們必須堅(jiān)信不移。更不能相信，受各種輿情的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)變天，政策會(huì)變天了。近幾年我們的政策基本面是一直沒有變，一直是穩(wěn)定的，這一點(diǎn)我們必須堅(jiān)信不疑，只有在在有一定的信心的基礎(chǔ)上，我們才能夠看清市場(chǎng)的方向，未來(lái)發(fā)展的方向，我們才能夠做好自己。

房地產(chǎn)行業(yè)是與金融行業(yè)之間的關(guān)系，我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)是云龍相依的關(guān)系，他們彼此是云龍相依，唇齒相依這種關(guān)系。房地產(chǎn)政策和金融政策調(diào)整的好壞，決定我們樓市發(fā)展的好壞，因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟是高投資的這樣一個(gè)行業(yè)，所以受金融政策的影響。我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策與市場(chǎng)主導(dǎo)的雙引擎市場(chǎng)。在這樣一個(gè)背景之下，我們既要把政策理解透，又要把市場(chǎng)看清楚，要找他們相吻合的地方。政策、市場(chǎng)這是個(gè)雙向的引擎，那么我們的航船駛向何方？還要看我們各地的政策，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)政策，它有地域性特征，地域性特征就是以城市為主體的。所以全國(guó)的房地產(chǎn)政策它不一定是大一統(tǒng)的，而是具有個(gè)性化的特征。

因此，我們要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼咭惨猩钊氲牧私?。我們只有要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性的特征，和我們的市場(chǎng)的實(shí)際情況，針對(duì)性和吻合性上面，有哪些呢？不要用固化的思想，認(rèn)為，哪個(gè)地方房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，哪個(gè)地方的房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，不一定，他還有他的時(shí)間的概念，它是一個(gè)時(shí)空的概念，所以有時(shí)間的概念，又有空間的概念，所以我們研究和關(guān)注房地產(chǎn)，一定要關(guān)注這兩點(diǎn)，既要關(guān)注時(shí)間概念，又要關(guān)注空間的概念。

我們不要把一地一時(shí)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)看作是整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)和趨勢(shì)，不能夠以點(diǎn)帶面，以偏概全。廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有它個(gè)性化特點(diǎn)，不代表全國(guó)的房地產(chǎn)。我們一直在講市場(chǎng)的分化，實(shí)際是各個(gè)城市市場(chǎng)要素的異化。城市等級(jí)的分化只是粗獷的分化，同一城市區(qū)域性的分化也是值得關(guān)注，比如北京的朝陽(yáng)與延慶的分化就很明顯。不同的地區(qū)，不同的城市，不同的時(shí)間點(diǎn)，它是不一樣的。所以我們不主張用異時(shí)的異地的樓市動(dòng)態(tài)，把它看成是全國(guó)的全過(guò)程的市場(chǎng)趨勢(shì)，這一點(diǎn)要特別的注意！

當(dāng)下，一線城市早就進(jìn)入到了二手房時(shí)代，但是在很多三四線城市還沒有進(jìn)入二手房時(shí)代，還仍然是新房市場(chǎng)占主導(dǎo)地位，這些就是它的不同點(diǎn)。

怎么看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)？萬(wàn)科的郁亮董事長(zhǎng)說(shuō)過(guò)，我們已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時(shí)代，但是在黑鐵時(shí)代也會(huì)產(chǎn)生黃金價(jià)值的房企。萬(wàn)科就是這樣的樣板，它的每一次突破騰飛都是唱悲的背景下實(shí)現(xiàn)的。所以我們不能以一個(gè)企業(yè)或者是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人觀點(diǎn)來(lái)判斷我們整個(gè)形勢(shì)，來(lái)判斷我們企業(yè)自身的發(fā)展，各有各的特點(diǎn)，各有各的優(yōu)勢(shì)，所謂的不太好的時(shí)代，不太景氣的時(shí)代，也會(huì)有好的企業(yè)逆勢(shì)上揚(yáng)，我們希望更多的企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，逆勢(shì)上揚(yáng)。說(shuō)不定當(dāng)別人認(rèn)為不好的時(shí)候，正是有機(jī)可乘的時(shí)候，這點(diǎn)我們一定要注意到。

原標(biāo)題：《四大行下調(diào)廣州房貸利率了，樓市會(huì)由寒轉(zhuǎn)暖嗎？》

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