換梯成功后，業(yè)主們舉行簡單的慶祝儀式。 受訪者供圖

1989年，在一場高層住宅問題筆談會上，全國各地的專家們就“中國是否應該發(fā)展住宅高層化”展開討論，其中被頻繁提及的問題是高層住宅的“命脈”——電梯。

35年過去，作為電梯保有量連續(xù)十余年位列全球之首的城市，上海的高層住宅電梯已顯現(xiàn)出明顯的“老齡化”特征。

今年5月發(fā)布的《2023年上海市電梯安全情況報告》顯示，截至2023年底，本市投入使用超過15年的老舊住宅電梯占住宅電梯總量的29.95%；投入使用超過20年的老舊住宅電梯占住宅電梯總量的12.18%。

2023年5月開始施行的《上海市電梯安全管理辦法》規(guī)定，投入使用滿15年的電梯可經(jīng)評估后確定是否繼續(xù)使用或者對電梯進行修理、改造、更新。然而，與多層住宅加裝電梯相比，高層住宅換梯缺乏可參考的經(jīng)驗和細化的指導方案。

換梯之困，成為上海老舊高層住宅必須直面的問題。對于上海紅楓公寓的150戶業(yè)主們而言，這是一場長達六年的“攻堅戰(zhàn)”。

電梯老了

26歲的紅楓公寓老了。一樓大堂里，白色的墻皮耷拉著，搖搖欲墜，部分樓層的地板瓷磚壞了補、補了壞，呈現(xiàn)出兩三種不同的顏色。

兩部電梯也顯出老舊。轎廂內(nèi)紅色的地板漆被摩擦得露出了鐵皮內(nèi)芯，燈光昏暗，四壁早已不是亮堂的銀色，蒙上了一層灰意。

紅楓公寓位于上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)，共25層，每層6戶。上世紀90年代初，城市化浪潮尚未席卷至此，這里還是虹二村王家弄的宅子。公寓于1997年破土動工。居民區(qū)副書記朱莉彬清楚地記得，那年他讀初一，每次路過王家弄，看著高樓一點點被建造起來。1998年，業(yè)主們陸續(xù)入住。此后，虹二村變成了古北新城小區(qū)，后歷經(jīng)五期開發(fā)，直至2013年全部完成，而紅楓公寓依然是整個小區(qū)最早建造的高層住宅。

紅楓公寓外觀。朱雅文/攝

電梯老了，就像人一樣，什么毛病都出來了。住在15樓的蔡幼龍是紅楓公寓的樓組長之一，今年73歲。幾年前，他被困在電梯里，轎廂內(nèi)手機信號弱，只能通過電梯內(nèi)的無線通話聯(lián)系物業(yè)，物業(yè)聯(lián)系維保工來開門才得以脫身。在密閉空間里，蔡幼龍竟然不感到害怕，“畢竟電梯關人的情況發(fā)生過，大家最后都能安全出來?！庇幸淮危晃焕先顺鲩T沒帶手機，也不懂如何使用無線通話，許久未歸，家人以為出了什么事，找了一圈，才發(fā)現(xiàn)是被困在電梯里。

2018年退休后，蔡幼龍使用電梯的頻率增加了。他感到電梯在2019年之后大故障不斷，“越來越嚴重”，出現(xiàn)過困人三四個小時、門打不開或是關不上、電梯晃動厲害、極速下墜等情況。

住在5樓的郭世鑫記得，有一次同事來家里給他送文件，見面第一句話：“每次坐你家大樓的電梯都感覺這地板要掉下去?！?/p>

“每次進電梯都有一種‘賭博’的心態(tài)，祈禱不要出事”，住在一樓的葉天宇偶爾也有乘梯需要，他理解住在高層業(yè)主的心情：如果每天上班坐電梯都如此焦慮，那這一天會是個糟糕的開始。

此前紅楓公寓的老電梯，已服役二十余年。受訪者供圖

“換梯”的呼聲早在六年前就已經(jīng)存在。住在5樓的李新今年80歲了，是紅楓公寓的上一屆樓組長。意識到電梯該換時，李新和另一位樓組長雷一峰計劃寫一封要求更換電梯的信給居委，但因全體業(yè)主并沒有達成共識，也就沒了下文。

