不久前，馬來(lái)西亞選舉出了新一屆政府總理，92歲的馬哈蒂爾在選舉中獲勝。這原本應(yīng)該是一個(gè)世紀(jì)老人的勵(lì)志故事，但因?yàn)轳R哈蒂爾曾多次抨擊在馬來(lái)西亞投資的中資企業(yè)，甚至將某知名房企開(kāi)發(fā)的森林城市項(xiàng)目稱為“外國(guó)飛地”，因而受到了不少國(guó)內(nèi)購(gòu)房人的關(guān)注。其實(shí)，馬來(lái)西亞并不是第一個(gè)對(duì)來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)投資表示擔(dān)憂的國(guó)家。最近兩年，包括新西蘭、加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡等熱點(diǎn)海外投資市場(chǎng)均出臺(tái)或擬出臺(tái)政策，限制外國(guó)人買房。從2013年開(kāi)始大幅增長(zhǎng)的海外房地產(chǎn)投資熱潮，開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的降溫，戴德梁行最新發(fā)布的《中國(guó)境外投資報(bào)告》顯示，今年一季度境外地產(chǎn)投資額同比下降了27%，創(chuàng)下了2015年以來(lái)的新低。

馬來(lái)西亞選舉引發(fā)的購(gòu)房焦慮

不久前，隨著馬哈蒂爾出任新一屆馬來(lái)西亞總理，馬來(lái)西亞的政局變化第一次在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)圈里引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。“好替在大馬的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心”，類似的表態(tài)不斷在微信朋友圈里流傳，甚至不乏一些圈內(nèi)專家。

一個(gè)4000公里外的選舉，能和中國(guó)開(kāi)發(fā)商有什么關(guān)系呢？

事實(shí)上，馬來(lái)西亞多年前就因?yàn)椤暗诙覉@”的移民計(jì)劃受到了不少國(guó)內(nèi)購(gòu)房人的關(guān)注，像碧桂園、富力、綠地等知名房企更是一擲千金，直接在馬來(lái)西亞投入重金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中既有位于吉隆坡的高層商業(yè)樓，也有打著“新加坡旁”概念的超大型住宅社區(qū)。

尤其是某知名房企開(kāi)發(fā)的森林城市項(xiàng)目，原計(jì)劃投資超過(guò)1000億美元，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)20年，成為一個(gè)包含了旅游會(huì)展、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產(chǎn)業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)能新城。但因?yàn)轫?xiàng)目本身需要填海造地，開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)，出現(xiàn)了很多不確定因素。在2016年項(xiàng)目熱銷了一陣后，很快便陷入了規(guī)劃改變、海外展廳關(guān)門、購(gòu)房人退房等一系列的麻煩中。作為前任總理多次背書(shū)的項(xiàng)目，森林城市多次遭到馬哈蒂爾的抨擊，甚至將其形容為“外國(guó)飛地”，此番馬來(lái)西亞政局的變化自然讓購(gòu)房人對(duì)未來(lái)充滿了焦慮。

其實(shí),馬來(lái)西亞的不確定性還僅僅是預(yù)期，實(shí)際上的移民買房政策并沒(méi)有真的發(fā)生改變，但有一些海外投資人已經(jīng)遭遇了房產(chǎn)持有成本提高、政策變化等糟心事。

2014年在韓國(guó)濟(jì)州島買房投資的章女士，是一位在北京生活的東北人，有了一定積蓄的她在4年前選擇在韓國(guó)濟(jì)州島買了一套別墅產(chǎn)品?！百?gòu)買50萬(wàn)美金以上的度假公寓將獲得韓國(guó)永久居住權(quán)?！闭屡扛嬖V北京青年報(bào)記者，一方面濟(jì)州島距離北京和她的東北老家都很近，另一方面，濟(jì)州島一直是韓劇里天堂一樣的地方，并且在獲得永久居住權(quán)后還可以享受醫(yī)療、升學(xué)等福利，因此她下決心投資了濟(jì)州島的房產(chǎn)。但在2016年，濟(jì)州島方面發(fā)布新的政策，取消了投資移民的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，并且對(duì)投資移民房產(chǎn)征收高稅。

章女士告訴北青報(bào)記者，中國(guó)購(gòu)房人作為境外投資者在濟(jì)州島買房大致有兩種，一種是休養(yǎng)度假房，也就是公寓，一種是別墅。濟(jì)州島之前為了吸引外部投資，特別給別墅在稅上很大的優(yōu)惠，而后，在2015年底，韓國(guó)政府就取消原有的政策優(yōu)惠了。

在韓國(guó)法律上，公寓和別墅適用的法律和稅率是不一樣的。根據(jù)章女士反映，他們的房子在土地登記上是公寓，在過(guò)去的兩年里是按普通稅征收。但是，現(xiàn)在政府從使用角度界定為別墅并征收重稅。其中一項(xiàng)是比之前高出8%的所得稅；另一項(xiàng)是每年持續(xù)增加的財(cái)產(chǎn)稅。這直接影響了購(gòu)房人的持有成本。

事實(shí)上，最近兩年來(lái)，對(duì)于海外房產(chǎn)投資的限制逐漸加碼，國(guó)內(nèi)方面，央行對(duì)于外匯限制越來(lái)越嚴(yán)；國(guó)外方面，各國(guó)在走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，對(duì)海外購(gòu)房人也開(kāi)始增設(shè)條條框框。像新西蘭、加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡等熱點(diǎn)海外投資市場(chǎng)均出臺(tái)或擬出臺(tái)政策，限制外國(guó)人買房。這也意味著一些熱點(diǎn)國(guó)家的房地產(chǎn)投資在階段性收窄。

