“睡在山海間，住進(jìn)人情里”。近年來(lái)，隨著人民生活水平的不斷提高，越來(lái)越多人喜歡自駕游。在旅游過(guò)程中選擇住宿的方式也不僅局限于傳統(tǒng)的酒店，而是轉(zhuǎn)向更為新興和多元化的居住模式。

中國(guó)的民宿最早出現(xiàn)于2000年左右的鄉(xiāng)村地區(qū)，以“農(nóng)家樂(lè)”的形式進(jìn)入大眾視野。伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，民宿不僅局限于 “農(nóng)家樂(lè)”形式，城市短租民宿也逐漸興起。省、市級(jí)政府也開(kāi)始大力培育民宿產(chǎn)業(yè)，給予政策、資金、品牌建設(shè)等全方位的投資建設(shè)，城市短租民宿投資熱潮此起彼伏，不少酒店、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也開(kāi)始投資民宿旅游項(xiàng)目。借助互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，城市短租民宿的數(shù)量實(shí)現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)。

短租民宿是指利用自用住宅空閑房間或者閑置的房屋，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀(guān)、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營(yíng)，提供旅客住宿的住處。相比傳統(tǒng)酒店，短租民宿一般以日甚至小時(shí)為計(jì)量單位，按天或小時(shí)計(jì)費(fèi)的房屋租賃形式，故短租又稱(chēng)日租或時(shí)租房。短租房有高性?xún)r(jià)比、特色、濃厚居家感的特點(diǎn)，比起傳統(tǒng)酒店的客房更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如 Airbnb、小豬短租、途家等提供的住宿。

城市短期民宿的問(wèn)題

正因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間較短，發(fā)展過(guò)于迅猛，作為一種新興產(chǎn)業(yè)，短租民宿行業(yè)呈現(xiàn)出一系列的問(wèn)題，主要有以下四個(gè)方面。

首先，經(jīng)營(yíng)主體的問(wèn)題，即城市短租民宿的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法取得合法的身份，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。就我國(guó)來(lái)說(shuō)，住宿行業(yè)需要取得經(jīng)營(yíng)許可證才可依法營(yíng)業(yè)。而現(xiàn)實(shí)情況是，大部分的民宿出于房屋規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面的限制，難以達(dá)到住宿業(yè)相關(guān)法律規(guī)范的要求，從而長(zhǎng)期處于無(wú)證經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的合法身份，必然產(chǎn)生諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如加大租客維權(quán)難度，維權(quán)客體不清。城市短租民宿，依然處于立法的空白點(diǎn)。無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的持續(xù)存在，嚴(yán)重影響了民宿行業(yè)的健康發(fā)展，不僅使民宿經(jīng)營(yíng)者信心漸失，也使游客對(duì)民宿喪失信任感。

以上海為例，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。而目前的城市短租民宿，大多數(shù)是由住房改造的，并不具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)。因此，城市短租民宿這一市場(chǎng)目前仍處于監(jiān)管的灰色地帶。個(gè)人房東不具備營(yíng)業(yè)資質(zhì)。

其次，城市短租民宿存在各類(lèi)安全隱患，比如治安、衛(wèi)生和消防等問(wèn)題。最為突出的即為消防問(wèn)題，根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，城市短租民宿普遍不具備也難以辦理消防審批手續(xù)。大部分的民宿經(jīng)營(yíng)者法律意識(shí)淡薄，甚至在思想上未意識(shí)到民宿是需要相關(guān)政府部門(mén)審批的,絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者都認(rèn)為民宿是“開(kāi)在自己家,不關(guān)人家事”的生意,更別說(shuō)辦理消防審批手續(xù)。部分民宿都是歷史悠久的老房子，主打特色的復(fù)古風(fēng)格，多為磚木結(jié)構(gòu)，又缺乏完備的消防設(shè)施。相較于賓旅館等商業(yè)設(shè)施均規(guī)定要設(shè)置消防逃生通道，這些老房子明顯難以做到。在消防設(shè)備以及安全通道都不完善的情況下，火災(zāi)就成了巨大的隱患。

同時(shí)，城市短租民宿的入住手續(xù)普遍以便捷為特色，大部分情況下不要求用身份證登記入住，也沒(méi)有與酒店行業(yè)相應(yīng)的審核程序，加大了人口管理的難度，也增加了安全隱患。

更有甚者，部分城市短租民宿的房東將房子整體出租給中介，全權(quán)委托中介進(jìn)行民宿出租，在這一過(guò)程中房東對(duì)租住者的信息更是一無(wú)所知，實(shí)際住客是否是網(wǎng)上登記的租客也不能確定，住客是否有違法嫌疑，房東均無(wú)法判斷。對(duì)于住客而言，租用民宿雖然能體會(huì)到該地別樣的風(fēng)情且價(jià)格優(yōu)惠，但這些隱匿在民宅中的民宿往往都沒(méi)有完備的監(jiān)控和保安設(shè)施，一旦發(fā)生事故或者糾紛，住宿者也難以舉證維權(quán)。