四年后，更換電梯又一次被提上日程。雷一峰請女兒代筆寫了一封信給居委會和業(yè)委會。但訴求還是被擱置了，原因依然是電梯的老舊沒有讓所有業(yè)主都感同身受。

雷一峰手寫的換梯信。受訪者供圖

2021年底，蔡幼龍、李新、雷一峰等業(yè)主代表在雷一峰家開了一次會，討論換梯事宜，其中提到“首先要檢測，看結果”，換還是修，在當時并沒有準確的答案。

轉折點發(fā)生在2022年疫情封控期間。長時間居家、上下樓做核酸、搬運物資等因素讓業(yè)主們感受到了電梯的重要性。究竟是換還是修？老電梯的原廠家已倒閉，維修時用到的重要配件需要從外地調(diào)貨，成本高，加之維修頻率逐月上升，有意向換梯的業(yè)主們認為，與其小修小補，不如一次性解決問題。

樓組長巫學民在業(yè)主群里發(fā)起了一次征詢意見的“接龍”，結果僅有50%左右的業(yè)主同意換梯。作為住宅的共用部分，電梯和消防水箱、外墻、水管等部件一樣，若需維修或更換，費用一般情況下從大樓的維修基金內(nèi)劃扣。但當時，紅楓公寓的維修基金還剩下七十多萬元。根據(jù)相關規(guī)定，其中30%是保底紅線，無法動用。一部普通電梯市場價在35萬元左右，剩余的維修基金無法覆蓋兩部電梯的費用。

還有業(yè)主認為，即便能覆蓋，如果大部分用來更換電梯，那未來外墻、水管、照明等設施的維修，錢又從哪里來？

在擔任居民區(qū)副書記前，朱莉彬曾在鎮(zhèn)房管辦工作。他理解部分業(yè)主對維修基金的顧慮。他向業(yè)主們反復解釋，形容自己就像一臺“復讀機”。但老舊電梯的更換工作，關系到150戶業(yè)主的乘梯安全，已經(jīng)等了六年，真的不能再等了。

沒有石頭，也要過河

此前，在古北新城小區(qū)乃至整個虹橋鎮(zhèn)，都沒有換梯成功的案例，朱莉彬意識到，這將是古北新城換梯的“第一戰(zhàn)”。

在上海，多層住宅加裝電梯工作推行至今已有13年，指導政策較為完善。而高層住宅換梯，目前并無全市統(tǒng)一的指導性政策。即便有換梯成功的小區(qū)案例，朱莉彬也認為“不適用”：所在區(qū)不同、小區(qū)不同、樓棟情況不同、業(yè)主們訴求不同，根本無法借鑒。

“摸著石頭過河”，朱莉彬這樣總結，隨后又補充了一句，“連‘石頭’在哪里都不知道”。

在未知中，紅楓公寓的換梯工作正式開始。

公開報道顯示，截至目前，上海換梯成功的小區(qū)大多由物業(yè)或業(yè)委會牽頭開展換梯工作。但當時紅楓公寓的業(yè)委會正值換屆，物業(yè)也并不是業(yè)主們心中的最優(yōu)選。讓物業(yè)主導來選擇電梯品牌和規(guī)劃資金，業(yè)主們頗有顧慮。

重擔最后還是落在了業(yè)主們自己身上。在朱莉彬的牽頭下，2022年7月，經(jīng)全體業(yè)主投票推薦并公示，紅楓公寓成立了15人的換梯小組，蔡幼龍、葉天宇、郭世鑫等人均在其中。

最終確認的換梯小組名單。受訪者供圖

換梯小組分工明確，各司其職。蔡幼龍和巫學民是其中年齡最大的兩位成員，都是老黨員，也都是樓組長，深受業(yè)主們認可，負責與150戶業(yè)主溝通。住在一樓的葉天宇雖然使用電梯頻率不高，但從小生活在紅楓公寓，對老房子和鄰居們很有感情，本職工作又是會計，負責記賬工作。郭世鑫從事與應急管理相關工作，對電梯也有所了解，負責招投標工作。此外，小組成員不乏熟悉建筑工程及法律的業(yè)主。

