【編者按】自1992年起，從“張江高科技園區(qū)”到今天的“張江科學(xué)城”，從規(guī)劃面積17平方公里，到如今的220平方公里，這片曾是農(nóng)田與村莊的土地，已然成為“上海創(chuàng)新”的一面旗幟，“中國創(chuàng)新”的一個品牌。

九月，澎湃科技派出一路記者，駐扎張江科學(xué)城，歷經(jīng)十天的深入調(diào)查和采訪，試圖幫助公眾厘清張江矚目成績單背后的底層邏輯：過去30年，張江做了什么？做對了什么？作為中國科技創(chuàng)新的“先行者”，又將在未來的國家戰(zhàn)略中擔(dān)當(dāng)什么角色？

我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“創(chuàng)新”是張江的底色。這是一種系統(tǒng)性、全生態(tài)的創(chuàng)新：人才政策、營商環(huán)境、審批制度、孵化服務(wù)、基礎(chǔ)研究以及應(yīng)用轉(zhuǎn)化、產(chǎn)城融合……張江已是一座位于上海東南腹地，有著代表中國最強(qiáng)科技實力的產(chǎn)業(yè)集群，也有商場、學(xué)校、醫(yī)院、體育場、博物館的煙火之城。

張江十日，澎湃科技帶你“看見”。

張江第四日。

澎湃科技記者來到上海李冰路576號張江創(chuàng)想園，與齊魯制藥創(chuàng)新藥物研發(fā)中心常務(wù)副總經(jīng)理朱屹東聊起公司未來在上海的布局，他打開投影，在一塊碩大的屏幕上展示他們今年拿下的張江科學(xué)城里的兩塊地，“這將是未來齊魯制藥創(chuàng)新藥物全球研發(fā)總部。”朱屹東說，張江最近出了一個全上海只有張江才有的新政策，可以給上述地塊的具體規(guī)劃帶來更多便利。

漫步于張江科學(xué)城，樓廈如林，一派蓬勃氣象。然而，其中的企業(yè)在高度競爭中嶄露頭角并非易事，比如，在有限的土地上要提升效率和產(chǎn)能，有時就足以讓企業(yè)捉襟見肘。張江科學(xué)城最新出臺的彈性用地科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)融合規(guī)劃土地政策，對張江的企業(yè)無疑是個巨大利好。

一塊好地就如同一個“家”，是企業(yè)安身立命的根基。朱屹東曾用兩年時間為公司考察了許多用地，少則幾周，多則幾個月，每一塊都需要經(jīng)過詳細(xì)評估，而評估過程中土地的情況、詳細(xì)信息都需要與產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行對接，張江科學(xué)城無一例外都對他們關(guān)心的問題做出解答，提供細(xì)致入微的服務(wù)。

終于，在2023年上半年，齊魯制藥定下了位于張江科學(xué)城范圍內(nèi)沔北路申江路的南北兩塊用地，用以建設(shè)其全球研發(fā)中心。今年夏天，又迎來了科創(chuàng)融合的規(guī)劃土地新政策。

“很慶幸，我們最終選擇的是張江?！敝煲贃|對澎湃科技說。

2023年7月27日，《關(guān)于促進(jìn)張江科學(xué)城科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展規(guī)劃土地管理試點意見》正式印發(fā)，這是上海市僅在張江科學(xué)城范圍內(nèi)試點的新政策。試點意見創(chuàng)設(shè)產(chǎn)業(yè)綜合用地（M0）管理模式、創(chuàng)新存量產(chǎn)業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換路徑、創(chuàng)立產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施統(tǒng)籌設(shè)置方法、創(chuàng)建支持科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的最新規(guī)劃土地機(jī)制。說得更直白一些，這項新政策將鼓勵研發(fā)功能與實體制造在同一地塊融合，進(jìn)一步促進(jìn)土地開發(fā)強(qiáng)度提升，允許更加靈活的生活生產(chǎn)配套規(guī)劃，解決企業(yè)在科技創(chuàng)新、突破發(fā)展過程中經(jīng)常會遇到的最新問題。

“為服務(wù)企業(yè)，我們一直緊跟產(chǎn)業(yè)趨勢，推進(jìn)規(guī)劃土地政策匹配甚至引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！鄙虾？苿?chuàng)辦規(guī)劃建設(shè)環(huán)境管理處（城區(qū)協(xié)調(diào)處）呂貴雪在接受澎湃科技采訪時說，“這次新政策的制定，從2023年5月7日市、區(qū)規(guī)劃資源局、上海科創(chuàng)辦成立工作專班正式啟動，到7月27日塵埃落定，整個過程中，既要遵循相關(guān)規(guī)劃土地政策，又要靈活處理企業(yè)的各類需求和難題。”

