2023年7月24日傍晚，重慶洪崖洞旁戴家巷舊住區(qū)網(wǎng)紅火鍋店外，食客排隊(duì)等位就餐。 相欣奕 圖

歷史街區(qū)如何與時(shí)俱進(jìn)，滿足城市生活中的新需求？許多城市都在嘗試改變規(guī)劃和開(kāi)發(fā)政策，將辦公和工業(yè)用途建筑轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌蛄闶凵虡I(yè)用途。存量建筑是為過(guò)去時(shí)代的過(guò)時(shí)用途而建造，適應(yīng)性再利用（adaptive reuse）則是將現(xiàn)有存量建筑定位于當(dāng)代生活特定類(lèi)型的再開(kāi)發(fā)。作為一種特殊的再開(kāi)發(fā)形式，適應(yīng)性再利用推動(dòng)了世界各地歷史街區(qū)復(fù)興，也將成為未來(lái)城市轉(zhuǎn)型的重要發(fā)展類(lèi)型。

澎湃新聞市政廳曾就美國(guó)大型購(gòu)物中心、酒店和舊郵局等公共建筑的適應(yīng)性再利用改造案例加以引介?？紤]到這一狀況的普適性和現(xiàn)實(shí)性，本文引介對(duì)美國(guó)城區(qū)空置寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用的最新實(shí)踐，以供借鑒。

歷史建筑的適應(yīng)性再利用：機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

洛杉磯市于1999年批準(zhǔn)《適應(yīng)性再利用條例》（ARO），為市中心歷史核心區(qū)的空置商業(yè)建筑向高檔閣樓、共管公寓和酒店開(kāi)發(fā)的全面轉(zhuǎn)型鋪平了道路。ARO被視為一種“提供快速審批程序并確保舊建筑和歷史建筑不受適用于新建筑的分區(qū)和規(guī)范要求的約束”的工具。該條例頒布后十年，即1999年至2008年間，利用洛杉磯市中心長(zhǎng)期空置的建筑開(kāi)發(fā)出至少7300套住房。此前三十年，洛杉磯市中心新增的住房總數(shù)僅為4300套。這遠(yuǎn)不能跟上城市人口增長(zhǎng)的需求。

ARO在洛杉磯取得成功的關(guān)鍵，在于對(duì)停車(chē)、消防和安全法規(guī)采取了比新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更寬松的做法?？梢哉f(shuō)，規(guī)劃政策為這種務(wù)實(shí)的嶄新開(kāi)發(fā)模式提供了激勵(lì)。此后，洛杉磯市中心的適應(yīng)性再利用趨勢(shì)也在其他社區(qū)蔓延。

如前所述，適應(yīng)性再利用過(guò)程，需要對(duì)現(xiàn)有建筑翻新，但并非僅限于為建筑的原始目的而對(duì)其翻新。適應(yīng)性再利用，不僅是對(duì)建筑進(jìn)行改造，而在于改造后的建筑用途與最初截然不同——工廠變成辦公室；倉(cāng)庫(kù)變成購(gòu)物市場(chǎng)；在紐約高線公園這一大名鼎鼎的案例中，破舊鐵路變成了線性公園，發(fā)揮城市針灸的功用，激發(fā)相鄰社區(qū)的復(fù)興。過(guò)去二十年，種種做法層出不窮。城市的發(fā)展歷史不同，所在國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況各異，針對(duì)城區(qū)存量建筑開(kāi)展的適應(yīng)性再利用實(shí)踐也各具特色。

就美國(guó)而言，適應(yīng)性再利用為振興各城市的歷史核心區(qū)提供了重要的動(dòng)力來(lái)源，也為建筑師和景觀設(shè)計(jì)師提供了穩(wěn)定的工作機(jī)會(huì)，即使在蕭條時(shí)期也是如此。

