保守估計(jì)，目前以農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生為主體的新市民租賃群體總規(guī)模達(dá)到1.6億人。租住是大城市新市民解決居住需求的低成本方案，但面臨租金負(fù)擔(dān)重、居住條件差、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等多重挑戰(zhàn)。對(duì)很多年輕的新市民而言，收入中的租金占比超過(guò)了30%，甚至擠占了其他必要的生活開(kāi)支。新市民中的農(nóng)民工群體，大多居住在建筑工地、單位宿舍、棚戶區(qū)、城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)等地，居住環(huán)境較為惡劣而且居住面積狹小，人均居住面積僅為城鎮(zhèn)人均居住面積（39.8平方米）的一半左右。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展也極不規(guī)范，出租人往往傾向于和承租人簽訂短期合同，且出租人隨意毀約、隨意漲租金等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。上述問(wèn)題有可能帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)分割、貧困集聚等社會(huì)問(wèn)題，制約新市民及其后代的人力資本積累，從而降低城市化質(zhì)量，影響到城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

針對(duì)新市民住房突出問(wèn)題，中央的政策導(dǎo)向是發(fā)展保障性租賃住房。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），明確提出住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題。從既有的政策實(shí)踐來(lái)看，雖然存量租賃房源區(qū)位好、交通便利，更加有利于職住平衡，但促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的政策支持仍然主要集中于新建租賃住房，對(duì)盤(pán)活存量房源支持相對(duì)有限。

較之在供給側(cè)新建租賃住房，針對(duì)新市民的需求側(cè)租賃補(bǔ)貼成本更低、效益更好，能夠有效盤(pán)活存量房源，也把租賃的選擇權(quán)賦予新市民，還可以有效降低后續(xù)管理等成本；以“券”的形式發(fā)放需求側(cè)補(bǔ)貼，則能保障?？顚Ｓ?。

源自美國(guó)的租房券，政策成本低、精準(zhǔn)有效，是美國(guó)住房短缺總體緩解后的主要住房保障政策手段，可為中國(guó)探索新的住房保障模式，以政策支持撬動(dòng)市場(chǎng)力量，緩解新市民群體住房困難、提升租住品質(zhì)提供有益參考。

一、租房券是住房總體短缺顯著緩解后的租賃支持政策

1974年，美國(guó)第一個(gè)租房券計(jì)劃——當(dāng)時(shí)稱為租賃憑證（Rental Certificate）——出臺(tái)。租房券本質(zhì)上是一種住房消費(fèi)券，持有者可在能夠提供充足教育、就業(yè)和其他機(jī)會(huì)的社區(qū)中選擇合意的住房。

隨后，租房券條款經(jīng)歷了多輪修訂，適用范圍不斷擴(kuò)大。1987年，允許租房券持有者在大都市地區(qū)的任意區(qū)域使用；到1999年，使用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大為美國(guó)的任意區(qū)域。目前，租房券已經(jīng)被廣泛接受，并被認(rèn)為是效果最佳、最具成本效益的租賃住房補(bǔ)貼形式。

從美國(guó)租房券的發(fā)展史來(lái)看，住房補(bǔ)貼策略的選擇與住房市場(chǎng)的供求關(guān)系密切相關(guān)。當(dāng)住房市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，對(duì)供給側(cè)進(jìn)行補(bǔ)貼有利于增加就業(yè)和緩解住房短缺的情況，需求側(cè)補(bǔ)貼則易引致房?jī)r(jià)不合理上漲；當(dāng)住房市場(chǎng)供求相對(duì)平衡時(shí)，轉(zhuǎn)向?qū)π枨髠?cè)進(jìn)行補(bǔ)貼，解決低收入家庭的住房困難。換言之，隨著住房供不應(yīng)求情況的改善，住房模式將從偏重供給側(cè)的“大眾模式”轉(zhuǎn)向偏重需求側(cè)特定群體的“剩余模式”，“政府—市場(chǎng)”的互動(dòng)關(guān)系在住房供應(yīng)方式上將發(fā)生相應(yīng)的動(dòng)態(tài)變化。不僅美國(guó)，其他大多數(shù)西方國(guó)家在住房政策選擇上也普遍出現(xiàn)了類似轉(zhuǎn)變，政府建造公共住房的熱情開(kāi)始冷卻，同時(shí)減少了對(duì)建房的貸款和利率等補(bǔ)貼。