當時正值疫情，工作小組的開會地點和方式，都比較隨意。有時在蔡幼龍家里，就是就在排隊做核酸時抽空聊上幾句。每次開會的內(nèi)容，蔡幼龍都會記錄，一開始寫在A4紙上，后來寫在初中英語練習簿上，經(jīng)常翻看，紙張都有些泛黃了。

大大小小的會開了近30場，完整的工作流程逐漸確定：征求業(yè)主意見、確定資金籌集方案、咨詢居委和物業(yè)相關流程、調(diào)研電梯廠家、準備電梯招標投標的手續(xù)、完成評標并公示、廠家施工、市場監(jiān)督管理局驗收。

一部電梯使用維修基金，另一部通過業(yè)主自籌資金來解決，這是換梯小組確定下來的方案。此后，葉天宇、蔡幼龍和巫學民去了一趟鎮(zhèn)房管辦，詢問業(yè)主自籌的方式是否合法合規(guī)，他們擔心有關部門不認可，導致最后電梯驗收不通過。

得到肯定的回復后，紅楓公寓的業(yè)主們決定先使用維修基金更換第一部電梯。維修基金由物業(yè)方代理記賬，資金使用需物業(yè)審批、簽字，同時開戶銀行也要參與審價，流程較為繁瑣，而疫情又耽誤了進度。巫學民對此不理解，情緒激動下與物業(yè)方產(chǎn)生爭執(zhí)，“用業(yè)主自己的錢，為什么還要等這么久？”甚至還有業(yè)主質(zhì)疑，“這難道不是一種官僚主義嗎？”

另一個問題是，電梯廠家需收到50%的首付款才能動工，而維修基金使用規(guī)范明確規(guī)定，工程費用一般分4次付款，首付30%，再根據(jù)施工進度，按照45%、20%、5%付款，兩者存在差異。

幾方溝通下來，朱莉彬發(fā)現(xiàn)，換梯牽扯到業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會、銀行、電梯廠家等多方主體，彼此之間存在信息差。在他的牽頭下，幾方共同開了現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，最終明確了維修基金換梯的流程和時間節(jié)點。

會議過后，使用維修基金換梯的流程被明確下來。受訪者供圖

使用維修基金要等，可換梯工作不能停下，業(yè)主自籌費用更換的另一部電梯被提上日程。對于這場從零開始的換梯，最困難的環(huán)節(jié)才剛剛開始。

錢、錢、錢

一部電梯費用在30萬元到35萬元左右，150戶業(yè)主，如何分攤？這不是一道數(shù)學除法題。

按照房屋面積分攤？大家認為不合理。有業(yè)主建議，按樓層高低分攤，還有人認為應考慮每戶人家的人口數(shù)。換梯小組認為，這些提議出發(fā)點都是好的，但太復雜。

反復討論后，換梯小組決定參考上海有關加裝電梯的指導文件，根據(jù)樓層來分攤，并進一步將文件中各層出資費用百分比簡化：以100%為基準，根據(jù)樓層高低上下浮動，樓層越高，要分攤的費用越高，但最高不超過10%，最低不少于5%。

經(jīng)公示后，業(yè)主們心里都有數(shù)了。難題接踵而至——錢匯入到哪里？誰來管？安全性如何保證？

有業(yè)主提出，由居委會來管理，朱莉彬覺得不妥，其中牽涉到法律風險和監(jiān)管問題。又有業(yè)主提議，由業(yè)委會來管理，但法律規(guī)定業(yè)委會僅有權管理維修基金?？紤]過多種辦法后，換梯小組認為，應參考加裝電梯的資金管理模式，由換梯小組的業(yè)主代表們共同管理。