張江中區(qū)的火炬蓮花科創(chuàng)園。圖片來源：上海科創(chuàng)辦

從“批量產(chǎn)品”到“自助餐”：新規(guī)三大亮點

據(jù)澎湃科技調(diào)研走訪得知，近年來，張江科學(xué)城的項目日益呈現(xiàn)“產(chǎn)學(xué)研密切合作、高度融合”的特征，企業(yè)對研發(fā)、制造、服務(wù)等多種功能、多種性質(zhì)的綜合性產(chǎn)業(yè)用地需求尤為迫切。這項新政策的出臺，恰好響應(yīng)了企業(yè)發(fā)展的新需求，通過鼓勵產(chǎn)業(yè)用地復(fù)合利用，優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整機(jī)制，提高土地出讓效率，節(jié)約項目落地時間成本，加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

這項政策主要有三大亮點：首先，創(chuàng)新設(shè)置產(chǎn)業(yè)綜合用地管理模式（M0），允許在研發(fā)與工業(yè)主導(dǎo)功能基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)用地、倉儲、公共服務(wù)配套設(shè)施等功能混合設(shè)置，滿足產(chǎn)業(yè)功能彈性與土地管理要求的高效銜接。其次，政策簡化了容積率提升的規(guī)劃路徑，鼓勵企業(yè)提容增量，進(jìn)一步增加產(chǎn)業(yè)空間，提高土地利用效率。此外，政策還允許企業(yè)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)的生活配套，提供更靈活、高效的土地使用路徑。

在原模式下，政府會提前將地塊規(guī)劃確定成工業(yè)或研發(fā)用地，并賦予容積率、高度等參數(shù)指標(biāo)，相當(dāng)于“批量產(chǎn)品”?，F(xiàn)實情況是，隨著后續(xù)項目落地，企業(yè)常常會提出新的需求，就需要調(diào)整規(guī)劃，這一步不完成，后續(xù)工作就無法進(jìn)行。新政策建立了新模式，控規(guī)用地性質(zhì)采用“自助餐”的形式供給，項目可根據(jù)實際需求，定制用地功能，通過產(chǎn)業(yè)部門論證后，同步開展規(guī)劃、土地、方案等工作，大大提高了推進(jìn)效率。新出讓土地成了“定制產(chǎn)品”。

然而，企業(yè)發(fā)展具有周期性，不同的發(fā)展階段有不同的現(xiàn)實需求。比如生物醫(yī)藥等特定產(chǎn)業(yè)，企業(yè)原取得研發(fā)用地開展研發(fā)創(chuàng)新，藥物研發(fā)成功，想在同一地塊生產(chǎn)時，根據(jù)行業(yè)管理要求，需要在工業(yè)廠房內(nèi)才能取得生產(chǎn)許可，企業(yè)想要調(diào)整用地性質(zhì)、改變建筑屬性，面臨流程、成本等各種約束條件。這屬于存量產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效需求。如今，新政策解決了這一難題，《試點意見》明確：允許存量產(chǎn)業(yè)用地根據(jù)不同生產(chǎn)階段的實際需求，在滿足產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全等要求下，將研發(fā)功能與實體制造在同一地塊或同一建筑內(nèi)實現(xiàn)使用轉(zhuǎn)換。

容積率也是土地使用繞不開的話題，從節(jié)約土地的角度出發(fā)，整個上海都在積極推動“工業(yè)上樓”等提升土地效率的工作。這次的新政策允許產(chǎn)業(yè)用地3.0以下，采用便捷的容積率調(diào)整程序。

“這一改變將促進(jìn)垂直工業(yè)園區(qū)的出現(xiàn)，在滿足區(qū)域承載力的前提下，未來張江會朝著‘高度’繼續(xù)發(fā)展，鼓勵企業(yè)在原有的用地基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建和升級改造，以滿足發(fā)展的需求。”呂貴雪說。

此前，在張江科學(xué)城，已有多個項目提出想要轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、想要更高的容積率和高度。比如，位于張江機(jī)器人谷的一個項目，選址地塊規(guī)劃為工業(yè)用地（M1），容積率2.0，建筑高度40米。現(xiàn)在項目提出新需求：用地性質(zhì)要變?yōu)檠邪l(fā)，容積率要達(dá)到3.0，建筑高度80米。最終，張江科學(xué)城在調(diào)研整理十多個產(chǎn)業(yè)項目的規(guī)劃土地需求之后，由市規(guī)劃資源局牽頭，經(jīng)過多部門溝通、多輪研討、數(shù)次現(xiàn)場調(diào)研，最終率先在張江科學(xué)城試點這一創(chuàng)新政策。

上?？苿?chuàng)辦規(guī)劃建設(shè)環(huán)境管理處（城區(qū)協(xié)調(diào)處）呂貴雪（中）在開會討論。圖片來源：上?？苿?chuàng)辦

