原創(chuàng) 內(nèi)幕君 地產(chǎn)風(fēng)聲

文|內(nèi)幕君

1

2009年平安夜的前夕，位于深圳福田中心的五洲賓館比平時(shí)熱鬧得多。

那一天傍晚，這個(gè)曾接待過70多位國家元首、政府首腦、200多位副總統(tǒng)以上級別重要外賓的酒店，場內(nèi)停車位全滿。

就連酒店外的輔道新洲路，也被車子也停成六七百米的長龍。

絕大多數(shù)車主當(dāng)晚參加了同一場婚禮。

新娘是開創(chuàng)了中國女網(wǎng)雙打新時(shí)代，和鄭潔搭檔成為中國第一對斬獲大滿貫女雙冠軍的晏紫；新郎叫李圣根，是深圳外商協(xié)會副會長，時(shí)任信義玻璃控股有限公司執(zhí)行董事，他還有另外一重身份：富商李賢義的兒子。

2009年福布斯中國富豪榜上，李賢義以52.2億財(cái)富排名第118位，他創(chuàng)辦的信義集團(tuán)，其旗下玻璃工業(yè)的規(guī)模在當(dāng)時(shí)不如福耀，但也高居全球第三。

所以，也有媒體管李賢義叫玻璃大王。他的兒子李圣根結(jié)婚時(shí)，《深圳晚報(bào)》報(bào)道時(shí)標(biāo)題直接就寫：

晏紫嫁“玻璃大王”二公子。

兒子大婚，李家主張喜事簡辦，把省下來的錢捐出去。這場簡辦的婚禮，宴請了125桌。

現(xiàn)場布置沒有奢靡豪橫，沒請大牌明星助陣，全場最精彩的環(huán)節(jié)是男方家人合唱了一首《愛拼才會贏》。

祖籍泉州石獅的“玻璃大王”和很多閩南老板一樣，愛唱這首勵(lì)志歌曲。

因?yàn)槔钯t義行事低調(diào)，再加上那時(shí)候信義的規(guī)模不如福耀，在國內(nèi)說到玻璃大王，大家還是會首先想到曹德旺。

但是前不久，信義和福耀發(fā)布2021年度財(cái)報(bào)后，格局似乎變了。

2

財(cái)報(bào)顯示，福耀玻璃2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入288.69億港元，信義玻璃為311.88億港元，這是信義玻璃上市17年以來，營收首次超過福耀玻璃。

凈利潤方面，福耀是38.47億港元，信義是115.56億港元，相差更多。

于是就有媒體表示：“玻璃大王”易主。

在營收差距不大的情況下，凈利潤相差甚遠(yuǎn)主要在于兩家業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不同。

福耀專注汽車領(lǐng)域，信義則是多棲發(fā)展，浮法玻璃、建筑玻璃、汽車玻璃、光伏玻璃等都有涉獵。

普通汽車玻璃的利潤遠(yuǎn)不如浮法玻璃。

因此，2021年浮法玻璃業(yè)務(wù)占比超7成的信義，吸金能力也就超過福耀。

上世紀(jì)90年代福耀上市后，手握重金的曹德旺也曾開啟多元化之路，做房地產(chǎn)、開加油站、搞裝修公司，聽說什么能賺錢就投什么。

一位證券交易所的朋友就告訴曹德旺：

福耀是垃圾股啊。

他解釋，一個(gè)小公司什么都做，誰敢買你們股票！

從那以后曹德旺就專注搞汽車玻璃了。后來還有人勸他做網(wǎng)站，說公司只要一沾網(wǎng)股價(jià)就能飛，他也沒心動。

和曹老板相反，李老板喜歡捕捉風(fēng)口。

玻璃之外，信義還探索了房地產(chǎn)、光伏電站、鋰電池儲能領(lǐng)域。

十幾年時(shí)間，李賢義一手締造4家上市企業(yè)，先是信義玻璃，然后從信義玻璃分拆出信義光能，又從信義光能拆出信義能源。

最近的2016年，李老板把信義玻璃又拆了一次，把信義香港拆出來獨(dú)立上市，更名信義儲電。

狗蛋說，這樣的“拆家”能力，一定讓缺融資平臺的房企十分艷羨。

搞地產(chǎn)開發(fā)，李老板同樣長袖善舞。

從香港起家的他，甚至學(xué)到了港系房企開發(fā)樓盤的精髓，用狗蛋的話來說，精髓就是四個(gè)字：

捂王萬歲。

3

2020年4月，被稱為“坂田神盤”的信義君御山居傳出要開盤。

這個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)距地鐵，短期內(nèi)沒有商業(yè)，沒有好學(xué)校落地，至于被封神，狗蛋覺得有可能是神秘的神。

