姓名：蘭姐

職業(yè)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

居住地：美國(guó)·加利福利亞

蘭姐，五十五歲，25年前因?yàn)橄壬ぷ鞯脑驈呐_(tái)灣來(lái)到美國(guó)，生活在庫(kù)比蒂諾(Cupertino)。庫(kù)比蒂諾位于美國(guó)加利福利亞州舊金山灣區(qū)南部，圣克拉拉縣西部的城市，是蘭姐和先生來(lái)美國(guó)之后居住的城市?，F(xiàn)在這座城市因?yàn)槭翘O果公司總部的所在地而名聲大噪，是硅谷核心城市之一。

上世紀(jì)90年代中期，蘭姐進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。如今，蘭姐已經(jīng)是庫(kù)比蒂諾小有名氣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“不夸張地說(shuō)，庫(kù)比蒂諾一半以上的房屋都是通過(guò)我買賣的?！碧m姐自豪地說(shuō)。不過(guò)，蘭姐說(shuō)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已20年，最艱難的日子要十年前的次貸危機(jī)。

 2007年次貸危機(jī)發(fā)生之后，美國(guó)傳統(tǒng)的加工制造業(yè)受到了嚴(yán)重的打擊，許多公司為了降低成本把工廠和工作的機(jī)會(huì)搬到發(fā)展中國(guó)家，導(dǎo)致大量的產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)。傳統(tǒng)加工業(yè)的沒落卻給高科技行業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇，硅谷一躍成為了信息和電子科技中心，吸引了來(lái)自世界各地的人才。

蘭姐覺得自己算是經(jīng)歷了最壞的時(shí)期，也等到了最好的時(shí)機(jī)。

至今，蘭姐仍然清晰地記得十年前，次貸危機(jī)發(fā)生之后，她手上雖然仍有十多處客戶委托尋找買主的房產(chǎn)，但由于房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，幾乎很難遇到有興趣和她去看房子的潛在買主。更糟的是因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款市場(chǎng)的萎縮，多數(shù)房貸公司提高了申請(qǐng)貸款條件和貸款利率，更嚇跑了許多無(wú)法提供信用記錄的客戶?！澳菚r(shí)候真的是很清閑，沒什么業(yè)務(wù)，閑的時(shí)間就在自己家的院子里種種花種種菜?！?

“那段時(shí)間最大的恐懼是對(duì)未來(lái)的不確定”

其實(shí)，蘭姐當(dāng)時(shí)最擔(dān)心的是她在金融業(yè)工作的先生。蘭姐的先生就職于當(dāng)?shù)匾患毅y行，危機(jī)之后金融業(yè)首當(dāng)其沖。2007年期間，金融業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模裁員，金融業(yè)和制造業(yè)是受次貸危機(jī)影響最大的兩個(gè)行業(yè)。根據(jù)美國(guó)勞工部的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示截至到2008年底，全美金融行業(yè)失業(yè)人數(shù)超過(guò)628,000人?！拔蚁壬且泼?，而且是公司的中層，屬于薪水還算高但職位又不太高的階層，簡(jiǎn)直是裁員最好的對(duì)象?！?/p>

回憶起那段時(shí)間，蘭姐至今心有余悸，家里三個(gè)孩子——老大上大學(xué)，最小的還在初中，僅是教育開銷就是一大筆，外加上房貸，保險(xiǎn)，還要每月給雙方的父母寄生活費(fèi)……先生的工作可能不保，自己又生意清閑，蘭姐擔(dān)心一大家子都要沒飯吃了。“那時(shí)候感覺很無(wú)助，什么也做不了，經(jīng)紀(jì)的形勢(shì)不是我們能控制的，先生每天出門都是憂心忡忡，擔(dān)心著上班的時(shí)候會(huì)被找到人事辦公室談話，那基本就意味著要走人了（被裁員）”。

蘭姐說(shuō)，那段時(shí)間最大的恐懼是對(duì)未來(lái)的不確定，不知道經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否會(huì)好轉(zhuǎn)，不知道手上的現(xiàn)金和不動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)縮水。她曾想過(guò)回臺(tái)灣，但全球的經(jīng)濟(jì)都不景氣，回去也是一樣。她本是無(wú)神論者，但在那段時(shí)間里她也偶爾求菩薩求上帝，“總是希望能有個(gè)更強(qiáng)大的力量能給予自己支持、解答自己的疑惑。