二、租房券的作用機(jī)理與“補(bǔ)房”、“補(bǔ)錢(qián)”的比較

政府住房補(bǔ)貼是緩解住房市場(chǎng)失靈的必要舉措，除了租房券（“補(bǔ)券”）外，還包括住房實(shí)物補(bǔ)貼（“補(bǔ)房”）、現(xiàn)金補(bǔ)貼（“補(bǔ)錢(qián)”）二類。住房實(shí)物補(bǔ)貼是供給側(cè)的住房專項(xiàng)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼對(duì)象是住房建造者，旨在增加租賃住房供應(yīng)；“補(bǔ)券”和“補(bǔ)錢(qián)”都是需求側(cè)補(bǔ)貼，租房券為住房專項(xiàng)補(bǔ)貼，現(xiàn)金補(bǔ)貼則不限定范圍，通過(guò)直接增加家庭可支配收入的方式來(lái)增加中低收入家庭的總體福利。

（一）“補(bǔ)錢(qián)”效率更高，但住房專項(xiàng)補(bǔ)貼對(duì)住房福利的改善更好

從政府支出成本來(lái)看，“補(bǔ)錢(qián)”的支出成本要小于住房專項(xiàng)補(bǔ)貼（“補(bǔ)券”與“補(bǔ)錢(qián)”）的支出成本。住房是耐用消費(fèi)品，其消費(fèi)量受到價(jià)格的影響較大。因此，當(dāng)政府發(fā)放住房專項(xiàng)補(bǔ)貼后，中低收入家庭的其他消費(fèi)品數(shù)量不變，住房消費(fèi)量顯著增加。當(dāng)政府直接“補(bǔ)錢(qián)”時(shí)，中低收入家庭的總收入增加，若要使中低收入家庭獲得相同的住房福利，住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的政府支出更多。

從住房福利改善的程度來(lái)看，“補(bǔ)錢(qián)”對(duì)住房福利的改善程度不及住房實(shí)物補(bǔ)貼和租房券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼。當(dāng)政府發(fā)放住房實(shí)物補(bǔ)貼或租房券等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼時(shí)，中低收入家庭的其他消費(fèi)品的消費(fèi)量和價(jià)格不變，但是能以低于市場(chǎng)價(jià)獲得住房，中低收入家庭的全部收入可以購(gòu)買(mǎi)到的住房量增加。當(dāng)中低收入家庭獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼時(shí)，可能會(huì)將補(bǔ)貼用于儲(chǔ)蓄或購(gòu)買(mǎi)其他商品，對(duì)于住房福利的改善有所打折。而租房券或住房實(shí)物補(bǔ)貼將補(bǔ)貼的用途限定在住房領(lǐng)域，有效地改善了中低收入家庭的住房福利。所以，租房券或“補(bǔ)房”等住房專項(xiàng)補(bǔ)貼對(duì)中低收入家庭的住房問(wèn)題改善效果優(yōu)于現(xiàn)金補(bǔ)貼。

（二）住房專項(xiàng)補(bǔ)貼的效率分析：“補(bǔ)券”優(yōu)于“補(bǔ)房”

