作者：武爽。

近期，上海的長租公寓市場可謂是十分“熱鬧”，輝盛國際旗下的輝盛坊品牌入駐上海，鐵獅門也宣布進軍上海高端長租公寓市場，但上海雅詩閣衡山服務(wù)公寓卻令人出乎意料的以10億元被出售。從上海服務(wù)式公寓的“雙重情境”來看，服務(wù)式公寓還是一門好生意嗎？

上海服務(wù)式公寓的“雙重情境”

近年來，長租公寓賽道火熱吸引了一批又一批的入局者，長租大宗交易市場逐漸活躍，其中多個集團將上海作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。但近期的上海長租公寓市場可謂是“雙重情境”。

一方面，有一些外資機構(gòu)瞄準(zhǔn)國內(nèi)長租公寓賽道，并不斷豐富著公寓資源。全球服務(wù)公寓運營商輝盛國際于近日正式宣布啟動上海五角場輝盛坊公寓酒店，預(yù)計將于2024年中正式揭幕。

上海五角場輝盛坊公寓酒店坐落于楊浦區(qū)新江灣城核心地段，緊鄰五角場城市副中心，坐擁上海首屈一指的天然生態(tài)綠地并輻射 4 大生態(tài)公園，區(qū)域內(nèi)匯集了眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)、高新科技創(chuàng)新企業(yè)、跨國企業(yè)總部以及享譽全球的高校，形成了創(chuàng)新要素和高端人才聚集區(qū)域。此次引入輝盛坊國際公寓品牌或許也旨在滿足該區(qū)域不斷增長的高端住宿需求，同時為當(dāng)?shù)貐^(qū)域打造更為多元化服務(wù)的旅居空間。

4月25日，鐵獅門官微消息，公司收購鵬欣集團位于上海五角場核心區(qū)20層高的酒店項目，并計劃將原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。鐵獅門表示，此舉標(biāo)志著公司正式進軍上海高端長租公寓市場。

該棟物業(yè)總面積達34279平方米。其中2層至20層的公寓部分將通過深度改造，提供單間、一居和兩居室在內(nèi)不同房型的租賃單元，并配備升級的浴室和全新廚房，計劃于2025年二季度完成項目改建并正式運營。該項目將聘用新加坡服務(wù)式公寓運營商輝盛國際提供運營服務(wù)。

一方面，長租公寓市場交易頻次逐漸活躍。2023年，全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。本月，凱德集團發(fā)布消息稱，位于上海衡山路99號的高端公寓酒店雅詩閣已完成股東工商變更。運成（香港）有限公司、凱德華越（上海）投資有限公司實現(xiàn)退出，廣州恒怡投資有限公司成為新投資人。但凱德投資明確表示，雅詩閣中國仍將負(fù)責(zé)管理該項目。

據(jù)了解，雅詩閣衡山服務(wù)公寓位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段，為新加坡企業(yè)凱德集團旗下的高端公寓產(chǎn)品。凱德對外出售這家公寓已6、7年之久，此前開價近20億元，雖然此次實際的交易價格尚未對外公布。但據(jù)業(yè)內(nèi)消息透露，交易價格絕對超過了10億元。

這是根據(jù)此項目優(yōu)越的地理位置、物業(yè)條件以及可觀的租金收入有關(guān)，據(jù)原雅詩閣中國董事總經(jīng)理陳志商此前透露，2020年，該公寓的90間房源，長租率保持在95%以上，年入住率超過九成，上海雅詩閣衡山服務(wù)公寓為凱德長期貢獻了可觀的租金收入。

而凱德選擇退出的原因之一可能是受到中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，這也是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。此外，或許也與雅詩閣采取由重轉(zhuǎn)輕的擴張戰(zhàn)略有關(guān)。此舉符合凱德地產(chǎn)的業(yè)務(wù)策略，有助于進一步優(yōu)化其投資組合，通過資本循環(huán)，繼續(xù)在中國市場尋求投資機會。

有人進入，有人撤出，這些投資行為可能會改變長租公寓市場的供需關(guān)系。一方面，由于輝盛國際、鐵獅門和凱德等大型機構(gòu)的加入，可能會增加市場上可供租賃的房源數(shù)量；另一方面，這些機構(gòu)的投資策略和運營模式也可能對長租公寓的品質(zhì)和服務(wù)產(chǎn)生影響，從而影響租客的居住體驗。此外，這些動作也表明，上海的長租公寓市場不僅在數(shù)量上有所增加，而且在質(zhì)量和服務(wù)上也在不斷提升。