那段時(shí)間蘭姐和一些朋友去了教會(huì)，才發(fā)現(xiàn)和她同樣情況甚至更慘的也大有人在。蘭姐印象最深刻的是一對(duì)來(lái)自哥倫比亞的夫婦，他們剛移民到加州英語(yǔ)并不是很好，那段時(shí)間有很多房子都被foreclosure ( 注：?jiǎn)适У盅浩汾H回權(quán)，即借貸者不能按合約規(guī)定按期供款，并且超過(guò)了法庭規(guī)定的贖回期限，房貸者就可以取消房主的贖回權(quán)，將房屋拍賣，已取得貸款)。那對(duì)夫婦看中了一套foreclosure 的房子， 4000 square feet (約400平方)的房子很新、家電齊備，最重要的是每個(gè)月的還貸只要500多美金。他們當(dāng)時(shí)都覺得自己像中了彩票一樣幸運(yùn)，所以沒多想就買下了。

然而，當(dāng)他們看到第一個(gè)月的貸款賬單時(shí)，他們簡(jiǎn)直懵了，原來(lái)每個(gè)月的還貸接近了6000美金。這對(duì)夫婦才意識(shí)到他們中了Predatory 貸款商的圈套 。（注：掠奪性貸款是指以不了解信貸市場(chǎng)，且信用記錄較低的購(gòu)房者或借款者為目標(biāo)，是一種有誤導(dǎo)性或欺詐性的貸款行為。社會(huì)中的少數(shù)群體、外來(lái)移民及老年群體是掠奪性貸款商的主要目標(biāo)。掠奪性貸款商往往不考慮借款人的信用記錄，直接向?qū)儆谏贁?shù)群體的貸款申請(qǐng)人收取更高的利率。）為了供房，這位先生一個(gè)人要做三份工作，因?yàn)樗麄冞€有三個(gè)小孩要照顧，所以太太只能暫時(shí)在家做家庭主婦，太太常常會(huì)哭著問(wèn)牧師為什么他們要受這樣的苦，牧師的回答是一切都是上帝的安排。蘭姐覺得牧師的回答沒有解決任何問(wèn)題，“我不會(huì)問(wèn)上帝但我也常常問(wèn)自己，為什么華爾街金融巨頭的錯(cuò)誤，卻要普通老百姓來(lái)買單呢？”看來(lái)上帝也沒辦法解答。

當(dāng)時(shí)每當(dāng)有一處房產(chǎn)被foreclosure, 周圍的房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)相應(yīng)的受到影響而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)Realty Trac (美國(guó)知名的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司，是網(wǎng)絡(luò)上領(lǐng)先的止贖和銀行所有房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)) 的一份統(tǒng)計(jì)資料，從2007年1月至2011年12月期間，全美約有4百萬(wàn)房屋被銀行收回拍賣以來(lái)支付拖欠的銀行貸款。

蘭姐最終沒有在上帝那里找到答案，但她在教會(huì)認(rèn)識(shí)的朋友有很多后來(lái)都成為了她的客戶?！拔以谏系勰抢餂]找到答案，但卻找到了客戶?！?/p>

“生意清淡的時(shí)候，我在看書”

危機(jī)前，蘭姐平均一個(gè)月可以交易3-4套房屋（包括代表賣家和買家），但危機(jī)后基本上半年能買一套房子已經(jīng)算是好的了。 在生意清淡的日子里，蘭姐讀了很多書有語(yǔ)言的、文化的、歷史的、商務(wù)社交的；她還考出了房貸經(jīng)紀(jì)人的證書。“我當(dāng)時(shí)想，這次危機(jī)過(guò)后銀行會(huì)對(duì)貸款的審核嚴(yán)格很多，也許對(duì)房貸經(jīng)紀(jì)人的需求會(huì)增多，如果經(jīng)紀(jì)還是不好做，至少還能到銀行貸款審核部門謀份工作”。

