近期，多地加入商品房“收儲”大軍。截至8月12日，全國已有60多個城市發(fā)布了存量商品房收購政策。

專家認(rèn)為，多地密集施策，通過“收儲”模式盤活存量房市場，是統(tǒng)籌“消化存量”和“優(yōu)化增量”過程中的重要舉措，有利于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期，助推房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已有超60城出臺國資收購存量商品房用作保障房的相關(guān)政策，其中既有廣州、重慶、杭州、鄭州等大城市，也有廬江、濟(jì)源等縣級市。（圖片由CNSPHOTO提供）

收儲模式呈多元化

收購存量商品房用作保障房，也被稱作“以購代建”。專家表示，收購已建成存量商品房用作保障性住房有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。

5月17日，在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議明確，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

7月30日，中央政治局會議再次提出要積極支持收購存量商品房用作保障性住房，結(jié)合各地今年以來去庫存舉措來看，收購存量商品房用作保障房已是當(dāng)前政策主推的“去庫存”方式。

從收儲細(xì)則上來看，大致分為兩種收儲模式，即“國企收儲未售新房”和“國企收購居民舊房”?！皣笫諆ξ词坌路俊保词怯傻胤絿蟪鍪?，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房，如蘇州、昆明等地；而“國企收購居民舊房”則是地方政府推出商品住房“以舊換新”政策，由國企收購居民舊房，以便他們購買新房，如遂寧、滁州等地。

隨著更多的城市加入“以購代建”，各地收儲模式也逐漸多元化。比如，杭州市臨安區(qū)擬在該區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，明確房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例的車位；鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全年計劃全面實施完成5000套二手住房收購，將改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，在“鄭好辦”App統(tǒng)一配租。

支持政策逐步落地

自樓市“5·17”新政以來，多地加快出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。

比如，南京市正在計劃出臺收購已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案，已啟動已建成未出售商品房項目梳理摸排，征詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售意愿，如有合適項目將按要求由國企負(fù)責(zé)收購實施。

據(jù)了解，杭州、天津、成都等地均正在開展保障性住房相關(guān)政策制定和研究的相關(guān)工作。此外，商丘、德州、桂林、柳州、南寧、瀘州、新鄉(xiāng)、威海、濰坊、衡水等城市已紛紛出臺“收儲”實施細(xì)則，普遍要求收購的房源單套建筑面積不超過120平方米；優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、能實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已有10余城市發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告。另據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至今年7月底，已有超60城出臺國資收購存量商品房用作保障房的相關(guān)政策，其中既有廣州、重慶、杭州、鄭州等大城市，也有廬江、濟(jì)源等縣級市。

從各地政策來看，70平方米以下的小戶型商品房成為“收儲”的主力軍。比如，深圳的收儲政策明確，征集時優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目，優(yōu)先收購65平方米以下的商品房；北海市則要求以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；大連市也將單套建筑面積70平方米以下作為收購重點；佛山市則明確要求，用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

“多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，也將助力保交房?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示，未來各方對于保障性住房“以購代建”的支持政策有望逐步落地，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國企成收儲主力軍

各地在“收儲”政策的實施過程中，國企收儲未售新房成為一種重要的模式。

8月19日，長沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布收購商品房用作保障性住房的征集通告。通告顯示，即日起至9月30日，其擬在芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)，開展收購已建成未出售的商品房用作保障性住房工作。

8月16日，武漢市首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項目用作保障性住房正式落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項目和空港中心三期項目，收購面積超2萬平方米，改造裝修后可為該市提供保障性租賃住房500余套。

作為福州國有企業(yè)，福州安住發(fā)展有限公司主要承接福州市收儲存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的任務(wù)。此前，安住公司已經(jīng)收購了福州約5000套存量住房，房源分散于鼓樓、臺江、晉安、倉山4個主城區(qū)，覆蓋106個小區(qū)。

陳文靜表示，結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合是當(dāng)下消化存量的有效方式。國企收儲未售新房正成為重要的去庫存模式，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實踐。

“相對于新建保障房，國資入市收購存量房，可以快速滿足城市中低收入家庭和人才的住房需求，具有較強(qiáng)的普惠性；也有利于推動房企去庫存，改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝說。

當(dāng)前，國資“收房”加速落地，但也面臨不少挑戰(zhàn)。中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，目前房地產(chǎn)市場“促需求去庫存”的政策方向已經(jīng)明確，“去庫存”相關(guān)政策的實施有助于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于市場情緒的恢復(fù)。不過，在落地過程中，收儲價格、供需錯配、資金成本等問題或?qū)⒂绊懻呗鋵嵭Ч?，未來仍需相關(guān)政策進(jìn)一步完善。（文言）