說(shuō)到“業(yè)委會(huì)”三個(gè)字，你的第一反應(yīng)是點(diǎn)贊還是皺眉？

業(yè)委會(huì)，代表小區(qū)全體業(yè)主，并以維護(hù)業(yè)主物業(yè)產(chǎn)權(quán)為目標(biāo)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的意志并負(fù)責(zé)日常管理活動(dòng)。

小區(qū)維修基金賬戶無(wú)法開(kāi)通，業(yè)委會(huì)能解決嗎？業(yè)主長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)能管嗎？徐匯區(qū)、虹口區(qū)分別結(jié)合大調(diào)研，為轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)“把脈”、“抓藥”。

業(yè)委會(huì)有哪些困擾？

徐匯區(qū)斜土街道在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)的成立與選舉在不同住宅小區(qū)呈現(xiàn)出截然不同的形態(tài)：有些小區(qū)在街道和居委會(huì)多次動(dòng)員后，仍沒(méi)有業(yè)主愿意競(jìng)選，但有些小區(qū)的業(yè)委會(huì)選舉卻異常激烈，甚至出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。

徐匯區(qū)斜土街道共有自然小區(qū)77個(gè)，其中69個(gè)小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)，3個(gè)小區(qū)待成立業(yè)委會(huì)，5個(gè)小區(qū)尚不具備成立業(yè)委會(huì)條件。

在那些沒(méi)人愿競(jìng)選業(yè)委會(huì)委員的小區(qū)，居民們說(shuō)——“ 售后房小區(qū)沒(méi)有公益性收入，業(yè)委會(huì)的辦公環(huán)境不太好。小區(qū)有停車難、維修基金不足等歷史遺留問(wèn)題，業(yè)委會(huì)無(wú)法得到業(yè)主理解，工作很難開(kāi)展。承擔(dān)業(yè)委會(huì)工作完全是出于責(zé)任心，一般不領(lǐng)補(bǔ)貼，卻需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。我們年輕人平時(shí)工作忙、壓力大，業(yè)委會(huì)的選舉和管理，我們選擇‘理性不參與’。”

在維修基金較充足、業(yè)主法律意識(shí)較強(qiáng)的小區(qū)，換屆工作也并不容易：業(yè)委會(huì)選舉過(guò)程異常激烈，容易出現(xiàn)“拉幫結(jié)派”，從而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，還是無(wú)法順利選舉出業(yè)委會(huì)委員。

再則，業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治組織，并沒(méi)有法律強(qiáng)制力，規(guī)范性文件較少，無(wú)法約束“搭便車”的行為，“如何規(guī)范業(yè)委會(huì)工作”也是個(gè)大問(wèn)題。

斜土街道調(diào)研后將涉及業(yè)委會(huì)的問(wèn)題建議共38條進(jìn)行了梳理，總結(jié)為“三個(gè)難”：

換屆難：業(yè)委會(huì)成員管理能力有待提高，換屆選舉不能有效推進(jìn)；

協(xié)調(diào)難：大部分業(yè)委會(huì)與居民業(yè)主之間缺少交流溝通，沒(méi)有很好地代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主的意愿和要求等；

規(guī)范難：業(yè)委會(huì)的管理制度不夠完善，部分業(yè)委會(huì)公共收益賬務(wù)不公開(kāi)，監(jiān)督以及管理規(guī)約的實(shí)施有所欠缺等。

在虹口區(qū)涼城新村街道，也一直存在業(yè)委會(huì)運(yùn)作職責(zé)不到位的問(wèn)題。

許多社區(qū)因?yàn)闃I(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)履職能力、廉潔性等持懷疑態(tài)度，業(yè)委會(huì)工作難以有效開(kāi)展；有的業(yè)委會(huì)存在形同虛設(shè)或亂作為的現(xiàn)象；部分業(yè)委會(huì)成員專業(yè)素養(yǎng)不高，使得業(yè)主利益難以得到有效維護(hù)，影響了社區(qū)的穩(wěn)定。

有問(wèn)題？想辦法！

“業(yè)委會(huì)專業(yè)執(zhí)行秘書(shū)”來(lái)了！

虹口區(qū)涼城新村街道在大調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，老百姓反映問(wèn)題最多的就是物業(yè)規(guī)范管理和業(yè)委會(huì)的有效運(yùn)作。

為了逐步解決這一難題，今年春節(jié)以來(lái)，街道探索在業(yè)委會(huì)中增設(shè)執(zhí)行秘書(shū)這一崗位——在居委會(huì)中選派一名非屬地優(yōu)秀社工，在接受專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和實(shí)踐鍛煉后，使之成為一名既懂業(yè)委會(huì)專業(yè)知識(shí)、相關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)，又具有一定的組織協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)溝通能力的業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)。在得到業(yè)委會(huì)同意后，到業(yè)委會(huì)協(xié)助開(kāi)展工作。