具體到人，一位業(yè)主開戶，另外兩位業(yè)主掌握密碼，第三位業(yè)主保管實體銀行卡，第四位業(yè)主負責賬目明細。其中，開賬戶既麻煩風險又高，開始沒有人站出來，場面陷入了焦灼。

“那我來吧。”郭世鑫站了出來。他并非沒有以上的擔憂，但長期的項目管理經(jīng)驗告訴他，“絕不能因為一個環(huán)節(jié)而耽誤整體進度”。與換梯小組的其他成員相比，郭世鑫入住紅楓公寓時間不長，但換梯工作推進至今，點點滴滴他都看在眼里。

有關換梯自籌費用的公示。受訪者供圖

“即便除去1樓的6戶，向144戶業(yè)主逐一籌錢，也是非常難的。如果有極個別人不愿付錢，有可能影響到其他人，都跟風不付錢了?！痹诨鶎庸ぷ鞫嗄甑闹炖虮蛏钪O這個道理。雖然無論維修基金還是自籌資金，都是業(yè)主自己的錢，但前者是買房時已經(jīng)交付的，后者是要“老百姓從口袋里掏錢”，并不容易。

“換梯后，房子不管是租還是賣，都有好處?！敝炖虮虻脑捄墁F(xiàn)實，也比較奏效。換梯小組將各樓層分攤費用發(fā)在業(yè)主群，一周左右，95%的資金已匯入郭世鑫的賬戶。

去過房管辦的可不止換梯小組成員。成功換梯后，朱莉彬才得知，曾有業(yè)主也去過鎮(zhèn)房管辦，詢問工作人員古北新城自籌資金換梯的事宜是否真實存在。

賬戶每進一筆賬，葉天宇負責登記具體戶數(shù)，并在業(yè)主群里實時更新進度。到了第二周，資金基本都到位了。在他看來，最后的幾筆賬來之不易，“背后不知道要做多少協(xié)調(diào)工作。”

協(xié)調(diào)工作由蔡幼龍和巫學民負責，蔡幼龍負責高層（12到25樓），巫學民負責低層（2到11樓）。使用維修基金換梯，需四分之三業(yè)主同意。但對于自籌資金換梯，每一戶業(yè)主的錢都不能少。

紅楓公寓出租率在30%左右，“電梯好壞和原來的業(yè)主沒關系”，巫學民表示理解，畢竟他們與這棟大樓的聯(lián)系幾乎被切斷了。

為此，倆人“蹲守”在物業(yè)辦公室，軟磨硬泡下才拿到了出租業(yè)主們的聯(lián)系方式，接著或是打電話，或亮出身份證和黨員證明上門拜訪，甚至坐九號線跑到了松江，為已經(jīng)搬出去的業(yè)主解答疑惑?！皳Q電梯，怎么換，怎么籌集資金，都有一套書面資料，全部拿出來給他們看?！蔽讓W民說。居委承擔“背書”工作，朱莉彬隨時在線，向打來電話確認的業(yè)主反復解釋，“不是電信詐騙，不是電信詐騙，是真的”。

蔡幼龍至今還記得，頂樓的一套房被多次轉手，目前是出租狀態(tài)，物業(yè)費還拖欠著。兩次敲門無人應，蔡幼龍犯了難，得知租戶是年輕人，下班到家晚，第三次上門，習慣早睡的蔡幼龍?zhí)匾庠谏钜沟却罱K等到了剛下班回家的租客。通過租客的租房平臺，蔡幼龍才拿到現(xiàn)房東的聯(lián)系方式。房東表示愿意出資，蔡幼龍還順便替物業(yè)把拖欠的物業(yè)費一并收了。

難題一個個被攻克，最后一關是遴選電梯品牌。眾口難調(diào)，有人希望新電梯“高大上”，最好能有人臉識別或刷卡乘梯功能，有人期待能換上觀光電梯，也有人想體驗最新推出的電梯技術，比如鋼帶曳引技術。

15人中又選出7人成立專業(yè)評估小組，負責電梯的招投標工作。幾輪討論后，確定了4家電梯品牌，郭世鑫負責寫招標書，蔡幼龍和巫學民多次前往市區(qū)，實地勘察已換梯成功的小區(qū)案例，“每一個品牌至少實地考察兩家”。