酒店服務(wù)式公寓還是“香餑餑”嗎？

我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士青睞。

隨著酒店式服務(wù)公寓市場隨著新入場成員的增加，隊伍也越來越龐大。已進入中國市場24年的雅詩閣，目前在中國已進駐41座城市，擁有及管理物業(yè)200家，旗下公寓共計超過4.4萬套。萬豪旗下的萬豪行政公寓 (Marriott Executive Apartments)也已在北京、天津、杭州、西安等8個城市落地10家公寓。2019年開業(yè)的上海寶格麗酒店的243套寶格麗公寓剛剛建成的時候就被搶空。此外，文華東方酒店、瑰麗酒店等國際知名酒店也都紛紛搶灘酒店公寓市場。

事實上，作為長租公寓的“分枝”，服務(wù)式公寓的市場規(guī)模一直保持著穩(wěn)健增長。據(jù)澎潤數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，服務(wù)式公寓在華物業(yè)數(shù)量增速均在20%以上，即便2020年和2021年這樣疫情之年，增速依然保持在10%以上。

但隨著大量保租房、長短租公寓產(chǎn)品的涌入，酒店服務(wù)式公寓的市場正在被迅速“瓜分”。根據(jù)克而瑞不動產(chǎn)運營華南的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至4月25日，全國有49個“公寓”項目要開業(yè)或者新建等。這些公寓項目中，至少70%是保租房。

這些租賃產(chǎn)品對酒店服務(wù)式公寓的出租影響不可謂不大。高端公寓的租戶，多以年輕人為主，前些年很多互聯(lián)網(wǎng)圈、金融圈的本土“高精尖”人才、上市公司中高層管理者、居家做直播的網(wǎng)紅博主及其他自由職業(yè)者，都喜歡租高端公寓。但2023年退租的越來越多，一旦空了，再租出的周期也越來越長。

上海某外資高端公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2023年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現(xiàn)了退租潮，一個月退租最高超20套，多數(shù)租客并未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。

作為頂奢公寓的代表，寶格麗公寓也早已放下了姿態(tài)。原來一個月租金數(shù)萬元的酒店式公寓基本是“秒定”狀態(tài)，經(jīng)常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到。而從2022年的下半年，寶格麗公寓就開始搞起了各種優(yōu)惠活動，有些活動算下來等于變相打了8.3折。

但這并不意味著酒店服務(wù)式公寓已經(jīng)不“吃香”了，從當(dāng)下房地產(chǎn)、酒店和長租公寓集團的動作就可看出一二。多家服務(wù)式公寓品牌陸續(xù)發(fā)布拓展目標(biāo)，這是以往不曾有過的。奧克伍德與碧桂園文商旅集團的合作品牌奧克伍德碧軒服務(wù)公寓，計劃于2030年在中國GDP前50強城市開設(shè)100家門店。輝盛國際計劃在未來三年將其在中國區(qū)的公寓酒店數(shù)量擴增到30家，雅詩閣計劃到2023年在華管理服務(wù)公寓達到6萬套。

一方面，當(dāng)前消費客群正在發(fā)生變化，個性化的生活，多元化的空間，高質(zhì)量的服務(wù)、靈活的租期成為新訴求。原有的住宿產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足需求，同時擁有“酒店式管理、家居式服務(wù)”的產(chǎn)品成為眾多消費者的心頭好。

同時，與美國等國相比，國內(nèi)的酒店服務(wù)式公寓起步較晚，我國市場基礎(chǔ)龐大，住宿行業(yè)的發(fā)展處于上升期，市場尚存在大量供需缺口，這也是輝盛國際、雅詩閣等國際集團將中國作為最具戰(zhàn)略意義的核心市場之一的重要原因。

一方面，存量資產(chǎn)管理時代，運營商們需要通過提高運營效益來實現(xiàn)收支平衡、產(chǎn)生投資回報，那么必然要選擇“長短租結(jié)合”，以長租去化房源，以短租獲取盈利，這就回避不了服務(wù)式公寓。對于很多開發(fā)商來說，自持型業(yè)態(tài)越來越成為一個非常不錯的租金收益型產(chǎn)品，正在逐漸地替代掉原有的銷售型業(yè)態(tài)。

總體來看，酒店服務(wù)式公寓仍然是當(dāng)期租賃市場的重要組成部分，相較于前幾年的大刀闊斧，現(xiàn)在的酒店服務(wù)式公寓走的更穩(wěn)，正在向高質(zhì)量、多元化方向突破轉(zhuǎn)變。酒店服務(wù)式公寓賽道的競爭也愈發(fā)激烈。

