日前，保利發(fā)展公告稱，因近期無繼續(xù)在境外發(fā)行債券的計劃，公司將在已聘請的三家國際信用評級機構中，保留一家繼續(xù)為公司提供主體信用評級，以反映公司的信用狀況。

作為大型央企，保利發(fā)展的此舉引發(fā)了外界強烈關注。追其緣由,4月11日三大國際信用評級機構之一的穆迪，因商業(yè)原因撤銷保利發(fā)展“Baa2”的發(fā)行人評級和其子公司恒利香港“Baa3”的發(fā)行人評級。

保利發(fā)展并非首個退出國際評級的房企，事實上，2022年下半年房地產市場曾經歷了一波“撤銷潮”，據了解，當時有包括陽光城、佳兆業(yè)、新城、融創(chuàng)、龍光、寶龍等在內的約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。在50強房企中，三大國際機構里均只剩下個位數(shù)的房企還保持“投資級別”評級。

目前全球三大國際信用評級機構分別為穆迪、標普和惠譽，對金融機構、企業(yè)融資、國家主權信用、地方政府等提供信用評級服務，據業(yè)內人士介紹，評級結果體現(xiàn)了企業(yè)自身信譽和品牌，企業(yè)在境外融資時，越高的信用評級能夠帶來更充足的認購和更低的融資成本?？梢姡u級機構對于企業(yè)發(fā)展具有不可忽視的影響。

但短短兩三年，不管是民營房企、混合所有制房企還是國企,均無奈地選擇退出，其背后的原因引人深思。

國際評級機構對國內房企評級頻頻進行下調由來已久，而近兩年來更是“無差別”對待，一方面中國房地產市場進入了深度調整期，國際機構看空情緒較重，而在政策收緊、市場下行的背景下，房企銷售困難加劇，現(xiàn)金流風險增加，評級機構對后市甚至整個中國經濟的預期較為悲觀。

正因如此，不久前，惠譽還將中國主權信用評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”。對此，財政部有關負責人回應指出，惠譽主權信用評級方法論的指標體系，未能有效前瞻性反映財政政策“適度加力、提質增效”對推動經濟增長、進而穩(wěn)定宏觀杠桿率的正面作用。

財政部一針見血指出的評級機構方法論指標體系問題，也同樣發(fā)生在中國企業(yè)身上。例如，被下調評級的綠城、萬科、龍湖等中國房企，他們現(xiàn)實情況是，2023年綠城取得營收利潤雙增長，龍湖則持續(xù)穩(wěn)步、有序壓降負債，并首次實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流為正……“好學生”紛紛被給予差評，這不得不讓人質疑國際評級機構的評級模型。

以龍湖為例，2023年業(yè)績報告顯示，龍湖的有息負債余額、平均借貸成本、現(xiàn)金流、凈負債率、剔除預收款的資產負債率等一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。在行業(yè)下行的大背景下，龍湖還做到了及時有效應對：傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務之外，龍湖的運營及服務兩大業(yè)務板塊如今成為其收入及利潤的穩(wěn)定貢獻源。2023年，龍湖包含運營及服務業(yè)務在內的經營性業(yè)務的利潤貢獻超出了房地產開發(fā)業(yè)務，占到當年集團凈利潤的六成以上。

不過，龍湖這種積極探索經營性業(yè)務利潤增長點的努力似乎并未入評級機構的法眼。目前評級機構使用的仍是傳統(tǒng)的EBITDA指標。在這個指標體系下，房地產開發(fā)業(yè)務的利潤，要加回較大的土地增值稅數(shù)據，而占比高達6成的經營性業(yè)務的利潤并不受土增稅影響。簡單來說，即便是凈利潤一樣，但如果是經營性業(yè)務利潤占比過高，EBITDA反而會因此變得較低。于是荒誕的事情發(fā)生了——利潤結構越優(yōu)化，評級指標反而越差。

同時，惠譽也在報告中指出，龍湖持有較大規(guī)模的投資性物業(yè)，可以用于經營性物業(yè)貸融資。2023年，龍湖加大經營性物業(yè)貸款融資力度，全年凈增經營性物業(yè)貸款174億元，平均融資成本低至3.65%，以更優(yōu)的成本，進一步拉長借貸賬期。而運營及服務業(yè)務實現(xiàn)經營性收入及利潤，進一步厚增龍湖的“安全墊”。

所幸目前龍湖整體經營性物業(yè)貸可融資空間超1000億元，短期內并無境外融資的需求，評級降低對其影響有限，但國際評級機構的指標有待改進已是不爭的事實，不然，或許會有更多不堪重負的房企加入“撤退”大軍。

當然，拉長時間線來看，國際評級機構也的確發(fā)揮著重要的作用，隨著未來經濟的復蘇尤其是房地產行業(yè)走出調整期，國際評級機構必然會重新審視自己的指標。