“補(bǔ)房”是供給側(cè)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼對(duì)象是住房建造者；“補(bǔ)券”是需求側(cè)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼對(duì)象是租房者，這兩種補(bǔ)貼方式都會(huì)造成一定程度的效率損失。但是從實(shí)際效果來(lái)看，“補(bǔ)券”對(duì)消費(fèi)者福利的改善更為顯著。一是相較于住房實(shí)物補(bǔ)貼，租房券要求住房滿足一定的條件，但并不指定具體住房，靈活性更高。基于土地成本的考量，公共住房一般布局在地理位置偏遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施較差的地區(qū)，容易產(chǎn)生社會(huì)分割、貧困集聚等問(wèn)題。而租房券賦予消費(fèi)者更廣泛的選擇權(quán)，使得消費(fèi)者在一定范圍內(nèi)選擇更心儀的住房。同時(shí)，租房券對(duì)申請(qǐng)住房的限制性要求也避免了消費(fèi)者選擇條件較差的住房。二是租房券面向的是市場(chǎng)上所有滿足條件的住房，住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上有利于提高住房的質(zhì)量，降低住房的價(jià)格。長(zhǎng)期來(lái)看，整個(gè)住房市場(chǎng)將朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展。三是租房券有利于新市民實(shí)現(xiàn)職住平衡。新市民和青年人群體的收入水平往往難以負(fù)擔(dān)其在工作地點(diǎn)附近租房。租房券補(bǔ)貼有效擴(kuò)大了新市民和青年人的住房選擇，節(jié)約了通勤成本，有利于實(shí)現(xiàn)職住平衡。

不少實(shí)證研究的結(jié)果也支持上述判斷。與面向生產(chǎn)者的實(shí)物補(bǔ)貼相比，針對(duì)消費(fèi)者“補(bǔ)券”的成本更低，相比增加住房的生產(chǎn)計(jì)劃具有更明顯的政策效益，也更為有效，而且能夠防止生產(chǎn)端補(bǔ)貼帶來(lái)的管理疏忽、項(xiàng)目劣質(zhì)、超額利潤(rùn)和過(guò)度建設(shè)等問(wèn)題。針對(duì)租房券，一個(gè)潛在的擔(dān)憂是可能會(huì)造成住房租金的上漲。但沒(méi)有證據(jù)表明租房券的增加會(huì)影響租賃住房的整體價(jià)格。即便租房券引致房租上漲，但只要參與租房券的家庭獲得的租房補(bǔ)貼高于上漲的租金，那么對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，仍然獲得了住房福利的改善。

三、租房券的制度安排：發(fā)放對(duì)象、房源選擇及補(bǔ)貼設(shè)計(jì)

作為住房消費(fèi)券，租房券的政策目標(biāo)是讓中低收入者搬進(jìn)“基本體面”且可負(fù)擔(dān)的住房。租金補(bǔ)貼直接支付給房東，數(shù)額為家庭可負(fù)擔(dān)的合理租金上限與公平市值租金間的差額，參與租房券計(jì)劃的租賃房質(zhì)量須符合特定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）發(fā)放對(duì)象：中低收入家庭

在美國(guó)，租房券的發(fā)放對(duì)象僅限于美國(guó)公民和具有合格移民身份的特定類別的非公民。一般而言，家庭收入低于所在縣或大都市區(qū)家庭收入中位數(shù)的50%。收入中位數(shù)水平由美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）定期公布，并根據(jù)各地情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。公共住房管理署（PHA）負(fù)責(zé)收集申請(qǐng)者的家庭收入、資產(chǎn)、家庭構(gòu)成等信息，并與申請(qǐng)人的雇主、銀行等機(jī)構(gòu)核實(shí)，以此來(lái)確定申請(qǐng)者是否具備享受租房券補(bǔ)貼的資格以及可享有的具體補(bǔ)貼數(shù)額。拿到租房券后，持有者需要在120天內(nèi)找到合適的住房。

（二）房源選擇：符合質(zhì)量和安全要求的任何住房

較之公共住房，租房券最顯著的特點(diǎn)是將住房選擇權(quán)還給申請(qǐng)者。獲得房東同意后，申請(qǐng)者可選擇區(qū)域內(nèi)符合特定的質(zhì)量、面積和安全標(biāo)準(zhǔn)的任何住房。租房券發(fā)放前，相關(guān)部門(mén)將對(duì)租賃房的質(zhì)量進(jìn)行檢查。如果申請(qǐng)者因工作變動(dòng)等原因需要換房，需提前通知公共住房管理署。解除租約并找到合適的替代住房后，租房券可繼續(xù)抵扣新租賃房的房租。