對(duì)規(guī)劃師來(lái)說(shuō)，適應(yīng)性再利用另辟蹊徑——堪稱(chēng)實(shí)現(xiàn)雄心勃勃的政策目標(biāo)的有力工具，比如，可把住房設(shè)置于離工作崗位和公交線路更近的地方，來(lái)減少私家車(chē)使用。適應(yīng)性再利用使城市重新審視舊空間，尤其是遺落的工業(yè)空間或?yàn)I水空間，可待成為保護(hù)歷史空間和扼制城市蔓延的重要途徑；既然可為舊建筑注入新的活力，為什么還要在郊區(qū)新建辦公空間或酒店？適應(yīng)性再利用政策如果運(yùn)用得當(dāng)，還可支持另一種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)——在以前只為白天辦公人群服務(wù)的片區(qū)，創(chuàng)造“24-7”不止不休的活力。

同樣，就美國(guó)而言，適應(yīng)性再利用使城市復(fù)興成為可能，也有其不利之處。最大爭(zhēng)議在于，適應(yīng)性再利用是對(duì)市場(chǎng)需求的回應(yīng)，人口呈現(xiàn)的趨勢(shì)是富裕的美國(guó)白人重返城市地區(qū)，而城市復(fù)興中對(duì)存量建筑的適應(yīng)性改造，也時(shí)時(shí)被視為負(fù)面的變革力量，是社區(qū)士紳化和平民流離失所的先兆。把適應(yīng)性再利用作為歷史保護(hù)工具使用，雖然這種所謂“表面主義（fa?adism）”的歷史建筑保護(hù)模式會(huì)招致批評(píng)，但更多人認(rèn)為，這些歷史性建筑居于過(guò)去、當(dāng)前和未來(lái)的城市文化和生活中心，適應(yīng)性再利用是確保其得到積極使用的有力方式。

紐約高線公園，其前身是一條廢棄的貨運(yùn)鐵路，目前是亮眼的城市更新范例。（圖來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

雙贏：寫(xiě)字樓閑置和住房短缺問(wèn)題的破解之道

根據(jù)摩根士丹利一份新的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告所列，截至2023年第二季度末，美國(guó)價(jià)值約248億美元的辦公樓陷入財(cái)務(wù)困境，數(shù)量超過(guò)零售商場(chǎng)和酒店。疫情后，許多公司努力讓員工重返辦公室，但寫(xiě)字樓成為眼下美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最慘淡的部分，遠(yuǎn)程工作模式導(dǎo)致各公司寫(xiě)字樓需求持續(xù)縮減。第一季度以來(lái)，陷入財(cái)務(wù)困境的寫(xiě)字樓數(shù)量增加了36%。與此同時(shí)，美國(guó)寫(xiě)字樓整體空置率為20%。

雖然住房倡導(dǎo)者將寫(xiě)字樓空置視為讓城市中心區(qū)的建筑功能轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康臋C(jī)會(huì)，但這一想法能否克服適應(yīng)性再利用的成本和后續(xù)挑戰(zhàn)？

當(dāng)新租戶(hù)開(kāi)始搬進(jìn)華盛頓州塔科馬市一座歷史悠久的18層塔樓時(shí)，這棟塔樓近百年的寫(xiě)字樓功能被改變了。開(kāi)發(fā)商Unico Properties將這座1923年以來(lái)一直是企業(yè)經(jīng)營(yíng)地的樓宇改建為擁有156個(gè)住房單元的公寓樓。這只是全美各地空置辦公樓改造的案例之一，這類(lèi)改造迎合了日益增長(zhǎng)的住房需求。在達(dá)拉斯，市中心一座49層的辦公樓向住宅的改造項(xiàng)目也剛啟動(dòng)。亞特蘭大市中心一棟建于1960年代的18層建筑，可能被改造為200多套出租公寓。

美國(guó)加州西好萊塢貝弗利大道8899號(hào)，一棟從前的寫(xiě)字樓被改造為 共管公寓。

美國(guó)各地，尤其是加州，各類(lèi)住房都供不應(yīng)求。為持續(xù)且多管齊下地應(yīng)對(duì)住房問(wèn)題，加州的一項(xiàng)激勵(lì)措施，正是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將未充分利用的辦公空間改造成住宅。作為美國(guó)人口最多的州，以及美國(guó)無(wú)家可歸人口最多的州，加州撥出數(shù)億美元，助力改造。房屋業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)此頗有興趣，畢竟遠(yuǎn)程工作模式削減了對(duì)傳統(tǒng)辦公空間的需求。如果加州的嘗試有效，還可在美國(guó)其他面臨住房短缺問(wèn)題的州推廣。