第三，城市短租民宿還涉及到其他鄰居的居住權(quán)問(wèn)題。擾民問(wèn)題一直是民宿行業(yè)繞不去的話(huà)題，部分城市短租民宿的租客生活過(guò)于喧鬧。針對(duì)一些隔音效果不好或居民以老人、學(xué)生為主的居民區(qū)，民宿的噪聲污染可謂是極大程度地影響了居民的生活。對(duì)于短租民宿而言，租客的不斷調(diào)換也給居民區(qū)帶來(lái)了安全隱患。關(guān)于民宿擾民的糾紛逐年上漲，相關(guān)案例不斷增加，同時(shí)也給城市短租民宿的居委會(huì)和社區(qū)公安局加大了工作壓力。

最后，城市短租民宿與傳統(tǒng)酒店行業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。城市短租民宿無(wú)法達(dá)到持證經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)，自然也未按照住宿業(yè)的稅收政策繳納稅費(fèi)，這也是民宿的價(jià)格遠(yuǎn)低于酒店的原因。既無(wú)需承擔(dān)稅務(wù)，又享有充分的市場(chǎng)。這種逃稅行為不僅損害了公眾利益，而且也給住宿業(yè)的其他企業(yè)帶來(lái)了不公平競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了住宿業(yè)傳統(tǒng)酒店業(yè)對(duì)于民宿行業(yè)的抵制。稅務(wù)繳納問(wèn)題影響短租民宿身份的合法化，不利于整個(gè)住宿業(yè)的健康發(fā)展。

城市短期民宿問(wèn)題產(chǎn)生的原因

上述問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因，正是由于法律的滯后性。當(dāng)前城市民宿短租產(chǎn)業(yè)缺乏必要的法律監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)有法律規(guī)范對(duì)于民宿的規(guī)定也尤為欠缺。

一方面，現(xiàn)有法律規(guī)范僅限于鄉(xiāng)村及旅游景區(qū)，城市民宿缺乏管理。由于民宿最早的形式為“農(nóng)家樂(lè)”，其起源于鄉(xiāng)村并以農(nóng)戶(hù)的家庭副業(yè)經(jīng)營(yíng)為特征，因此現(xiàn)有的管理辦法基本是限于鄉(xiāng)村民宿。對(duì)于最近兩年迅速發(fā)展起來(lái)的城市短租缺乏相應(yīng)的管理辦法，且城市短租民宿也無(wú)法適用已經(jīng)發(fā)布的管理辦法。

當(dāng)前中國(guó)正在實(shí)行的《旅游法》指出，居民從事的旅游經(jīng)營(yíng)的住房管理，由省一級(jí)根據(jù)本省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況自行制定管理辦法。特別是最近幾年旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，很多地方政府開(kāi)始關(guān)注居民住房從事旅游經(jīng)營(yíng)相關(guān)問(wèn)題，并制定了一部分民宿的管理辦法。如，北京市制定的《鄉(xiāng)村民俗旅游戶(hù)餐飲服務(wù)食品安全監(jiān)督管理辦法》、湖南省《〈旅游家庭旅館基本條件與評(píng)定〉地方標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》、廈門(mén)市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展意見(jiàn)的通知》。而需要明確的是，上述辦法只針對(duì)鄉(xiāng)村地區(qū)的民宿行業(yè)適用，對(duì)于城市短租民宿而言，立法仍有欠缺。

法律規(guī)范的缺失直接導(dǎo)致了政府主管部門(mén)不明確與相關(guān)政策建設(shè)不完善。目前我國(guó)的民宿還沒(méi)有明確的主管部門(mén)，而多部門(mén)之間權(quán)責(zé)不清，交叉管理的模式導(dǎo)致行政效率低下。相關(guān)的政策制度構(gòu)建滯后于快速發(fā)展的民宿，導(dǎo)致難以對(duì)整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)有效地監(jiān)督和管理。

另一方面，現(xiàn)有法律規(guī)范缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)部規(guī)則參差不齊。廣西師范大學(xué)唐凌教授關(guān)于“我國(guó)地方民宿管理辦法中民俗規(guī)模指標(biāo)”的研究發(fā)現(xiàn)，各地民宿的界定標(biāo)準(zhǔn)各不相同。例如德清縣、溫州市甌海區(qū)、張家界市武陵源區(qū)僅用建筑面積或?qū)訑?shù)來(lái)規(guī)范，有的地區(qū)僅用房間數(shù)或床位數(shù)規(guī)范，還有的地區(qū)則是根據(jù)不同的建筑層數(shù)和防火等級(jí)分別制定不同的房間數(shù)來(lái)進(jìn)行規(guī)范。

全國(guó)各地民宿界定的規(guī)模指標(biāo)不一致，且具體指標(biāo)的制定缺乏科學(xué)依據(jù)。有的地方采用建筑面積、樓層作為界定標(biāo)準(zhǔn)，有的地方采用房間數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)，而為什么采用這些標(biāo)準(zhǔn)以及標(biāo)準(zhǔn)的具體數(shù)據(jù)卻缺乏科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查。不僅沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，民宿行業(yè)內(nèi)部規(guī)定的合理性也有待商榷。各地制定的相關(guān)規(guī)定都是根據(jù)地方發(fā)展特點(diǎn)制定的相關(guān)法律規(guī)定，有些地方存在相互矛盾，有些不能符合各省旅游發(fā)展的要求，給民宿監(jiān)管造成嚴(yán)重的人力、財(cái)力負(fù)擔(dān)。