（三）資金來(lái)源、支付方式與租金補(bǔ)貼數(shù)額

租房券計(jì)劃在美國(guó)聯(lián)邦一級(jí)由住房和城市發(fā)展部管理，租房券的資金來(lái)源于聯(lián)邦政府，在各級(jí)地方政府由公共住房管理署管理，國(guó)會(huì)每年通過(guò)撥款程序?yàn)樽夥咳峁┵Y金，住房和城市發(fā)展部根據(jù)一定的規(guī)則將租房券分配給各州的住房機(jī)構(gòu)。從2007年開(kāi)始，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)將地方機(jī)構(gòu)前一年使用租房券的數(shù)量乘以這些租房券的實(shí)際成本，然后根據(jù)通貨膨脹和其他幾個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整，為地方機(jī)構(gòu)提供更新資金。

根據(jù)申請(qǐng)者的收入水平進(jìn)行分檔補(bǔ)貼，可彌補(bǔ)申請(qǐng)者合理住房開(kāi)支（初期為家庭收入的25%，后調(diào)整為30%）與公平市值租金（Fair Market Rents）的差額，這一差額由美國(guó)公共住房管理署直接支付給房東。將補(bǔ)貼直接支付給房東有兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。一是?？顚Ｓ茫欣诒ＷC租房券用于改善中低收入家庭的住房福利。二是有利于保障房東的利益，提高房東的參與度。

四、租房券的政策效果

總體來(lái)看，租房券是美國(guó)住房補(bǔ)貼項(xiàng)目中受益范圍最廣的，從租房券項(xiàng)目中獲得資助的美國(guó)家庭超過(guò)聯(lián)邦的其他任何住房資助項(xiàng)目。

（一）租房券每年為200多萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭提供住房補(bǔ)貼

租房券每年為200多萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭提供住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總金額約為200億美元，租房券持有家庭平均每年可獲得8000美元的住房補(bǔ)貼。截至2021年7月，美國(guó)參與租房券計(jì)劃的住房數(shù)量為214萬(wàn)個(gè)。新冠肺炎疫情暴發(fā)后，美國(guó)救援計(jì)劃法案（The American Rescue Plan Act 2021）為低收入租房者增加了50億美元的特別租房券（Emergency Housing Vouchers）。

租房券在美國(guó)住房補(bǔ)貼項(xiàng)目中的占比持續(xù)上升，成為美國(guó)住房和城市發(fā)展部管理的最大的低收入住房補(bǔ)貼計(jì)劃。1989-2015年，美國(guó)城市發(fā)展部的補(bǔ)貼項(xiàng)目中，租房券所占份額從26%上升到47.4%，而公共住房所占份額則從33.4%下降到22.7%。需要說(shuō)明的是，除了公共住房和租房券外，美國(guó)的住房補(bǔ)貼還包括納入到政府補(bǔ)貼范圍內(nèi)的私有多戶住宅補(bǔ)貼項(xiàng)目。該項(xiàng)目中，房東與政府簽訂合同并領(lǐng)取補(bǔ)貼，以彌補(bǔ)市場(chǎng)租金與租戶支付租金間的差額，租客搬出后則不再享有補(bǔ)貼。

（二）租房券對(duì)參與家庭的住房條件與人力資本等產(chǎn)生了積極影響

租房券的發(fā)放不僅總體增加了合意的租賃住房供應(yīng)。更重要的是，租房券項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)受資助家庭的住房支出、居住環(huán)境、人力資本等方面產(chǎn)生了積極影響。一是顯著降低了家庭住房支出負(fù)擔(dān)。每年約有200萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭使用租房券，租房券的利用率總體在90%，顯著緩解了住房支付壓力。二是改善了參與家庭的居住環(huán)境。租房券計(jì)劃要求租賃的房屋須符合特定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，租房券持有者會(huì)在搬家時(shí)選擇條件稍好的社區(qū)，家庭居住環(huán)境得以改善。租房券項(xiàng)目對(duì)提高社區(qū)安全性也有明顯效果。三是有效分散貧困。通過(guò)允許持有者廣泛選擇合意的住房，租房券將貧困的租房家庭分散到低貧困社區(qū)，比其他住房補(bǔ)貼計(jì)劃能更有效地避免貧困家庭集中。特別是在比較對(duì)有孩子家庭的影響時(shí)，租房券分散貧困的效果更為明顯。四是改善人力資本。租房券計(jì)劃會(huì)顯著改善6歲以下低齡兒童的人力資本狀況。