一場招標會在蔡幼龍家召開，蔡幼龍將密封的招標書拆封，并拍攝視頻，傳到業(yè)主群里以示公正。在這場會議上，評估小組圍繞不同品牌電梯的質(zhì)量、價格、技術優(yōu)勢和服務態(tài)度等方面一一討論，要經(jīng)濟實惠、性價比高、后期維保成本低。遵循“知情同意”原則，又將所有的招標信息以及最終選擇的日立公司介紹公示在一樓大堂，供業(yè)主參考。

業(yè)主們簽下確認書后，換梯工作塵埃落定。去年夏天，設備和工人進場施工，紅楓公寓的保安朱師傅清楚地記得，巫學民和蔡幼龍輪流“站崗監(jiān)工”?！罢f是監(jiān)工，其實也不算，我們都是外行人?！眱晌焕先俗猿暗?。他們樸素的想法是，有人在現(xiàn)場就可以及時溝通，提升工程效率，鄰居們就能早一點坐上新電梯了。

業(yè)主們確認中標電梯簽名。受訪者供圖

施工期間，整棟大樓僅有一部電梯供使用。為了不造成擁堵，業(yè)主之間達成共識，低樓層的年輕人走樓梯，平時要買菜的老人們錯開上班的高峰期上下樓。蔡幼龍還記得，有一戶業(yè)主自掏腰包買了幾箱水給工人們解暑。

不同的聲音

換梯過程中，少數(shù)服從多數(shù)是常態(tài)，但反對的聲音也不是沒有。

除去1樓的6戶業(yè)主，剩下的144戶居民里，最終只籌得了143戶資金。始終不愿意交錢的是二樓的一戶業(yè)主，換梯工作小組反反復復做工作，依然啃不下這塊“硬骨頭”。

為何不愿意？最初問不出原因。蔡幼龍感到困惑，疫情封控時，這戶業(yè)主自發(fā)幫了大樓很多忙，十分熱心。

業(yè)主私底下向郭世鑫說明了情況。最早在購房時，二樓的六戶居民統(tǒng)一表示不需要電梯，物業(yè)就把二樓的電梯關停了，二樓業(yè)主也無需繳納物業(yè)費中與電梯相關的費用。后來，這戶業(yè)主想要開通電梯，物業(yè)表示，需要二樓2/3業(yè)主同意，才能開通，當時有3戶同意，3戶不同意，于是作罷。再后來，另一戶二樓業(yè)主也希望開通電梯，該戶是兩位年邁的獨居老人，電梯成為下樓剛需。朱莉彬了解情況后，走訪了三家不同意的業(yè)主，把其中一家說通了，才符合二樓電梯的開通要求。

同樣是二樓，為何他的訴求沒被滿足，別人的訴求就能被滿足？這讓最早要求開通電梯的二樓業(yè)主“耿耿于懷”，所以到了換梯時刻，他不愿意出資。

了解原因后，換梯工作小組也表示理解。蔡幼龍和巫學民當時還表示，這戶的錢他們自掏腰包來墊。不過最終換梯總金額有所盈余，這戶人家的錢也順利解決了。

換梯小組有關如何籌齊資金的會議紀要。受訪者供圖

換梯工作開始之初，另一位住在中層的業(yè)主，曾公開在業(yè)主微信群內(nèi)表示不同意換梯。這位業(yè)主熟悉電梯這類特種設備，蔡幼龍稱他是“真正的電梯專家”。在他看來，兩部電梯一直在做定期維保，總體上是可以運行的，且他認為，“電梯只要有‘驗收合格標志’，就沒有更換的必要”。

嚴格來說，他的觀點也沒有錯，換梯小組成員們都能理解，但這樣的觀點放到電梯頻繁出問題的現(xiàn)實里，有點“站不住腳”。郭世鑫認為，“條文依據(jù)只是一方面，居民的切身體驗更加重要?！?/p>