“螺螄殼”里做好道場：統(tǒng)籌生活配套用地

“齊魯制藥一直的理念都是為員工提供好的居住環(huán)境，研發(fā)人員不僅需要技術(shù)支持，也需要靈感和創(chuàng)造力。” 對于用地中的生活配套，朱屹東這樣評價道，集團(tuán)高層也希望將齊魯制藥的園區(qū)建設(shè)為張江科學(xué)城的地標(biāo)性建筑。

然而，看似簡單的生活配套用地規(guī)劃卻一直是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的難題，企業(yè)需要咖啡廳、便利店、籃球場等設(shè)施，但如何分配、占比多少等問題，在規(guī)劃層面都有許多門道。

“土地是為產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展的土壤，如果完全放開限制，可能會出現(xiàn)一些‘非產(chǎn)業(yè)化’現(xiàn)象，比如：企業(yè)可能使用科學(xué)城的研發(fā)生產(chǎn)用地，建造旅館、會所等。這不符合產(chǎn)業(yè)用地姓‘產(chǎn)’的要求，我們不希望見到這類現(xiàn)象?！眳钨F雪也向澎湃科技提到。

齊魯制藥目前選擇了兩個獨立但南北相望的地塊，從地理位置上看，兩塊用地被一條馬路隔開，“原政策下，單個地塊15%建筑可用于生活功能，兩塊土地的配套無政策支持，一般在各地塊上分散建造，將會為員工的生活帶來諸多不便，不利于企業(yè)內(nèi)部管理，也會讓園區(qū)的完整性受到影響?！敝煲贃|表示。

而這次用地規(guī)劃新政為生活配套分配帶來更靈活的選擇，企業(yè)可申請將兩塊用地的生活配套放在一塊用地內(nèi)，只需要遵循總使用面積在15%以內(nèi)的原則。

“為提升交通效率、增加商業(yè)活力，在‘窄馬路、密路網(wǎng)’的城市道路布局理念指導(dǎo)下，科學(xué)城單幅規(guī)劃用地普遍不大。部分大型企業(yè)需要多塊產(chǎn)業(yè)用地才能滿足項目容量需求，多塊產(chǎn)業(yè)用地聯(lián)系要穿越馬路，對企業(yè)來說不是很方便，但對地區(qū)的交通是有利的。生活配套統(tǒng)籌設(shè)置后，企業(yè)可以選擇規(guī)劃地下通道或者天橋來解決用地的連接問題?！眳钨F雪解釋道。

上海國際醫(yī)學(xué)中心。圖片來源：上?？苿?chuàng)辦

“在這片土壤，我們可以迸發(fā)出新的活力”

澎湃科技從齊魯制藥了解到，生物醫(yī)藥企業(yè)的選地需要注重諸多要素，周邊環(huán)境需要保證高精密儀器運(yùn)行，得要隔絕噪音。周邊商業(yè)設(shè)施、住宿環(huán)境也是吸引人才的重要因素。同時，良好的研發(fā)氛圍也十分重要。

“齊魯制藥選擇張江科學(xué)城作為未來的全球研發(fā)中心，是因為上海在生物醫(yī)藥領(lǐng)域具備制高點和良好環(huán)境，張江科學(xué)城本身的迅速發(fā)展，和區(qū)域內(nèi)生物醫(yī)藥企業(yè)的集聚，對我們來說都具有重要意義?！敝煲贃|告訴澎湃科技，“從吸引人才的角度來說，張江科學(xué)城的政策也提供了諸多利好?！?/p>

對于醫(yī)藥企業(yè)來說，用地政策意味著什么？

朱屹東認(rèn)為，好的用地政策會吸引企業(yè)入駐，“當(dāng)企業(yè)具備了研發(fā)能力的時候，可能是有時候需要一片土壤或 一個平臺去集合優(yōu)秀的人才、技術(shù)，我們有很好的員工，也有很好的研發(fā)體系，但是如果他們分散在不同的地方，效率就不高，但在張江科學(xué)城這片土壤，我們可以迸發(fā)出新的活力?！?/p>

多家入駐醫(yī)藥企業(yè)間的交流合作，也是朱屹東看重張江科學(xué)城的重要原因，“只需要下個樓就可以和相關(guān)醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)行交流，我們目前選的地塊也是在兩家生物醫(yī)藥企業(yè)之間，可以為研發(fā)提供好的氛圍?！?/p>

此次新政策只是張江科學(xué)城近年諸多政策創(chuàng)新中的一例，張江科學(xué)城作為上海科創(chuàng)中心建設(shè)的核心承載區(qū)，其用地政策的不斷創(chuàng)新不僅為科技企業(yè)提供了更好的發(fā)展環(huán)境，也反映了整個科學(xué)城的創(chuàng)新基礎(chǔ)和能力，是科學(xué)城科技創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)自我更新能力的又一力證。