加州很多公司希望從激勵(lì)措施中受益，將未充分利用的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為住宅，來(lái)解決持續(xù)的住房短缺問(wèn)題。紐約州州長(zhǎng)凱西·霍楚爾于2022年6月簽署一項(xiàng)法案，以簡(jiǎn)化將住宅區(qū)劃內(nèi)或周邊酒店改建為永久住宅的過(guò)程——上述改造可能有資格獲得一定額度的國(guó)家撥款。嶄新的激勵(lì)方案至關(guān)重要。如果沒(méi)有激勵(lì)政策，許多項(xiàng)目可能無(wú)法開(kāi)工。

當(dāng)然，將辦公樓轉(zhuǎn)換為住宅，為了讓投入產(chǎn)生回報(bào)，必須克服許多障礙。例如，待改造的辦公樓，必須位于人們想要居住的地方，必須靠近便利設(shè)施和公共服務(wù)。此外，有的寫(xiě)字樓窗戶(hù)無(wú)法開(kāi)啟，開(kāi)發(fā)商需要弄清如何使窗戶(hù)滿足住宅要求。辦公建筑的尺寸也需要考慮，從而保證住宅單元的自然光照。畢竟，沒(méi)有人愿意租一套沒(méi)窗戶(hù)的公寓居住。

鑒于上述考慮，越古老的辦公樓，樓層面積相對(duì)小，改造起來(lái)更有價(jià)值。這類(lèi)寫(xiě)字樓在芝加哥、紐約等地更常見(jiàn)。加州和陽(yáng)光地帶那些較新的存量寫(xiě)字樓不太適合開(kāi)展這種改造，政府的激勵(lì)措施也于事無(wú)補(bǔ)。

名為Hines的開(kāi)發(fā)商 計(jì)劃，將鹽湖城市中心一棟24層樓高的寫(xiě)字樓South Temple Tower改建為擁有255個(gè)單元的豪華公寓樓。

加州住房和社區(qū)發(fā)展部2019年估計(jì)，到2029年，加州需要增加150萬(wàn)套住房，才能滿足預(yù)期需求。但住房建設(shè)步伐落后太多。過(guò)去十年中，平均每年只新增8萬(wàn)套住宅，遠(yuǎn)低于實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)所需的每年新增15萬(wàn)套的最低要求。全美范圍內(nèi)，盡管約有85萬(wàn)套公寓在建，但平均公寓空置率僅為5%。在建住宅單元需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能完工，因?yàn)榇蟛糠植⒎菙?shù)十年前常見(jiàn)的單戶(hù)或聯(lián)排住宅，而是高層和中高層住宅建筑。

Unico Properties即將完成前華盛頓大廈的住宅 改造。這是一座建于1925年的18層辦公樓，位于塔科馬市中心。

由貝聿銘設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的寫(xiě)字樓達(dá)拉斯中心一號(hào)，由Todd Interest 重新開(kāi)發(fā)，上部16層被改建為276套出租公寓。

根據(jù)洛杉磯市規(guī)劃部門(mén)的數(shù)據(jù)，到2029年，洛杉磯需要增加45.7萬(wàn)套住房；舊金山灣區(qū)政府協(xié)會(huì)（Association of Bay Area Governments）表示，到2031年，舊金山灣區(qū)需要增加441176套住房；根據(jù)圣地亞哥政府協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，到2029年，圣地亞哥需增加171685套住房。將辦公室改為住宅，只是解決加州住房短缺難題的一部分。由于寫(xiě)字樓改造建設(shè)成本高，改造項(xiàng)目所提供的大約是市場(chǎng)價(jià)住房，而并非急需的可負(fù)擔(dān)住房。但對(duì)各種類(lèi)型住房都短缺的城市而言，這不失為一箭雙雕之道：閑置寫(xiě)字樓和住房短缺問(wèn)題都可由此緩解。