后續(xù)籌款時，這位始終持反對意見的業(yè)主，在最后階段仍把錢交上了，“提出反對意見是我的權利，繳納費用是我的義務”。

換梯過程中，每一個共識的達成，都包含了多次討論協(xié)商。換梯小組中，最辛苦的要數(shù)蔡幼龍和巫學民等幾位核心成員?！皳Q梯流程大同小異，但要有一群‘關鍵少數(shù)’，愿意站出來，帶領大家屏住一口氣堅持到底，即便遇到各種問題，但心要齊”，朱莉彬認為，這是關鍵所在。

換梯成功后，紅楓公寓制定的乘梯公約。朱雅文/攝

當公共利益與個人利益產(chǎn)生沖突時，業(yè)主們是否愿意讓步？“三駕馬車”中，誰愿意主導換梯工作，并堅持推進到底？這些都是換梯是否能成功的關鍵因素。在上海，像紅楓公寓一樣需要更換電梯的高層住宅數(shù)量很多，但并不都能成功。

隔著一條蒲匯塘，古北新城的對面就是徐匯區(qū)。兩公里外的徐匯A小區(qū)，也面臨著高層換梯的難題。自去年下半年起，該小區(qū)內(nèi)一棟建造時間最早的大樓電梯頻繁出現(xiàn)故障：電梯下墜后沖頂、面板按鍵失靈、電梯門無法關閉并發(fā)出刺耳鳴聲。

該樓棟于1997年建成，有28層，一層8戶，電梯只有2部，224戶業(yè)主中老人占多數(shù)，出門電梯是剛需。

去年11月，居委牽頭成立了換梯工作小組，也曾召集“三駕馬車”召開過一次換梯工作會議，物業(yè)方負責對接電梯檢測機構，原計劃于今年春節(jié)假期后檢測，至今沒有后續(xù)。記者兩次走訪后了解到，小區(qū)換了物業(yè)經(jīng)理，新就職的經(jīng)理表示對此事并不知情。

但在部分業(yè)主看來，這并不是問題關鍵所在。一位換梯小組的成員向記者表示，這棟樓換梯成功的可能性不大，“一是哪里來錢？二是200多戶的意見，怎么統(tǒng)一？”該樓棟維修基金和紅楓公寓一樣，也只剩下70萬元左右，意味著需要居民自籌費用換梯。即便還沒進行到這一環(huán)節(jié)，前一任物業(yè)經(jīng)理表示，“通過日常溝通，讓二樓的八戶業(yè)主都出錢，可能性不大”。

今年春節(jié)假期至今，電梯發(fā)生故障的頻率不高，業(yè)主們對換梯的呼聲漸漸少了，但這并不能掩蓋電梯的老化問題。

A小區(qū)這棟大樓的電梯已“服役”近二十年。維保人員帶著記者走進電梯機房，電梯曳引繩在業(yè)主上下樓時被反復摩擦，發(fā)出巨大的聲響。維保人員指了指這兩部電梯，表示這是他目前負責的使用頻率最高的電梯?！斑@棟樓業(yè)主太多，電梯使用比小區(qū)內(nèi)其他樓棟甚至其他小區(qū)的樓棟更加頻繁”，電梯運行幾乎是24小時不停歇。

機房內(nèi)，電梯驅動電機略顯老舊。朱雅文/攝

目前，上海乃至全國尚未出臺電梯整機強制報廢年限的規(guī)定。換與不換，完全取決于全體業(yè)主的感受與態(tài)度。

A小區(qū)居委書記也意識到了換梯的迫切性，表示“目前該樓換梯計劃正在重新推進”。

換梯之后

最近，葉天宇和蔡幼龍正忙著給新電梯安裝不銹鋼防護板。小區(qū)的其他多層住宅樓正在推進加裝電梯工作，他們找到朱莉彬，希望“搭個便車”。

談到新電梯，紅楓公寓內(nèi)的業(yè)主們可有話說了。相比于老電梯，新電梯的控制系統(tǒng)更為智能，按一次按鈕，再也不會出現(xiàn)兩部電梯同時響應并停靠在同一樓層的情況，電梯運行效率變高，業(yè)主們等待時間大大縮短。