（三）租房券可能存在的漏洞與弊端

一是帶來(lái)房租價(jià)格的上漲。實(shí)施租房券計(jì)劃的前提是住房市場(chǎng)總體上達(dá)到供需平衡，此時(shí)發(fā)放租房券對(duì)房租的影響較小。在租房券發(fā)放較多的大都市地區(qū)，即便供需總體平衡，但可供低收入家庭選擇的中低端住房供應(yīng)相對(duì)不足，租房券的發(fā)放會(huì)帶來(lái)一定的房租上漲。不過(guò)，房租上漲程度總體小于租房券的補(bǔ)貼力度。租房券的發(fā)放機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)租金支付情況進(jìn)行審查，使用者必須證明使用租房券的住房單元與無(wú)補(bǔ)貼的單元的租金相比是合理的。

二是房東和租房者合謀以高租金騙取補(bǔ)貼的問(wèn)題。租房券發(fā)放機(jī)構(gòu)除了對(duì)租金進(jìn)行嚴(yán)格的審查和限制要求租金在合理范圍內(nèi)之外，相關(guān)法案還設(shè)置了嚴(yán)厲的處罰措施，包括要求騙補(bǔ)者退回補(bǔ)貼，最高可罰款10000美元、監(jiān)禁5年，并剝奪未來(lái)的租房券領(lǐng)用資格等。

三是信息不對(duì)稱影響租戶和房東參與租房券計(jì)劃。據(jù)相關(guān)調(diào)查，僅有不到48%的房東和31%的房客知道租房券計(jì)劃。相比于房東，租戶對(duì)租房券信息的了解就更加缺乏。即便房東和租戶都知曉相關(guān)信息，也可能因不確定自己是否符合條件而放棄申請(qǐng)。

四是繁瑣的交易程序抑制了房東的參與意愿。據(jù)調(diào)查，約40%的房東表示，由于該計(jì)劃的復(fù)雜規(guī)則而不接受用租房券的租戶，29%的房東表示不想應(yīng)對(duì)相應(yīng)的房產(chǎn)檢查，20%的房東表示租房券的審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不同程度地影響了房東的參與意愿。資金發(fā)放限制也對(duì)租戶和房東參與產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。租戶通常搬入后才能領(lǐng)到補(bǔ)貼，對(duì)延遲收到房租的擔(dān)憂抑制了房東的參與熱情。

五、在人口凈流入的中國(guó)大城市發(fā)放租房券的初步政策構(gòu)想

人口凈流入的大城市，開(kāi)發(fā)建設(shè)早，核心區(qū)基本不具備大規(guī)模建設(shè)保障性租賃房的條件，新建的保障性租賃房主要位于城市邊緣，通勤不便，餐飲、購(gòu)物等配套設(shè)施也不足，無(wú)法滿足新市民市區(qū)內(nèi)就業(yè)和社交等需要，以及較頻繁更換工作地點(diǎn)帶來(lái)的靈活居住需求。這也是造成一些城市保障性租賃住房閑置與新市民住房困難并存的原因。符合保障性租賃住房入住條件的新市民，寧愿自行選擇基礎(chǔ)設(shè)施較差但交通便利的城中村出租屋，也不愿住在區(qū)位偏僻的保障性租賃住房社區(qū)。此外，“補(bǔ)磚頭”的住房保障方式成本較高，在地方政府財(cái)力普遍吃緊的情況下難以大規(guī)模建設(shè)，能夠惠及的新市民群體規(guī)模比較有限。部分城市探索以貨幣化補(bǔ)貼推進(jìn)住房保障方式轉(zhuǎn)型，但直接發(fā)錢(qián)的方式難以保證租賃補(bǔ)貼?？顚Ｓ?，接受補(bǔ)貼的新市民很可能將其轉(zhuǎn)為儲(chǔ)蓄或其他開(kāi)支，無(wú)法帶動(dòng)合意的租賃住房供給與租賃品質(zhì)提升?？紤]中國(guó)大部分城市住房總量已經(jīng)達(dá)到基本平衡甚至供過(guò)于求，租房券引入中國(guó)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，可在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步推廣，成為探索新的住房發(fā)展模式的有益嘗試。結(jié)合中國(guó)國(guó)情，我們提出以下初步政策構(gòu)想。

