上海認(rèn)真貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》明確，上海將進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條新措施，更好滿足居民多元化居住需求，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》自2024年5月28日起施行。

一、調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策

為滿足合理住房需求，服務(wù)人才安居，促進(jìn)職住平衡，《通知》明確差異化、分區(qū)域調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策，具體而言：

一是縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

二是擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域。立足促進(jìn)區(qū)域職住平衡，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

三是調(diào)整相關(guān)政策口徑。取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

四是支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住。對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)。

二、支持多子女家庭合理住房需求

《通知》強(qiáng)調(diào)支持多子女家庭合理住房需求，在住房限購(gòu)和信貸等方面采取支持措施。

一是增購(gòu)1套住房。對(duì)二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房。

二是優(yōu)化首套住房套數(shù)認(rèn)定。優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

三、優(yōu)化住房信貸政策

按照因城施策原則，調(diào)整本市新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的有關(guān)政策：

一是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

二是二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

四、優(yōu)化住房公積金個(gè)人貸款政策

進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金個(gè)人貸款支持居民合理住房需求的作用，優(yōu)化住房公積金個(gè)人貸款政策。

一是提高貸款額度。對(duì)購(gòu)買首套住房的職工，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至80萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至160萬(wàn)元。多子女家庭貸款購(gòu)買首套住房，最高貸款額度在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，即最高可達(dá)192萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套改善型住房的職工，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至65萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整至130萬(wàn)元。

二是降低首付款比例。申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例調(diào)整為20%；申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為35%，所購(gòu)住房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)的，最低首付款比例調(diào)整為30%。

五、支持居住困難家庭改善居住條件

《通知》提出支持居住困難家庭改善居住條件，對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。

一是補(bǔ)貼對(duì)象。自《通知》施行之日起，在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購(gòu)入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼。

二是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。按出售住房建筑面積實(shí)行分檔定額補(bǔ)貼，建筑面積30平方米以下的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2萬(wàn)元；住房建筑面積30～50平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2.5萬(wàn)元；住房建筑面積50～70平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)3萬(wàn)元。在取得新購(gòu)一手住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后領(lǐng)取補(bǔ)貼。

六、優(yōu)化土地和住房供應(yīng)

《通知》明確，上海將進(jìn)一步優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃時(shí)序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，著力提升土地資源配置效率，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)需求等，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。

七、多舉措保障住房民生

根據(jù)《通知》規(guī)定，上海還將建立健全住房保障體系，探索通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司等主體收購(gòu)、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給；加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量；提升住房品質(zhì)，支持建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

上海將堅(jiān)持因城施策，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌存量和增量、市場(chǎng)和保障，多措并舉保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

“房可圓”微信公號(hào)

附：專家觀點(diǎn)

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)蔣慰如表示，新政優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施，充分體現(xiàn)綜合施策、精準(zhǔn)施策。一是統(tǒng)籌市場(chǎng)和保障、存量和增量，出臺(tái)包括優(yōu)化供給、增加需求、保障民生等方面的政策措施，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。二是針對(duì)當(dāng)前本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況和階段性特點(diǎn)，充分體現(xiàn)區(qū)域性、差異化和精準(zhǔn)性，體現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)向，有利于更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“新政聚焦多措并舉支持以新市民和青年家庭為主的合理住房需求。”上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦分析道：一是優(yōu)化住房限購(gòu)政策。包括縮短非滬籍居民家庭以及單身人士購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，優(yōu)化購(gòu)房區(qū)域，取消離異購(gòu)房限制，完善住房贈(zèng)與管理。二是調(diào)整住房信貸政策。保持差異化住房信貸政策框架，進(jìn)一步調(diào)降首付款比例和房貸利率下限，降低居民購(gòu)房門檻、減輕房貸利息負(fù)擔(dān)。三是支持多子女家庭購(gòu)房。包括在現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，增購(gòu)1套住房，優(yōu)化首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。同時(shí)，允許企業(yè)單位購(gòu)買二手存量住房，用于作為職工居住，鼓勵(lì)企業(yè)盡責(zé)，為青年職工、引進(jìn)人才提供安居支持。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海此次統(tǒng)籌存量和增量，對(duì)二手房盤活、認(rèn)購(gòu)等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。同時(shí)，在“以舊換新”政策方面，提出補(bǔ)貼模式。在主城區(qū)老舊小住房消化同時(shí)，有力支持居住困難家庭改善居住條件。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，新舉措進(jìn)一步優(yōu)化了信貸政策，利率降低可以緩解月供負(fù)擔(dān)。對(duì)于二套房的房貸利率從4.25%（非差異化地區(qū)）降低到3.9%。按最新利率計(jì)算，等額本息方式還款，貸款100萬(wàn)，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬(wàn)元，比原先分別減少約202元和7.3萬(wàn)元。金融政策組合會(huì)讓購(gòu)房者切實(shí)降低購(gòu)買成本。這一系列新舉措會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化樓市企穩(wěn)的心理預(yù)期，對(duì)剛需和改善性買家都釋放出友好信號(hào)，預(yù)計(jì)6月樓市成交量有望企穩(wěn)回升。