沒想到之前的積累派上了用場(chǎng)，蘭姐不但懂得房地產(chǎn)，還懂得辦貸款，外加上對(duì)周邊的產(chǎn)業(yè)如裝修、建材、房屋評(píng)估、房屋保養(yǎng)等都懂一點(diǎn)。蘭姐說(shuō)，客戶常說(shuō)找自己買房是享受了全套的信息咨詢服務(wù)?！爸袊?guó)人講否極泰來(lái)，韜光養(yǎng)晦，也就是這個(gè)道理吧。當(dāng)時(shí)覺得日子多難熬，現(xiàn)在想起來(lái)也好像就是做了個(gè)夢(mèng)”。

在危機(jī)發(fā)生期間也有許多人選擇了像蘭姐一樣自我充電。重返校園或者繼續(xù)接受高等教育的人數(shù)反而因?yàn)槲C(jī)的發(fā)生而增加。斯坦福大學(xué)在2015年發(fā)表的一偏文章中表明，經(jīng)濟(jì)危機(jī)刺激了入學(xué)率，并有更多的在校學(xué)生愿意繼續(xù)接受高一等的教育。同時(shí)，該文章還顯示，經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生時(shí)，盡管大多數(shù)的家庭都不一定有能力支付額外的教育費(fèi)用，但學(xué)校的入學(xué)率卻比同期非危機(jī)的時(shí)候增加。同樣的情況還發(fā)生在1960年代時(shí)候的大蕭條。

“再來(lái)一輪危機(jī)，這一次我不害怕了”

受到次貸危機(jī)影響加州的房?jī)r(jià)一度低迷不振，根據(jù)Zillow (美國(guó)最大的一個(gè)房屋租售信息網(wǎng)站。網(wǎng)站提供全美各州房屋出租、銷售的信息。) 的統(tǒng)計(jì)，從2007年開始加州的房?jī)r(jià)開始逐漸下跌，2007年4月加州的房屋均價(jià)在51萬(wàn)美金左右；到2008年4月已經(jīng)降到43萬(wàn)美金左右；截至2009年11月，均價(jià)已經(jīng)降到33萬(wàn)；2010年期間出現(xiàn)了小范圍的回升，但2011降到了危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)，至2011年底房屋均價(jià)已跌破30萬(wàn)美金。

但自2012年開始，硅谷地區(qū)的房?jī)r(jià)開始迅猛復(fù)蘇，勢(shì)頭一直持續(xù)到今日，截至2017年4月加州房屋的均價(jià)已經(jīng)回到危機(jī)發(fā)生前的最高水平大約在50萬(wàn)美金左右。

“2012-2015年期間，我看著房?jī)r(jià)（硅谷地區(qū)）幾乎每年都在翻倍的往上長(zhǎng)， 2007年50萬(wàn)美金能買個(gè)大house (帶花園帶車庫(kù)的房子) 現(xiàn)在連個(gè)600 square feet (約60平方) 的老公寓也買不到了?！?蘭姐的客戶大多就職于硅谷高科技公司。例如：蘋果、谷歌、FACEBOOK、 甲骨文等公司的工程師，用蘭姐的話說(shuō)他們是“電子新貴”。

蘭姐覺得現(xiàn)在加州房?jī)r(jià)的上漲幅度已經(jīng)超過(guò)了購(gòu)房者收入的上漲幅度，然而銀行卻好像沒有從上一次的危機(jī)中吸取教訓(xùn)。根據(jù)目前加州的購(gòu)房政策，首次購(gòu)房者繳納的首付僅需房?jī)r(jià)的3%，也就是說(shuō)，對(duì)于一個(gè)資質(zhì)好的貸款人和一個(gè)資質(zhì)不好的貸款人銀行同樣都能提供30年期限利率為3.75%的貸款。“上一次的危機(jī)不也就是這樣產(chǎn)生的嗎？”蘭姐說(shuō)。

“房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)也許又是一輪虛高，可能新一輪的危機(jī)很快又要來(lái)了，但不管怎樣，經(jīng)歷了一次大家應(yīng)該都有相應(yīng)的對(duì)策了。對(duì)我而言，孩子都工作了，我們也掙夠了退休金。”蘭姐笑著說(shuō)。