發(fā)展下半場，服務(wù)式公寓將面臨哪些競爭？

近年來，資本在中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域動作不斷。酒店系玩家接連入局，長租公寓機構(gòu)著力打造服務(wù)式公寓產(chǎn)品線，各方都在高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域積極布局。進入下半場的服務(wù)式公寓，將迎來哪些方面的競爭？

一是物業(yè)之爭。目前，服務(wù)式公寓品牌幾乎僅布局于國內(nèi)一線城市及部分二線城市，這與城市的經(jīng)濟水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。但隨著存量資產(chǎn)的爭奪和城鎮(zhèn)經(jīng)濟的興起，酒店服務(wù)式公寓對物業(yè)的搶占也將趨向“白熱化”，由此可能會出現(xiàn)以下兩個發(fā)展方向：

“下沉”不再是酒店業(yè)的“專屬”，中國服務(wù)式公寓“下沉”發(fā)展也勢在必行。一方面由一線城市向二三線城市布局，一方面以市場為基礎(chǔ)拓展自身品牌矩陣。以雅詩閣為例，在二線城市布局馨樂庭品牌以及共享公寓lyf，2020年雅詩閣還推出了旗下的長租公寓品牌雅遇，以發(fā)散產(chǎn)品線，經(jīng)過超十年的擴張發(fā)展，雅詩閣在中國的物業(yè)分布中非一線城市占到了70%。

與產(chǎn)業(yè)園的合作或?qū)⒏宇l繁。長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)合，不僅能夠保障長租公寓項目的出租率，更能提升溢價空間，兩者互相成就。近幾年，城市近郊產(chǎn)業(yè)園已然成為長租公寓布局的首選。比如碧桂園旗下的碧家公寓、龍湖冠寓等一大批長租公寓企業(yè)，于2019年便開始采取這類布局方式。4月25日，科學(xué)城集團攜手雅詩閣中國簽署科通大廈“馨樂庭”品牌委托管理協(xié)議，也是長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作的又一新案例。

二是品牌之爭。觀察中國住房租賃市場，各大住房租賃企業(yè)不斷推出服務(wù)式公寓品牌，布局中高端和高端租住市場。頭部酒店集團也紛紛涉足，已有公寓品牌的加快項目落地開業(yè)，沒有品牌的則加快品牌推出，或研發(fā)或收購或戰(zhàn)略合作，推進賽道布局。

首先，專業(yè)公寓品牌已基本形成寡頭壟斷，占據(jù)整體服務(wù)式公寓市場的大半江山。該類品牌歷史悠久，發(fā)展成熟，各集團基本構(gòu)建了完善的品牌體系，覆蓋不同檔次的市場定位。其次，隨著千禧一代成長為消費主力，在各政策利好推動下，服務(wù)式公寓產(chǎn)品的進化加速。國外老牌的公寓集團、國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店集團通過自主孵化、聯(lián)合打造、收購等方式，打造出了一批更與時俱進的公寓品牌。

相比于前20年的發(fā)展，服務(wù)式公寓1.0時代仍以資產(chǎn)持有變現(xiàn)作為主盈利模式，已然開啟的服務(wù)式公寓2.0時代則需要更多的品牌輸出和多元化發(fā)展。中高端酒店服務(wù)式公寓品牌和創(chuàng)意主題品牌就是在此基礎(chǔ)上出現(xiàn)的，與高端酒店品牌“抱團”也是這一趨勢下的重要策略。

三是管理模式之爭。服務(wù)式公寓兼具服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)雙重屬性，它跟酒店的商業(yè)模式很像——管理和資產(chǎn)，要么管理輸出賺錢，要么資產(chǎn)增值賺錢。這對企業(yè)的運營管理能力提出了極高的要求。得益于風(fēng)險成本，擴展能力迅速、盈利高，輕資產(chǎn)模式成為了眾多公寓品牌的選擇。如長租公寓領(lǐng)域的萬科泊寓和以中資產(chǎn)見長的魔方公寓，最近幾年都開始嘗試輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

對于已經(jīng)擁有多年成熟運營經(jīng)驗的品牌公寓運營商來說，輕資產(chǎn)模式能夠以較低資金成本輸出運營管理實現(xiàn)收益，同時也是一種能夠快速擴張規(guī)模和市場份額的方式。但真正把這一模式跑通的企業(yè)并不多，想保持長期盈利狀態(tài)也并不容易。

