據(jù)湖南省自然資源廳，日前，湖南省湘潭市印發(fā)《湘潭市加強土地利用 推進城市更新的若干措施（試行）》，從“調控土地總量、優(yōu)化控規(guī)單元、規(guī)劃指標平衡、集中成片開發(fā)”等方面提出10條推進城市更新的重點舉措。措施自印發(fā)之日起實施，試行2年。

在調控土地供應總量方面，《措施》提出結合土地市場“批而未供”“供而未建”以及各城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司資源、資產(chǎn)情況，科學調控市本級商住用地年度供應總量規(guī)模。供地計劃一旦下達，未經(jīng)批準不得調整。將年度出讓計劃細化至具體地塊，做到精準出讓。實行最嚴格的“增存掛鉤”，對上年度未完成“增存掛鉤”批而未供土地35%、閑置土地55%交辦任務的城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司，暫停新增建設用地報批，待處置任務完成后方可恢復。

在優(yōu)化城市更新單元管控方面，《措施》明確編制低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，劃定低效用地再開發(fā)和城市更新單元，將老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能劃定為重點低效用地再開發(fā)和城市更新片區(qū)，建立低效用地再開發(fā)和城市更新項目庫。將低效用地再開發(fā)和城市更新單元規(guī)劃的相關內容納入控規(guī)，在落實公共服務設施配套、滿足安全、消防等國家強制性標準并征詢相關權利人意見后，可兼容用地性質、實行土地混合開發(fā)、空間復合利用，可適當放寬建筑高度、容積率管控，地塊的綠地率、建筑密度、建筑間距等指標可適度低于我市現(xiàn)行技術規(guī)范。更新改造增加的非獨立占地的社區(qū)公益性、公用設施可不計入片區(qū)開發(fā)容積率。

《措施》支持規(guī)劃指標綜合平衡。堅持片區(qū)單元整體改造與聯(lián)動開發(fā)相結合，開發(fā)價值低、不能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的更新片區(qū)，按照“公益優(yōu)先”的原則專題研究，經(jīng)市人民政府批準，可聯(lián)動控規(guī)單元內其他可出讓地通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發(fā)，實現(xiàn)更新項目的綜合平衡。

更新片區(qū)范圍內用地規(guī)劃及相關指標可在修建性詳細規(guī)劃或總圖整體一次性審批、配套設施同步實施的前提下綜合平衡，容積率指標可適當提高。項目實施主體在推動城市更新中提高公共配套標準和增加城市公共開放空間所占用地，可計入該片區(qū)容積率。以更新片區(qū)為單元，公共配套按照節(jié)約集約利用原則規(guī)劃并落位。城市更新項目可適度放寬樓間距和日照雙控管理，允許實行日照單控模式。鼓勵充分利用地下空間開發(fā)建設地下商業(yè)等設施，進行豎向分層、橫向直通的立體綜合開發(fā)。在滿足項目自身配套容量要求的前提下，開發(fā)利用經(jīng)營性項目的，土地出讓價格依據(jù)地面價格的20%～50%繳納。

城市更新項目的土地出讓，對有歷史保護建筑、近現(xiàn)代保護建筑或文物保護要求的項目，應采取帶保護方案掛牌；對城市更新項目有產(chǎn)業(yè)配套或公益性配套要求的，應將產(chǎn)業(yè)配套、公益性配套要求納入掛牌條件。

湘潭市鼓勵集中成片改造開發(fā)，鼓勵社會資本參與?！洞胧凤@示在科學研判開發(fā)價值提升空間的基礎上，精準劃分綜合片區(qū)。在政府主導、權屬清晰、規(guī)范運作、實業(yè)優(yōu)先、合法合規(guī)的前提下，創(chuàng)新市場化開發(fā)模式和融資渠道，運用“利益共享、風險分擔”理念引入社會資本，負責片區(qū)的投融資、開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)導入與運營，從未來一二級聯(lián)動經(jīng)營性收益、綜合性收益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益中實現(xiàn)投融資回報。支持市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，進行集中改造開發(fā)，低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并改造開發(fā)用于建設各類公共服務設施或配套建設商業(yè)設施，并按協(xié)議出讓方式取得土地使用權。

