自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標準，相關(guān)個人住房交易稅收事項進行相應(yīng)調(diào)整，擴大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

上海為何要出臺這一政策？其意義何在？將對房地產(chǎn)市場未來走勢產(chǎn)生怎樣的影響？

針對這些問題，澎湃新聞（m.dbgt.com.cn）記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家，對此次新政的背景、意義、影響等進行了詳細解讀。

政策解讀：持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)，強化市場信心

近日，財政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關(guān)個人住房交易稅收事項。

“此次房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化，也是基于房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的背景之上?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，根據(jù)近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢。其中，上海各項指標均在全國前列。當(dāng)前上海貫徹落實房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策，在房地產(chǎn)市場形勢向好的基礎(chǔ)上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，此次新政讓市場期待及時落地?！啊疁邨l’中涉及普通住宅標準取消，當(dāng)初市場給予了很高期待，因為涉及增值稅、個稅等相關(guān)稅收標準變化，可以省下很多交易成本。”他說，此次上海的政策及時落地回應(yīng)了廣大市民關(guān)切，可以進一步鞏固和強化市場預(yù)期及信心。

稅費調(diào)整：降低房屋交易成本，政策效應(yīng)積極明顯

9月底出臺的“滬七條”政策已明確，按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。在嚴躍進看來，當(dāng)前財政部等三部委政策發(fā)布后，上海積極貫徹落實，正式取消普通住房和非普通住房標準。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標準之上的相關(guān)稅收將面臨優(yōu)化空間。

（點擊看大圖）本文均為上海易居房地產(chǎn)研究院 供圖

根據(jù)《通知》，此次取消普通住房和非普通住房標準后，主要涉及契稅、增值稅、個稅三個方面的調(diào)整，嚴躍進對此進行了具體分析。

其中，契稅方面，新政將有助于后續(xù)購房成本的降低?！皩ζ醵愓哒{(diào)整后其對上海房屋交易環(huán)節(jié)的影響進行梳理后，可以看出兩項變化。”他說，一方面，在上海認購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為；另一方面，購置二套房的契稅，其減負效應(yīng)較明顯。舉例來說，對于認購1000萬元總價的住房來說，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，即直接減少20萬元。

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增值稅方面，政策效應(yīng)積極明顯。“一方面，有力降低上海房東的售房成本?！彼e例說，若某人2014年曾購置一套600萬元的住房，到2024年該住房價格為1000萬元，其增值額約為400萬元，因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬元，新政后則不再需要支付這筆增值稅。另一方面，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對于購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。

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個稅方面，當(dāng)前上海在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行了差別化的個稅政策。普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。上海取消普通住房和非普通住房標準后，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%，政策減負效應(yīng)明顯。舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬元總價的住房，過去個稅或需繳納20萬元，新政后或只需繳納10萬元，持續(xù)降低了售房成本。

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后市研判：供求關(guān)系將優(yōu)化，房產(chǎn)市場發(fā)展積極向好

此次上海出臺新政后，房地產(chǎn)市場走勢將如何發(fā)展？

嚴躍進認為，目前，上海房地產(chǎn)政策已進入歷史最為寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策，政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。同時，疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預(yù)計政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

“系列利好政策下，上海房地產(chǎn)市場將朝著向好的方向發(fā)展，購房需求將有持續(xù)釋放的空間。”他表示，自10月份以來，上海房地產(chǎn)市場的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。而此次稅收優(yōu)化政策雖然自下月起開始實施，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優(yōu)惠。他同時還認為，當(dāng)前“政策-市場”之間的互動效應(yīng)明顯增強，市場信心也持續(xù)增加，隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將會優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

在盧文曦看來，從上周公布的70城房價數(shù)據(jù)來看，上海已出現(xiàn)積極變化，存量市場已經(jīng)由連續(xù)下跌轉(zhuǎn)為環(huán)比小幅上漲。前期受政策利好推動，上海房地產(chǎn)市場的剛需項目交易活躍，此次新政將明顯降低大戶型住房的交易成本，利好改善需求釋放，可以形成熱點接續(xù)?！八欣萌績冬F(xiàn)后，買家出手速度或會加快，二手房市場這股交易熱情有望延續(xù)到年底，而隨著交易量維持在高位運行，價格也有望得到鞏固，加快筑底過程?！彼f。