因此，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，雖然各地都逐步加大了對(duì)民宿監(jiān)管立法的重視，但缺少統(tǒng)一的適用于各地的民宿法律法規(guī)，尤其是對(duì)于城市短租民宿的重視程度也略有滯后，這些因素共同作用，影響著民宿行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

如何促進(jìn)城市短租民宿健康發(fā)展

法律規(guī)制的缺失導(dǎo)致我國(guó)諸多地區(qū)城市短租民宿的發(fā)展?fàn)顟B(tài)令人堪憂(yōu)，也成為抑制民宿發(fā)展的瓶頸。因此，為促進(jìn)城市短租民宿的發(fā)展，采取必要的措施顯得尤為重要。

第一步，亟待解決的是民宿的無(wú)證經(jīng)營(yíng)與安全問(wèn)題。發(fā)展城市短租民宿的當(dāng)務(wù)之急是對(duì)民宿這一行業(yè)進(jìn)行明確界定，從而制定相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將其納入規(guī)范管理之中。換一句話(huà)說(shuō)，也就是要建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，承認(rèn)城市短租民宿的合法性地位。完善民宿準(zhǔn)入制度是我國(guó)民宿行業(yè)健康發(fā)展的前提，也是從源頭上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。嚴(yán)格制定有關(guān)城市短租民宿的管理辦法，民宿的設(shè)立需結(jié)合不同地區(qū)的人文、自然、生態(tài)、人口等具體實(shí)際，完善相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)要求做具體說(shuō)明。完善民宿準(zhǔn)入制度需要對(duì)民宿準(zhǔn)入經(jīng)營(yíng)的要求做具體說(shuō)明，包括民宿房間數(shù)、建筑面積、房屋裝修、安全性能等情況，對(duì)超出規(guī)模的要進(jìn)行登記，對(duì)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的不可準(zhǔn)入。明確民宿基本的經(jīng)營(yíng)范圍，如需提供餐飲等服務(wù)，則應(yīng)進(jìn)行備案。南京市于2017年1月22日出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿業(yè)規(guī)范發(fā)展的實(shí)施辦法》，辦法對(duì)于鄉(xiāng)村民宿的界定、開(kāi)辦條件、消防、治安、衛(wèi)生、食品及辦證程序等都作了詳細(xì)規(guī)定。要將這類(lèi)辦法結(jié)合各省市不同的需求，按照民宿行業(yè)內(nèi)部的不同狀態(tài)，應(yīng)用到鄉(xiāng)村民宿和城市短租民宿兩個(gè)方面，才可能解決城市短租民宿的合法性問(wèn)題，也避免了因無(wú)證經(jīng)營(yíng)避稅引起的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

第二步，根據(jù)各個(gè)省市的具體情況，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)下，對(duì)不同規(guī)模的民宿分類(lèi)管理。盡管針對(duì)一些民宿發(fā)展較早的地區(qū)，如浙江德清縣等地，已經(jīng)出臺(tái)了民宿有關(guān)管理?xiàng)l例。但就全國(guó)而言，尚未形成統(tǒng)一的兜底的全國(guó)適用標(biāo)準(zhǔn)，以至于現(xiàn)有條例無(wú)法幫助民宿行業(yè)由點(diǎn)及面的帶動(dòng)式發(fā)展。旅游標(biāo)準(zhǔn)化是旅游業(yè)發(fā)展的重要規(guī)范，民宿行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，缺乏相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)，嚴(yán)重影響了行業(yè)整體形象。形成合理有效的全國(guó)適用標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的國(guó)家民宿行業(yè)管理規(guī)范迫切而又必要。

另一方面，城市短租民宿與鄉(xiāng)村民宿有著不同的適用區(qū)域及自身特色。盡管同屬于民宿行業(yè)，同樣納入民宿行業(yè)管理，受全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)約束，仍應(yīng)有其不同于鄉(xiāng)村民宿的管理規(guī)范，如加強(qiáng)對(duì)民宿周邊居民民主權(quán)的保護(hù)。城市短租民宿地處于城市集中的住宅區(qū)，受已有的法律規(guī)范《物權(quán)法》的規(guī)定約束，應(yīng)保障其他居住者居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

在共享經(jīng)濟(jì)的大背景下，民宿行業(yè)已然成為了游客的一種消費(fèi)趨勢(shì)，與此同時(shí)也打破了傳統(tǒng)住宿業(yè)一統(tǒng)旅游市場(chǎng)的格局，成為住宿業(yè)的一種重要類(lèi)型。如何更好的規(guī)范城市短租民宿這一新興行業(yè)，讓其不僅迅速而且穩(wěn)健的成長(zhǎng)，是一個(gè)值得深思的課題。