中資房企從“買買買”到“賣賣賣”

這樣的收窄直接表現(xiàn)在，中資房企對(duì)于海外房產(chǎn)投資從“買買買”轉(zhuǎn)向了“賣賣賣”。

萬(wàn)達(dá)就是其中的代表之一，幾年前，萬(wàn)達(dá)對(duì)海外的投資從足球隊(duì)到酒店大樓再到住宅無(wú)不包含，但從2017年開(kāi)始，包括歐洲著名球隊(duì)的股份，西班牙大廈的所有權(quán)等均被拋售。最近，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，出售澳洲黃金海岸及悉尼項(xiàng)目事項(xiàng)已完成。于出售事項(xiàng)完成后，目標(biāo)公司不再為萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展的附屬公司。

萬(wàn)達(dá)此次出售兩個(gè)澳洲項(xiàng)目的代價(jià)為3.15億澳元（相當(dāng)于約19.19億港元），將由買方以現(xiàn)金支付。同時(shí)根據(jù)總協(xié)議，買方還將負(fù)責(zé)完成目標(biāo)公司向賣方償還債務(wù)款項(xiàng)8.15億澳元（相當(dāng)于約49.66億港元），包括現(xiàn)有貸款及額外貸款。有關(guān)債務(wù)將于完成日期起至2018年11月9日止期間分期償還。此次出售海外資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)進(jìn)一步去杠桿，清償了近50億海外債務(wù)。

除了萬(wàn)達(dá)，海航在去杠桿時(shí)，也將地產(chǎn)和酒店物業(yè)作為出售對(duì)象，僅在今年就相繼出售了悉尼寫(xiě)字樓、香港九龍啟德區(qū)地塊、紐約曼哈頓第六大道寫(xiě)字樓等。

對(duì)于拋售海外資產(chǎn)的行為，戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示：“近期境外投資政策的縮緊，以及中資地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金面收緊等因素，導(dǎo)致中資企業(yè)大舉出售海外資產(chǎn)。以響應(yīng)國(guó)家政策、進(jìn)一步降低負(fù)債增加流動(dòng)性。未來(lái)，我們預(yù)計(jì)中資企業(yè)會(huì)對(duì)境外地產(chǎn)投資變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。另外，市場(chǎng)資金面的持續(xù)收緊也將對(duì)中資企業(yè)的境外投資形成障礙。鑒于此，中資境外資產(chǎn)出售以降低企業(yè)杠桿，增強(qiáng)資本流動(dòng)性并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，這一趨勢(shì)還將在近期得以延續(xù)。”

很顯然興起于2013年，中國(guó)房企的“出?！睙幔趶摹百I”向“賣”轉(zhuǎn)變，海外投資出現(xiàn)了掉頭向下的跡象。根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的《中國(guó)境外投資報(bào)告》顯示：隨著國(guó)內(nèi)政府進(jìn)一步持續(xù)收緊對(duì)外投資政策，許多投資者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致一季度境外投資額同比下降27%至56億美元（創(chuàng)下自2015年以來(lái)的一季度境外地產(chǎn)交易新低）。

業(yè)內(nèi)稱海外投資將以更穩(wěn)健的方式回歸

海外投資的大幅縮減以及國(guó)內(nèi)購(gòu)房人的退潮是否意味著海外投資熱將告一段落呢？

對(duì)此，戴德梁行大中華區(qū)海外投資及顧問(wèn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人張令青表示：“現(xiàn)階段處于中資海外地產(chǎn)投資的‘陣痛’期，相關(guān)政策改革的目的是避免‘陣痛’變成‘長(zhǎng)痛’。”

像政府在去年年底發(fā)布的11號(hào)文件新版《企業(yè)境外投資管理辦法》在今年3月1日正式施行。此次新規(guī)彌補(bǔ)了先前監(jiān)管漏洞，并加強(qiáng)了事中和事后的監(jiān)管，這無(wú)疑對(duì)境外投資趨勢(shì)產(chǎn)生抑制作用，但卻并不一定是壞事，反而使得境外投資更加安全和規(guī)范。

張令青認(rèn)為，一系列的規(guī)范化措施雖然在短期內(nèi)影響到了交易量，但政府對(duì)于企業(yè)“走出去”的總方針并沒(méi)有改變，逐漸透明和系統(tǒng)化的審批制度和投資標(biāo)準(zhǔn)有助于中資海外地產(chǎn)投資領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)性發(fā)展，同時(shí)投資類別例如物流、醫(yī)療健康等，以及自用的需求仍將繼續(xù)得到政府的支持。

戴德梁行的報(bào)告預(yù)計(jì)，中資境外地產(chǎn)投資額將在今年較2017年全年下降近30%-40%。然而，平臺(tái)或組合包類投資將成為境外地產(chǎn)投資新趨勢(shì)。在未來(lái)，中資企業(yè)或加大收購(gòu)海外有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商、醫(yī)療地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、物流開(kāi)發(fā)商或?qū)W生公寓。張令青認(rèn)為，在中國(guó)“走出去”的總方針維持不變的情況下，2018年中資境外投資的降溫只是暫時(shí)的。長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，中資被遏制的出海需求仍將得以釋放。

(原題：《海外房產(chǎn)投資熱退燒至3年前》)