嘗試把寫(xiě)字樓改造為垂直農(nóng)場(chǎng)？ 三思而后行

一家名為Farm Zero的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，希望在芝加哥伯納姆中心曾經(jīng)的辦公空間種植農(nóng)產(chǎn)品。這棟寫(xiě)字樓與市政廳一街之隔，位于右側(cè)。此前芝加哥許多開(kāi)發(fā)商有意將空置辦公空間改造成經(jīng)濟(jì)適用公寓。這項(xiàng)新的合作計(jì)劃，設(shè)想對(duì)舊塔樓開(kāi)展截然不同的改造：要種植一排排羅勒、西紅柿、黃瓜和生菜等農(nóng)產(chǎn)品。目前Farm Zero正在洽談，在這棟22層的寫(xiě)字樓里，租賃數(shù)千平方米樓層。如果能與業(yè)主達(dá)成協(xié)議， 伯納姆中心將成為芝加哥Loop商業(yè)區(qū)的首個(gè)農(nóng)場(chǎng)，可能生產(chǎn)出該市的大部分新鮮農(nóng)產(chǎn)品，并創(chuàng)造數(shù)千個(gè)新的就業(yè)機(jī)會(huì)。除了桌子、椅子和會(huì)議室，改造中還需在樓宇中安設(shè)種植燈光和作物種植架。

如前所述，開(kāi)發(fā)商已提出許多方案，將閑置寫(xiě)字樓改造為住房或產(chǎn)業(yè)空間等替代用途。但一家公司另辟蹊徑：計(jì)劃把寫(xiě)字樓格子間改造成垂直農(nóng)場(chǎng)。總部位于亞特蘭大的詹姆斯敦地產(chǎn)公司（Jamestown Properties），向政府官員提議，擬把舊金山灣區(qū)康科德市克萊頓路2000號(hào)的空置辦公樓改為農(nóng)業(yè)用途。目前開(kāi)發(fā)商尚未就把這棟寫(xiě)字樓改造為垂直農(nóng)場(chǎng)提交正式提案。此前有幾項(xiàng)把這棟建造于1980年代的寫(xiě)字樓改造成住房或?qū)嶒?yàn)室的方案，而目前的計(jì)劃，標(biāo)志著詹姆斯敦地產(chǎn)公司對(duì)其重新定位。

雖然垂直農(nóng)業(yè)的方案遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)，但這堪為一種跡象，表明寫(xiě)字樓業(yè)主正絞盡腦汁為空置樓宇引進(jìn)新租戶(hù)。畢竟，分散在各地的未使用的工作空間數(shù)量龐大，亟待開(kāi)辟新途徑、引入新功能。數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)疫情期間，康科德地區(qū)的辦公室空置率飆升，目前平均空置率約為20%。在此期間，租賃活動(dòng)暴跌了近40%。幾乎沒(méi)有任何跡象表明，對(duì)傳統(tǒng)辦公空間的需求能很快回彈。

垂直農(nóng)業(yè)是在室內(nèi)種植作物，與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相比，耗水量更少，需要提供人工照明。近年來(lái)，垂直農(nóng)業(yè)一直是風(fēng)險(xiǎn)投資公司的寵兒，部分原因在于其采用的尖端技術(shù)。垂直農(nóng)場(chǎng)基本可視為運(yùn)用高科技的室內(nèi)溫室，其定位是在氣候變化帶來(lái)諸多麻煩的眼下，能全年生產(chǎn)食物，比如生菜，同時(shí)不使用殺蟲(chóng)劑，極少量用水。垂直農(nóng)業(yè)公司不僅被視為閑置工業(yè)空間的潛在新租戶(hù)，也被視為芝加哥等地閑置寫(xiě)字樓的潛在新租客。