兩年過去了，國內(nèi)地產(chǎn)圈風(fēng)云驟變，江湖座次幾輪更迭，神盤還沒開盤。

在這期間，信義君御山居傳出好幾次要面市。一些十分關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展的購房者注意到：

他們的銷售幾乎每個(gè)月都會說“要開了”。

每次的結(jié)果都是“狼來了”，捂在深閨成現(xiàn)樓。

“捂得客戶買了荷塘里，后來又買了聯(lián)發(fā)天境雅居。”

天境雅居所在宗地是聯(lián)發(fā)于2020年底拿下的，去年底首拿預(yù)售。

為什么別人睡得比你遲，起得還比你早？可以理解為信義不差錢，不著急賣。

也可以理解為，盤子還沒熱。

如果等到周邊商業(yè)起來、公園起來、學(xué)校起來再發(fā)售，熱度就大不一樣。

還有一種觀點(diǎn)推測認(rèn)為，目前該片區(qū)樓盤備案價(jià)都在6萬出頭，不符合信義預(yù)期。

不開不開我不開，價(jià)格沒上來。

因此，君御山居也被稱為“鴿子王盤”，信義也稱“坂田鴿王”。最近，項(xiàng)目第N次傳出要拿預(yù)售，被鴿習(xí)慣的客戶內(nèi)心毫無波瀾，甚至創(chuàng)作了很多梗：

什么時(shí)候賣？寧靜的夏天，秋天不回來，大約在冬季；

一個(gè)上了一季度計(jì)劃卻在二季度計(jì)劃里消失的盤；

這個(gè)項(xiàng)目最大的缺點(diǎn)不是“三無”，而是開發(fā)商預(yù)期太高。

讓一些意向客戶生氣的不是項(xiàng)目爽約，而是那種被吊著的感覺，有些看不透或者游離不定的，為此可能錯(cuò)過其它競品樓盤最佳買入時(shí)期。

同處坂田的信義旗下另一個(gè)樓盤嘉御山，是2008年拿的舊改項(xiàng)目，到現(xiàn)在也還沒賣完。2013年初，這個(gè)項(xiàng)目開盤推出900套左右68-165平產(chǎn)品，售出830套，均價(jià)在2.2萬；

2015年中，項(xiàng)目賣第三期，均價(jià)來到4萬左右；2016年初5期開盤，精裝均價(jià)達(dá)6萬每平……

如今，嘉御山剩下的房源均價(jià)已經(jīng)來到了7.7萬。

十年一覺，捂出新高。

4

信義在鄧?yán)夏涎材且荒晏と氲禺a(chǎn)行業(yè)，算來也有30年歷史了。因?yàn)楸P踞深圳沒有外走，在業(yè)內(nèi)知名度不高。

但在深圳特別是龍崗，信義的知名度和客戶認(rèn)可度都還可以，認(rèn)可的原因是前些年信義產(chǎn)品力在線。

從做第一個(gè)舊改項(xiàng)目信義假日名城開始，信義相繼開發(fā)的荔山公館、錦繡花園、信義大廈，包括現(xiàn)在的嘉御山、君御山居，無一例外都在龍崗，且清一色舊改項(xiàng)目。

唯一的變化是，信義在龍崗的各大板塊做了輪動，從布吉到橫崗再到坂田。

去年，信義還拿到了龍崗園山街道規(guī)劃總建面約79萬平的舊改項(xiàng)目。

外來企業(yè)深耕一方，還能拿那么多需要多方角力的舊改項(xiàng)目，足見長袖善舞。

另一個(gè)“玻璃大王”曹德旺，曾經(jīng)公開說過他有“四個(gè)不做”：

不做房地產(chǎn)，不做互聯(lián)網(wǎng)，不做金融，不做煤礦。

他說自己不想干坐地收錢的事，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資炒作，他沒少痛斥。

當(dāng)年「反傾銷案」，李賢義和曹德旺都是硬抗到底，堅(jiān)定站在同一條戰(zhàn)線，不過在經(jīng)營路線上，兩個(gè)福建人的生意經(jīng)大不同。

但說到“玻璃大王”，狗蛋覺得還得看曹德旺，某些經(jīng)驗(yàn)告訴狗蛋：

專注更持久。

原標(biāo)題：《新任“玻璃大王”的地產(chǎn)經(jīng)》

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