11月8日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)近年來(lái)力度最大的化債舉措，明確增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，用于置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

同日，全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)，全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)主任許宏才表示，為便于操作、盡早發(fā)揮政策效用，新增債務(wù)限額全部安排為專項(xiàng)債務(wù)限額，一次報(bào)批，分三年實(shí)施。按此安排，2024年末地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額將由29.52萬(wàn)億元增加到35.52萬(wàn)億元。

財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安直言，這是黨中央統(tǒng)籌考慮國(guó)際國(guó)內(nèi)發(fā)展環(huán)境、確保經(jīng)濟(jì)財(cái)政平穩(wěn)運(yùn)行，以及地方政府化債實(shí)際等多種因素，作出的重大決策部署，是今年一系列增量政策的“重頭戲”。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，發(fā)布會(huì)上，藍(lán)佛安表示，目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

“結(jié)合取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整稅收，有利于降低購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需與改善型住房需求入市；通過(guò)專項(xiàng)債券落地，有利于地方政府收購(gòu)存量房屋與土地，減少存量房地產(chǎn)供給；通過(guò)供求雙向調(diào)節(jié)，起到平衡供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展的作用?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池點(diǎn)評(píng)道。

哪些房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有望調(diào)整？

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，后續(xù)房地產(chǎn)減稅大招將出臺(tái)。按照財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安的說(shuō)法，目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。

那么，哪些房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有望調(diào)整呢？從財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超此前在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露的信息來(lái)看，財(cái)政部正研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。

現(xiàn)行政策中，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個(gè)一線城市，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買2年以上的普通住宅免征增值稅，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對(duì)建造銷售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省明確。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“從目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策來(lái)看，包括增值稅、土地增值稅和個(gè)稅的政策都存在積極調(diào)整的空間，其直接影響就是降低了房東和房企的稅費(fèi)成本，對(duì)于房屋交易和開(kāi)發(fā)成本降低具有積極的作用。”

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，目前，房地產(chǎn)稅收主要集中在供給和需求兩側(cè)，供給側(cè)的稅源主要是房企在拿地和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，需求側(cè)則主要在交易階段。從供給側(cè)來(lái)看，目前房企的稅收在拿地層面和銷售階段，拿地階段主要是契稅，這方面預(yù)計(jì)整體降低的可能性低，但因城施策進(jìn)行調(diào)整的可能性較大。銷售階段是降稅的重點(diǎn)，主要包括土地增值稅、增值稅兩項(xiàng)，非普宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的取消預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)土地增值稅形成重要影響，預(yù)計(jì)整體性降低的可能性大，而增值稅可能會(huì)考慮階段性降低稅率的方式。

從需求側(cè)來(lái)看，張波提及，目前已經(jīng)有在落地包括個(gè)人所得稅減免、地方性契稅減免的政策，這類政策預(yù)計(jì)后續(xù)還將延續(xù)，并且自主權(quán)還在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推進(jìn)“以舊換新”等各類房產(chǎn)置換需求提升，因此進(jìn)一步調(diào)整增值稅免征條件、個(gè)人所得稅免征條件將是主要方向，同時(shí)可能會(huì)結(jié)合對(duì)二手房中介費(fèi)的收取進(jìn)行規(guī)范性調(diào)整。

專項(xiàng)債券擴(kuò)圍用于回收閑置存量土地

除了房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策將有調(diào)整，專項(xiàng)債的使用范圍也有所擴(kuò)大，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲(chǔ)缺乏資金的“卡點(diǎn)”。

發(fā)布會(huì)上，藍(lán)佛安提及，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，專項(xiàng)債在“優(yōu)化存量”方面有積極作用。其中在回收閑置存量土地進(jìn)而轉(zhuǎn)為土地儲(chǔ)備方面，主要包括兩類土地，即安置房閑置用地、房企未開(kāi)發(fā)用地。其對(duì)于緩解城中村改造安置房領(lǐng)域、出險(xiǎn)房企土地庫(kù)存項(xiàng)目方面的風(fēng)險(xiǎn)具有積極作用，也有效改善了2025年的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和供地結(jié)構(gòu)。同時(shí)對(duì)于收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，其有助于消化現(xiàn)房庫(kù)存或準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存的房源，同時(shí)積極增加保障房的供給。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，專項(xiàng)債政策也可以和其他政策形成非常好的配合。目前城中村改造專項(xiàng)借款、保障性住房再貸款兩類金融工具已經(jīng)積極落實(shí)。其中城中村改造專項(xiàng)借款有效確保了房票的兌付，有助于后續(xù)新房項(xiàng)目的去庫(kù)存。而保障性住房再貸款，則有效化解房企現(xiàn)房項(xiàng)目，促進(jìn)一些房企高效批量出售項(xiàng)目。當(dāng)前專項(xiàng)債的加入，也意味著“消化存量”方面新增金融財(cái)政政策支持，真正有助于土地和房屋庫(kù)存消化，真正促進(jìn)供求關(guān)系的再均衡。

張波也表示，專項(xiàng)債的支持不僅有助于房企緩解資金壓力，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以優(yōu)化土地供應(yīng)，通過(guò)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，來(lái)加快去化庫(kù)存等措施，可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，更有利于支持保障性住房建設(shè)等民生工程，提升居民的生活質(zhì)量和幸福感。

對(duì)于專項(xiàng)債在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的支持力度，張波認(rèn)為，目前來(lái)看，本次新增專項(xiàng)債的規(guī)模是超出市場(chǎng)預(yù)期的，這大大降低了地方財(cái)政壓力，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度明顯增強(qiáng)。從2018年、2019年土儲(chǔ)專項(xiàng)債占當(dāng)年專項(xiàng)債的水平來(lái)看，大致在30%左右水平，因此預(yù)計(jì)本輪也將保持同等比例，這將大大增強(qiáng)各地對(duì)于土地側(cè)優(yōu)化的把控力，更有利于市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回穩(wěn)。