按照“自愿出資、參照監(jiān)管、片區(qū)平衡、依約移交、適當獎補”的原則，推動更新片區(qū)范圍內公益性、經(jīng)營性項目整體打包實施，鼓勵社會資本投資建設市政配套基礎設施、中小學教育和社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生公共服務配套設施，建立經(jīng)營性收益回報機制和金融服務、財政獎補等激勵機制，提升資產(chǎn)吸引力，確保城市更新項目與市政基礎設施和公共服務配套同步建設。完善土地增值收益分享機制，對原土地權利人可采取貨幣、物業(yè)補償?shù)榷喾N方式，調動市場主體參與低效用地再開發(fā)和城市更新的積極性。

《措施》支持開發(fā)改善性住房，支持土地分割轉讓，支持“商改居”。

湘潭市將引導房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化產(chǎn)品，加大品質型、綠色生態(tài)型、康養(yǎng)型住房開發(fā)比例，將改善性住房項目優(yōu)先納入年度土地供應計劃。鼓勵推出大平層、第四代住宅、低層低密度住宅等改善性住宅產(chǎn)品，放寬住宅建筑面寬控制要求，鼓勵建筑內部創(chuàng)新設計，取消高低配限制，可建設除獨棟獨院低層建筑外的住宅產(chǎn)品。

按“一事一議”方式支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)和項目。在不改變已批準的項目修建性詳細規(guī)劃并明確約定公共配套設施建設責任的前提下，經(jīng)批準可辦理土地分割，分割后原項目的公共配套設施按約定實行共建共享，并在不動產(chǎn)登記簿中備注說明。對于分割后需轉讓土地，由轉讓雙方在合同中明確受讓人繼續(xù)按照原規(guī)劃和約定實施的義務，并依法予以公示。允許實行預告登記轉讓，對開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的土地，按照“先投入后轉讓”原則，可依法辦理不動產(chǎn)預告登記，待開發(fā)投資達到轉讓條件后，由預告登記人申請辦理土地使用權轉讓。交易所涉及的稅費政策，按有關規(guī)定執(zhí)行。

在符合上位規(guī)劃、相關規(guī)范及招商協(xié)議且滿足配套要求的前提下，已建成的庫存非住宅商品房，按程序批準后，可依法依規(guī)進行房屋使用功能調整；商業(yè)類公寓在不改變土地用途和建筑輪廓、高度及形態(tài)的基礎上，可優(yōu)化調整為居住類公寓。已出讓為居住用地的，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于6%的，可調整至2%～6%；以居住為主的出讓商居綜合用地，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于15%的，可調整至15%?！吧谈木印表椖繎_保公共服務及基礎設施配套齊全，土地用途、總建設量、容積率、綠地面積不得改變。已享受招商引資優(yōu)惠政策或屬核心商圈、片區(qū)商務中心的項目，原則上不納入“商改居”范圍。

《措施》創(chuàng)新存量土地盤活利用方式。對“批而未供”的經(jīng)營性用地，可采用租賃、政府或社會投資短期使用等方式，將近期沒有市場需求的土地先行用于全民健身運動場館、社會停車場等城市公共服務設施建設使用，提升土地利用效率；在相關權利人達成一致的前提下，對采取“置換土地”方式處置的閑置和低效土地，可按照“同等價值、雙方自愿、憑證交換”原則，實行不同性質、不同地類、不同區(qū)域的土地互換，依法辦理登記。對市屬投融資公司已抵押的閑置土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)協(xié)商可帶抵押依法轉讓。

此外，湘潭市將實行市場化導向的定價規(guī)則。房地產(chǎn)供地以不低于成本或基準地價為底線，形成與現(xiàn)時市場價格緊密關聯(lián)的動態(tài)調整機制。土地出讓前，各城市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會、市屬投融資公司和行業(yè)主管部門不得以任何理由事先約定土地出讓價格和規(guī)劃條件。經(jīng)市人民政府批準的舊城改造、城市更新等特殊項目，土地成本明顯高于市場價格的，可按市場定價原則確定上市起始價，并經(jīng)市自然資源管理委員會集體決策后實施。