（一）租房券的發(fā)放對(duì)象、方式與資金來(lái)源

 租房券的發(fā)放對(duì)象應(yīng)主要是住房困難的新市民。租房券的申請(qǐng)家庭的收入水平應(yīng)低于所在城市三口之家平均可支配收入的50%，且收入中的住房支出超過(guò)30%，同時(shí)根據(jù)各城市居民的實(shí)際收入水平適當(dāng)調(diào)整。

補(bǔ)貼數(shù)額為家庭可負(fù)擔(dān)的合理租金上限與“支付標(biāo)準(zhǔn)”間的差額。建議根據(jù)不同城市不同區(qū)域的平均租金水平和申請(qǐng)者收入水平進(jìn)行分檔補(bǔ)貼，以彌補(bǔ)申請(qǐng)者合理住房開(kāi)支（家庭收入的30%）與支付標(biāo)準(zhǔn)（當(dāng)?shù)?0平方米市場(chǎng)化租賃房的平均租金）間的差額。為確保租房券補(bǔ)貼?？顚Ｓ?，租房券補(bǔ)貼應(yīng)直接支付給房東，且租賃雙方需簽訂正式的租賃合同并進(jìn)行備案。

資金來(lái)源方面，短期內(nèi)可將目前用于住房實(shí)物補(bǔ)貼的存量資金轉(zhuǎn)為租房券補(bǔ)貼，未來(lái)的增量住房保障補(bǔ)貼應(yīng)以租房券為主，以漸進(jìn)式實(shí)現(xiàn)住房補(bǔ)貼政策的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。城市政府若將原本用于實(shí)物補(bǔ)貼的資金發(fā)放租房券，基本可覆蓋新市民的住房保障需要，但具體情況需要視各城市住房市場(chǎng)的供需情況而定。

（二）發(fā)放城市選擇：先試點(diǎn)、后推廣

租房券作為一項(xiàng)新的住房補(bǔ)貼政策，應(yīng)穩(wěn)妥推進(jìn)，以達(dá)到階梯式改善新市民租住條件的政策目標(biāo)。中國(guó)人口凈流入城市的住房供求基本情況仍存在較大差異，戶均住房套數(shù)、租金支付能力、存量住房結(jié)構(gòu)均不相同。因此，租房券應(yīng)率先在住房供需總體平衡（戶均住房1.0~1.1套）或住房供過(guò)于求（戶均住房超過(guò)1.1套）的城市發(fā)放。

住房總體短缺的城市，可在增加租賃住房供應(yīng)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)放租房券。租房券在此類城市對(duì)租金的抬升效應(yīng)，將使得“工改租”“商改租”和城中村租賃房提質(zhì)升級(jí)等盤(pán)活存量房源的市場(chǎng)行為有利可圖，一定程度上也有助于增加租賃住房供應(yīng)。

（三）租房券的政策設(shè)計(jì)要充分放權(quán)、因地制宜

各地租房券具體的申請(qǐng)資格、支付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分放權(quán)，由地方政府根據(jù)各地實(shí)際情況來(lái)決定。出租人收到租房券后，可向政府申請(qǐng)折抵稅款或者兌換現(xiàn)金，但房源需滿足政府對(duì)于租賃房的質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)。我們建議，城中村出租屋、老舊小區(qū)出租房在完善基礎(chǔ)設(shè)施、符合政府設(shè)定的保障性租賃房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后也可納入“租房券”適用范圍，為城中村出租屋權(quán)利人與老舊小區(qū)業(yè)主進(jìn)行改造提供有效激勵(lì)。可以預(yù)期的是，由于用租房券折抵部分房租需要簽訂合同并備案，租房券的發(fā)放還將促進(jìn)租賃備案率的提升，有利于完善租賃監(jiān)管。

（作者龍婷玉系農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心助理研究員；王瑞民系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員。本文首發(fā)于《國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論》2023年第1期。）