新梯正式啟用時掛上的“大紅花”至今沒被拆下，它標志著一部運行26年的老舊電梯成功換新，以及一場耗時六年的換梯“攻堅戰(zhàn)”，終于落下帷幕。

換梯一年后，“大紅花”還未被拆下。袁揚洋/攝

巫學民手機里保存了換梯過程中所有的資料。從一開始的“連石頭也沒有”，到最后成為虹橋鎮(zhèn)首個成功換梯的高層住宅，巫學民認為“很難，但大家堅持下來了，好在也做成了”。如今，80歲的他搬去和女兒同住，換梯是他作為樓組長的最后一項工作。

對于來之不易的新電梯，業(yè)主們格外愛惜。蔡幼龍拿著抹布，彎著腰，把新電梯擦得锃亮。樓里有兩戶人家裝修房子，要用新電梯運送建筑材料，有業(yè)主買了隔板安裝在轎廂內(nèi)，防止新梯不被剮蹭。

業(yè)主出資安裝的隔板。朱雅文/攝

紅楓公寓的換梯經(jīng)驗正在古北新城內(nèi)被復制。39號樓金櫚公寓和紅楓公寓是“姊妹樓”，建造于2000年前后，外觀看上去比紅楓公寓新一些，但電梯也“上了年紀”。兩棟樓的特征和布局相似，該樓業(yè)委會成員向紅楓公寓換梯小組取經(jīng)，目前該樓第一部電梯的換梯工作正處于維修基金審批階段。

紅楓公寓和金櫚公寓建造風格和內(nèi)部格局一致，是姊妹樓。朱雅文/攝

周邊小區(qū)的居委書記也曾向朱莉彬請教經(jīng)驗。朱莉彬將流程與所有換梯的公示模板發(fā)給對方，“換梯不像加梯，連公示都有模板可借鑒。我們在最初起草時，每一個字都經(jīng)過反復斟酌，畢竟蓋了章公示，要對內(nèi)容負責?！?/p>

最近，業(yè)主們開始考慮起電梯未來的“養(yǎng)老金”。目前，紅楓公寓所剩的維修基金不多了，后續(xù)電梯維修，或是其他大樓需要維修的地方還有很多，錢不夠用時，全體業(yè)主只能補繳維修基金。

早在得知樓棟要換電梯時，就有業(yè)主拿著徐匯區(qū)換梯補貼的宣傳冊找到朱莉彬，“徐匯區(qū)換梯有10萬塊補貼，我們沒有嗎？”

徐匯區(qū)于2020年推出《關于加快推進徐匯區(qū)老舊住宅電梯更新的工作方案》。其中提及，“凡是經(jīng)過評估需要更新、改造的電梯，由政府補貼30%的資金?！?/p>

地理位置如此相近，為何在政策待遇上存在差異？面對業(yè)主的疑問，紅楓公寓業(yè)委會主任咨詢了區(qū)房管局，得到回復稱，針對換梯，目前上海市可供參考的政策文件是《關于推進本市老舊住宅電梯修理、改造、更新工作的實施方案》。該文件僅為指導文件，意味著各區(qū)可根據(jù)實際情況自行決定是否提供政策或資金支持。

此前葉天宇、蔡幼龍和巫學民也曾就政策問題咨詢過鎮(zhèn)房管辦，得到了同樣的回復?！叭绻麚Q梯有了相關的補貼和政策支持，做起來就會容易很多?！比~天宇說。

紅楓公寓換上的新梯。袁揚洋/攝

據(jù)了解，近年來，多個區(qū)推出了區(qū)級層面的換梯指導政策，并明確相對應的補貼金額。但閔行區(qū)并沒有相關政策。對此，區(qū)房管局表示，正會同市場局、財政局，探索以業(yè)主出資、政府補貼的方式，共同參與消除小區(qū)居民乘梯安全隱患，希望相關指導政策能盡快出臺。

