險資不動產(chǎn)投資又有新指引。

12月20日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《保險資金運用內部控制應用指引第5號——不動產(chǎn)投資》（下稱《指引》）要求，保險公司開展不動產(chǎn)投資，至少要關注資產(chǎn)負債錯配風險、市場風險、流動性風險、法律合規(guī)風險及操作風險等。

所謂不動產(chǎn)投資，指的是包括以物權或項目公司股權方式持有的投資性不動產(chǎn)以及主要投資于此類資產(chǎn)的股權投資基金等不動產(chǎn)金融產(chǎn)品。《指引》明確，保險公司委托保險資產(chǎn)管理機構投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，保險資產(chǎn)管理機構參照《指引》有關要求執(zhí)行。

根據(jù)《指引》，保險公司開展不動產(chǎn)投資，應當遵循相關法律法規(guī)及監(jiān)管要求，建立覆蓋底層資產(chǎn)的關聯(lián)交易控制機制，履行關聯(lián)交易審批及信息披露、報告等職責，防止股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員等利用關聯(lián)交易損害公司的利益。

《指引》要求，保險公司開展不動產(chǎn)投資，要設置相應的部門或崗位，明確相關部門或崗位的職責權限，確保不動產(chǎn)投資業(yè)務不相容部門或崗位相互分離、制約和監(jiān)督。在崗位設置上，則要合理設置不動產(chǎn)投資相關崗位，配備符合監(jiān)管要求、具有不動產(chǎn)投資相關經(jīng)驗的專業(yè)人員。

具體來看，保險公司開展不動產(chǎn)投資，要建立覆蓋項目篩選、立項審批、盡職調查、商務談判、投資決策、協(xié)議簽署、交易執(zhí)行、投后管理等各個業(yè)務環(huán)節(jié)的操作流程或操作細則，明確各個環(huán)節(jié)、有關崗位的職責要求、銜接方式及操作標準。保險公司要定期檢查和評估不動產(chǎn)投資相關制度的執(zhí)行情況。

在項目篩選和立項上，保險公司以物權或項目公司股權方式投資不動產(chǎn)，要建立項目篩選和儲備機制，根據(jù)資產(chǎn)配置計劃建立項目儲備庫，明確項目篩選原則及入庫標準。對擬投資的不動產(chǎn)項目進行初步篩選后，具備投資價值的項目，由投資執(zhí)行部門或崗位按照程序提交投資決策機構或其授權機構或授權人員進行立項審批。

《指引》明確指出，保險公司開展不動產(chǎn)投資盡職調查，重點關注以下要素：

（一）擬投資的不動產(chǎn)項目的產(chǎn)權狀況、區(qū)位狀況、管理權狀況以及土地使用年限等；

（二）以物權方式投資不動產(chǎn)的，重點關注擬投資標的權證狀況、權證限制狀況等；

（三）以項目公司股權方式投資不動產(chǎn)的，重點關注項目公司產(chǎn)權歸屬、資產(chǎn)抵押、負債狀況、經(jīng)營范圍、不動產(chǎn)用途、法律訴訟等；

（四）投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的，重點關注投資機構的投資管理能力、產(chǎn)品的合法合規(guī)性、基礎資產(chǎn)的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性等；

（五）其他影響交易安全和保險資金投資安全的要素。

保險公司投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，要與投資機構簽訂投資合同或者協(xié)議，載明當事人權利義務、管理費率、業(yè)績報酬、管理團隊關鍵人員變動、投資機構撤換、利益沖突處理、風險防范、信息披露、異常情況處置、資產(chǎn)退出安排以及責任追究等事項。保險公司要通過法律文件約定等方式，確保投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品形成的財產(chǎn)獨立于投資機構、托管機構和其他相關機構的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)。

在投資決策方面，《指引》強調，保險公司開展不動產(chǎn)投資，要建立符合公司治理要求的投資決策體系，明確各層級、環(huán)節(jié)、部門和有關崗位的職責，嚴格按照內部投資決策流程、授權制度執(zhí)行。同時還要建立和完善投資決策保障機制，如文件管理、回避機制、項目團隊責任制、決策執(zhí)行跟蹤督辦、責任追究等。

在投后管理上，《指引》指出，應當根據(jù)監(jiān)管規(guī)定加強投后管理，建立以風險控制為主導的投后管理制度和流程。要嚴格規(guī)范項目公司名稱，限定其經(jīng)營范圍，項目公司不得對外進行股權投資。

對于不動產(chǎn)投資的投后管理要點，《指引》列出了多項內容，包括：

（一）項目權屬情況，項目建設運營和財務等情況；

（二）項目公司及其股東的重大股權變化、高級管理人員的重大變化、重大資產(chǎn)變動、重大違法違規(guī)及重大法律糾紛等情況；

（三）項目公司、托管人履職能力及勤勉盡責情況；

（四）項目的信息披露情況；

（五）項目的后期開發(fā)進展、后續(xù)融資和投資資金使用情況，項目估值情況，資產(chǎn)風險分類及資產(chǎn)減值準備計提情況；

（六）抵質押物、增信措施的有效性及變化情況；

（七）項目開發(fā)不同階段的相關權證辦理及過戶情況；

（八）項目風險處置情況，包括項目展期、訴訟、清收等；

（九）其他影響保險資金投資安全的事項。

《指引》要求，保險公司要建立不動產(chǎn)投資項目退出的決策機制及相關流程，持續(xù)追蹤不動產(chǎn)行業(yè)政策，采取項目走訪檢視、項目公司治理管理、投資契約管理等方式，定期跟蹤投資項目經(jīng)營情況與財務狀況，分析、識別項目退出時機，并按照退出決策機制及相關流程適時推進項目退出。保險公司要保留項目退出決策及執(zhí)行的書面文件。