隨著城市化進程加快、消費結(jié)構(gòu)波動、新一代年輕人購房意愿轉(zhuǎn)變以及對體驗式消費需求的日益增長，酒店公寓市場開始釋放出重要信號。酒店服務(wù)式公寓從“野蠻生長”時代進入“精細化管理”時代，服務(wù)式公寓如何與時俱進做到精細化運營與產(chǎn)品升級，則成為品牌占領(lǐng)市場制高點的制勝法寶。

未來酒店服務(wù)式公寓會是啥模樣？

近年來，資本在酒店服務(wù)式公寓領(lǐng)域動作不斷，多類玩家接連入局，促使中國長租公寓市場不斷演變、發(fā)展。隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，可以預(yù)見，新一輪長租公寓市場的競爭將更加激烈，其商業(yè)模式也隨著行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。那未來的酒店服務(wù)式公寓又會變成什么樣？

/ 會有更多本土品牌出現(xiàn)

眾所周知，服務(wù)式公寓雖然在中國市場已經(jīng)有30余年的發(fā)展史，但長期以來市場份額一直被外資品牌所把持。伴隨著中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展以及國人消費理念的改變，商旅精英對于服務(wù)式公寓的需求愈發(fā)顯現(xiàn)，相比于外資品牌，本土品牌顯然更加的“接地氣”，更懂國人的需求。因此，未來公寓市場將會有更多本土品牌出現(xiàn)，甚至走出“國門”，這對本土品牌來說，機遇和挑戰(zhàn)并存。

隨著消費需求的開發(fā)、運營機制的成熟與完善，未來服務(wù)式公寓市場會出現(xiàn)更多不同定位不同理念的品牌，要想在未來市場持續(xù)具備競爭力，需要恒定的高階理念及與時俱進、靈活多變的運營策略。在未來，酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品方面將進一步細分，在產(chǎn)品設(shè)計上更加突出設(shè)計感、個性化、共享性，在服務(wù)上更加強調(diào)社交屬性與人性化。同時，還將以市場為基礎(chǔ)拓展自身品牌矩陣，疊加品牌聲量。

/ 彈性化租賃模式或成常態(tài)

沒錢的年輕畢業(yè)生想租租不起，有錢的白領(lǐng)、高管或網(wǎng)紅在各自的職場危機中選擇降級，前者阻礙了長租公寓對更大用戶群體的滲透，后者則影響了長租公寓品牌的高端化發(fā)展，而這兩者都將給長租公寓市場帶來結(jié)構(gòu)性變化。一些長租公寓品牌正在積極改變。如萬科泊寓，推出長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。

未來酒店服務(wù)式公寓市場可能會推出更加彈性化的租賃模式。除了傳統(tǒng)的長租模式，短租、按需租賃等形式將更為普遍。這種彈性化的模式能夠更好地適應(yīng)租戶的不同需求，使公寓市場更具靈活性。

/ 構(gòu)建完整的商業(yè)生態(tài)

早期的酒店服務(wù)式公寓，更多聚焦在如何拿到更多的房源、如何容納更多的租戶上，而隨著Z世代青年逐漸站上時代舞臺，共享社區(qū)生態(tài)與持續(xù)的自我更新成為服務(wù)式公寓新的任務(wù)。服務(wù)式公寓產(chǎn)品的橫向跨界發(fā)展趨勢凸顯，越來越多產(chǎn)品通過更加靈活的商業(yè)模式，主動擁抱各類客人，將產(chǎn)品的想象力發(fā)揮至極。

通過打造商業(yè)+娛樂+住房等全方位配套設(shè)施，形成社區(qū)型多業(yè)態(tài)化模式，服務(wù)式公寓從單一零散的居住公寓，逐步走向獨立完整的超級社區(qū)形式。隨著大中型租賃社區(qū)形態(tài)成為市場主流，引導(dǎo)著租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。一些租賃社區(qū)商業(yè)積極嘗試“多種業(yè)態(tài)、多項服務(wù)”，融入城市肌理，引導(dǎo)產(chǎn)、城、人融合，形成良性生態(tài)商業(yè)閉環(huán)。

綜上，無論是“買進”還是“賣出”，都表明了酒店服務(wù)式公寓仍是各方關(guān)注的熱點。同時，在當(dāng)前住宿業(yè)競爭日益激烈的背景下，酒店服務(wù)式公寓市場正在表現(xiàn)出趨于成熟的跡象，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和品牌化程度較高。但在住房租賃快速發(fā)展的大趨勢下，唯有通過不斷修煉內(nèi)功，在新市場新客群發(fā)展中不斷“變臉”，找準(zhǔn)自己的立足點，才是品牌不變的答案。