美國(guó)一家運(yùn)營(yíng)的 垂直農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部。近年來(lái)，隨著對(duì)新鮮農(nóng)產(chǎn)品需求激增，垂直農(nóng)業(yè)開(kāi)始興起。這一概念還得益于人們對(duì)可持續(xù)投資興趣的增強(qiáng)，希望減少對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。垂直農(nóng)業(yè)符合要求：在有限空間內(nèi)種植大量食物，全年生產(chǎn)，用水量相對(duì)較少，且通常不含農(nóng)藥。 

能否指望用垂直農(nóng)業(yè)取代城市寫(xiě)字樓的功能？需謹(jǐn)慎而行。

有批評(píng)者認(rèn)為，由于運(yùn)營(yíng)成本太高，該行業(yè)目前沒(méi)有經(jīng)濟(jì)可行的商業(yè)模式。目前缺乏把市中心建筑適應(yīng)性改造為大規(guī)模農(nóng)場(chǎng)的成功案例，所以，寫(xiě)字樓改造為垂直農(nóng)場(chǎng)也可能面臨諸多未知挑戰(zhàn)。

比如，較為陳舊的寫(xiě)字樓，是否適合裝修改造后供農(nóng)業(yè)使用，這是一個(gè)問(wèn)題。在一些共用供水的城區(qū)，缺水也是發(fā)展垂直農(nóng)業(yè)的障礙。此外，作為新興產(chǎn)業(yè)，垂直農(nóng)業(yè)并非毫無(wú)限制。室內(nèi)農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本高，使得對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)產(chǎn)品更加昂貴；室內(nèi)農(nóng)業(yè)能夠生產(chǎn)的作物品類(lèi)受限；大多數(shù)室內(nèi)農(nóng)場(chǎng)都使用不可再生能源，這使得它們?nèi)菀资艿侥茉闯杀旧仙挠绊憽?/strong>

紐約市長(zhǎng)提出的城區(qū)存量建筑適應(yīng)性改造計(jì)劃

紐約市曼哈頓下城鳥(niǎo)瞰圖。過(guò)去兩年，紐約300多座高層寫(xiě)字樓有大量閑置空間。（https://www.costar.com/）

市政廳欄目2022年6月引介文章《紐約住房新藍(lán)圖：如何新建和保有可負(fù)擔(dān)住房》中，對(duì)紐約住房問(wèn)題有如下概述：持續(xù)的住房短缺，是紐約市住房可負(fù)擔(dān)能力和無(wú)家可歸嚴(yán)重危機(jī)的根本原因。如今，超過(guò)一半的租房家庭，每月要花費(fèi)30%以上的收入支付房租，收入最低的家庭受影響最嚴(yán)重。根據(jù)紐約市的住房調(diào)查，每天晚上有近6.9萬(wàn)人，在紐約市無(wú)家可歸者服務(wù)部運(yùn)營(yíng)的收容所過(guò)夜。

紐約住房問(wèn)題的破解之道，包括想方設(shè)法新建和保有可負(fù)擔(dān)住房。比如，文中提及，將空置酒店改造成新的支持性可負(fù)擔(dān)住房，是為無(wú)家可歸者和低收入紐約人增加住房選擇的一種方式——“在2022年，紐約州通過(guò)立法，允許啟用未充分利用的酒店，為幫助滿足住房需求提供了新的機(jī)會(huì)。紐約市正可以抓住這個(gè)獨(dú)特的機(jī)會(huì)，充分利用資源，快速改造，以提供急需的住房。”

但據(jù)觀察，前述將紐約市酒店客房改建為住房的方案停滯不前。截至2022年9月，沒(méi)有任何一家酒店客房被改造為住房。隨著新冠大流行結(jié)束，酒店入住率回升，導(dǎo)致酒店業(yè)主對(duì)酒店改住房項(xiàng)目失去興趣。