在上海社會科學院副研究員李宗克看來，上海的城市化和商品住宅建設是從中心向外圍逐步擴展的，中心城區(qū)商品房老化情況會更早出現(xiàn)，問題更突出，群眾訴求強烈，能推動政府制定相關政策。有關補貼問題，不同區(qū)情況差異很大，中心城區(qū)財政是區(qū)級統(tǒng)籌，郊區(qū)鎮(zhèn)一級政府則有更高自主性，很難制定統(tǒng)一政策。

李宗克也提及，相比于加梯，換梯難不僅體現(xiàn)在現(xiàn)實情況的緊迫性，還有資金來源多樣化的問題。

換梯，居民自籌資金，收錢難。倘若使用維修基金，也并非易事。新建商品房在房價逐步上漲的影響下，維修基金較為充足。而老舊商品房小區(qū)維修基金初始金額低，隨著貨幣貶值和維修使用，余額難以支撐換梯工程。

難點還不止于此。徐匯A小區(qū)的居委書記曾在其他小區(qū)任職時，主持過幾次換梯工作。讓他印象深刻的是，有些戶主的維修基金賬戶余額竟然是0元，而維修基金的總賬戶在銀行中根據(jù)戶數(shù)被細分為多個子賬戶，若要使用，每個子賬戶都必須劃扣相應比例。這也就意味著，0元戶主們需要補繳，又給換梯工作增加了難度。

在上海，上世紀八九十年代建造的房屋屬性復雜，不僅有商品房和售后公房，還有教會房、僑會房等。而維修基金制度正式成立于1998年，在這之前建造的房屋，維修基金究竟繳沒繳、繳了多少，難以一一考證。

該居委書記曾上門詢問過一位業(yè)主，其房屋是業(yè)主向單位購買的售后公房。1994年5月，上海市人民政府實施了《關于出售公有住房的暫行辦法》，允許員工把單位分的公房按照成本價或者較低的價格買下產(chǎn)權。

業(yè)主表示單位最早交過200元維修基金，并拿出當時的收據(jù)。“這200元無法判斷是不是維修基金。即便是，那也是20多年前交的，大樓小修小補到現(xiàn)在，也所剩無幾?！本游瘯洷硎尽?/p>

《2023年上海市電梯安全情況報告》中提及2024年工作目標時表示，鼓勵各區(qū)出臺老舊住宅電梯更新、改造、修理補貼政策，督促指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會動用住宅專項維修資金排除電梯故障隱患。

針對目前上海老舊小區(qū)高層住宅的換梯難題，李宗克建議，可參考老舊小區(qū)加梯工作形成相關制度文件，推動完善各項工作機制：一是對街鎮(zhèn)相關部門、居民區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主等各方的權責制定清晰的規(guī)范。二是提供法律、標準、技術、財務等方面的規(guī)范指引和平臺支持，保障工程質(zhì)量，確保資金安全，便利各項流程。此外，不同區(qū)、街鎮(zhèn)對老舊小區(qū)的物業(yè)管理有相關的補貼政策，一般很少覆蓋到商品房小區(qū)。建議參考既有補貼政策，對小區(qū)進行合理分類，對是否補貼和補貼額度做出規(guī)定。

多年的基層工作讓朱莉彬意識到，發(fā)動居民主動參與公共事務是提升居民自治能力的關鍵?！捌綍r大家各忙各的，通過這次換梯，業(yè)主們彼此才有更深的了解?！痹谒磥?，如何把商品房小區(qū)變成熟人小區(qū)，是作為基層居委黨組織需要認真考慮的問題。

小時候，樓棟里的老鄰居都認識葉天宇。自大學住校后，他回家的次數(shù)變少，工作以后更是早出晚歸。但通過此次換梯，他重新找回了自己與紅楓公寓新老鄰居們之間的連接。

紅楓公寓作為一棟26年的高層住宅，“面臨的問題以后會越來越多，一定是一個新課題”。換梯開了個好頭，葉天宇對未來充滿信心。

（原標題為《在上海，一場長達六年的高層住宅換梯“攻堅戰(zhàn)”》）