6月28日，由五位年輕社工擔(dān)任的首批業(yè)委會(huì)專業(yè)執(zhí)行秘書(shū)正式上崗。同時(shí)，街道專門(mén)聘請(qǐng)了新家園合作事務(wù)所和遠(yuǎn)東律師事務(wù)所專業(yè)人員和律師，為這些執(zhí)行秘書(shū)提供專業(yè)知識(shí)和法律支撐。這樣的模式，在上海尚屬首創(chuàng)。

按照目前的模式，業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)一般擔(dān)任兩至三家業(yè)委會(huì)的工作，其職責(zé)主要有：協(xié)助業(yè)委會(huì)推進(jìn)規(guī)范化建設(shè)，包括建立相關(guān)的規(guī)章制度；在涉及維修基金使用管理、工程報(bào)價(jià)等方面為業(yè)委會(huì)提供專業(yè)性的意見(jiàn)建議；在業(yè)委會(huì)授權(quán)下，加強(qiáng)對(duì)外的聯(lián)系溝通，包括與物業(yè)管理企業(yè)的事項(xiàng)聯(lián)絡(luò)、組織工程咨詢、咨詢法律知識(shí)等事項(xiàng)。

在該模式試運(yùn)行期間，已有一些業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)發(fā)揮了一定的作用。

案例①

業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)周峰（左一）與廣中小區(qū)業(yè)委會(huì)主任蔣貴生（左二）在居民區(qū)走訪調(diào)查。

廣中小區(qū)系1996年竣工的售后公房、商品房混合型小區(qū)，因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)欠繳維修基金、原始業(yè)主清冊(cè)已丟失等原因，致使小區(qū)10余年來(lái)維修基金賬戶遲遲無(wú)法開(kāi)通。

小區(qū)還經(jīng)歷了業(yè)委會(huì)集體辭職、物業(yè)管理企業(yè)拋盤(pán)等困境，小區(qū)業(yè)委會(huì)苦于非原經(jīng)辦人員及缺乏專業(yè)知識(shí)等實(shí)際情況無(wú)法解決。

廣中小區(qū)業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)周峰了解此情況后，多次與虹口區(qū)房管局專業(yè)科室溝通，得到了有關(guān)部門(mén)的支持和幫助，重新在業(yè)委會(huì)建立起了小區(qū)維修基金、業(yè)主分戶清冊(cè)，分清售后房與商品房的交款數(shù)額和比例，并將原有交通銀行保管維修基金款項(xiàng)匯入維修基金指定銀行，受到了業(yè)主們的好評(píng)。

周峰（左一）與居民們?cè)谝黄稹?/span>

案例②

奎照路871弄“水仙家園”，由于小區(qū)戶數(shù)少，只有78戶。原來(lái)的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理不聞不問(wèn)，長(zhǎng)期處于虧損階段，物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)重拖欠，一些業(yè)主甚至七八年都不交。隨著保安工資每年增長(zhǎng)，小區(qū)現(xiàn)有收繳遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理正常開(kāi)銷，導(dǎo)致原來(lái)物業(yè)自動(dòng)退出。

年輕社工賀馥珺擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)后，針對(duì)業(yè)主管理費(fèi)拖欠問(wèn)題，協(xié)助業(yè)委會(huì)設(shè)攤、張貼溫馨提示、上門(mén)收繳物業(yè)管理費(fèi)；并與接管小區(qū)的新物業(yè)企業(yè)溝通，幫助物業(yè)企業(yè)做好管理工作，贏得了業(yè)主的信任。

業(yè)委會(huì)中設(shè)置執(zhí)行秘書(shū)，改變了業(yè)委會(huì)成員的年齡結(jié)構(gòu)，使業(yè)委會(huì)不再成為“老年協(xié)會(huì)”，增強(qiáng)了業(yè)委會(huì)的活力。

廣中小區(qū)業(yè)委會(huì)主任蔣貴生說(shuō)——“ 執(zhí)行秘書(shū)都經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，給業(yè)委會(huì)帶來(lái)了專業(yè)知識(shí)。加上他們?cè)揪驮诰游瘯?huì)工作，便于我們與居委會(huì)、物業(yè)公司和街道及政府主管部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，而且還不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，又能為業(yè)主服務(wù)，我們業(yè)委會(huì)非常歡迎?！?/p>

據(jù)悉，今年年底前，涼城新村街道將力爭(zhēng)在轄區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)全覆蓋。更大范圍內(nèi)的效果如何，還需在實(shí)踐中進(jìn)一步檢驗(yàn)。

你家小區(qū)業(yè)委會(huì)運(yùn)作得怎么樣？看了這些案例，有沒(méi)有對(duì)自家業(yè)委會(huì)有更高的期待呢？

（原標(biāo)題為《選舉時(shí)“拉幫結(jié)派”、當(dāng)選后不能勝任……業(yè)委會(huì)的這些問(wèn)題怎么解？》）