《紐約寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用研究報(bào)告》封面  

2023年1月，紐約市市長(zhǎng)埃里克·亞當(dāng)斯提出的一項(xiàng)新計(jì)劃，為開(kāi)發(fā)商將寫(xiě)字樓改建為住房和其他用途開(kāi)辟道路，有望未來(lái)十年提供多達(dá)2萬(wàn)套新公寓。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年末曼哈頓寫(xiě)字樓的空置率為20%，是2019年的兩倍，而月租金低于1500美元的公寓空置率卻低于1%。亞當(dāng)斯的寫(xiě)字樓改造提案，涵蓋了曼哈頓中城，以及其他商業(yè)區(qū)，如法拉盛中心和布朗克斯中心?！都~約每日新聞》評(píng)論文章認(rèn)為，挖掘閑置寫(xiě)字樓空間，賦予其新功能，有助于讓紐約商業(yè)區(qū)充滿活力。雖然住房短缺迫在眉睫，但除了住房之外，也需要其他功能補(bǔ)入。有待創(chuàng)造性思考如何將辦公空間轉(zhuǎn)變?yōu)閮和Ｓ行摹W(xué)校、實(shí)驗(yàn)室，以及市民需要的其他用途。

正如《紐約寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用研究報(bào)告》所言：

長(zhǎng)期以來(lái)，紐約人一直在重新調(diào)整建筑用途，以應(yīng)對(duì)新技術(shù)、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和危機(jī)時(shí)期。建筑的適應(yīng)性再利用并不是什么新鮮事，一百多年來(lái)，這也一直是紐約市經(jīng)濟(jì)成功的一部分。一棟建筑可以擁有很長(zhǎng)的使用壽命，寫(xiě)字樓也概莫能外。紐約市那些年深日久的寫(xiě)字樓，當(dāng)然可以被創(chuàng)造性地改造成實(shí)驗(yàn)室、教育、兒童保育以及住家和酒店的空間。寫(xiě)字樓的適應(yīng)性再利用還帶來(lái)額外的獲益，即改造再利用通常比拆除后重建更快、更環(huán)保、更具成本效益。

基于上述認(rèn)知，紐約寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用方案提出愿景和目標(biāo)如下：

愿景：充滿活力、成功的商業(yè)區(qū)和混合用途社區(qū)

目標(biāo)之一：支持閑置寫(xiě)字樓的再利用，用于其他生產(chǎn)性用途，如住房、教育空間、酒店和實(shí)驗(yàn)室。

目標(biāo)之二：放寬不必要的法規(guī)限制，以促進(jìn)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的寫(xiě)字樓再利用。

目標(biāo)之三：通過(guò)寫(xiě)字樓的適應(yīng)性再利用，為城中各階層和類(lèi)型的居民創(chuàng)造住房和經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)

研究報(bào)告提出建議如下：

建議之一：擴(kuò)大符合最靈活適應(yīng)性改造再利用規(guī)定的建筑的范圍

如放寬寫(xiě)字樓建設(shè)年代限制；擴(kuò)大適用的城區(qū)范圍；以及重新評(píng)估不允許新增居住用途的高密度的曼哈頓中城分區(qū)。

建議之二：讓存量建筑改造相關(guān)法規(guī)更好地發(fā)揮作用

比如允許把寫(xiě)字樓適應(yīng)性改造成為多種類(lèi)型住房；取消寫(xiě)字樓作為住房適應(yīng)性改造時(shí)的停車(chē)要求；使改造后的休閑游憩空間的要求符合新建建筑的標(biāo)準(zhǔn)；

建議之三：為把寫(xiě)字樓再利用為可負(fù)擔(dān)住房和兒童保育設(shè)施提供經(jīng)濟(jì)激勵(lì)

紐約寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用研究團(tuán)隊(duì)呼吁采取及時(shí)行動(dòng)，確保紐約城的商業(yè)區(qū)能夠適應(yīng)當(dāng)前和后代的需求。工作團(tuán)隊(duì)建議，應(yīng)在2023年紐約州立法會(huì)議上通過(guò)法定變更以迅速實(shí)施，并通過(guò)城市區(qū)劃修正案實(shí)施其他必要的法規(guī)監(jiān)管變更。

圖來(lái)自《紐約寫(xiě)字樓適應(yīng)性再利用研究報(bào)告》