拿地51個(gè)月后，總資產(chǎn)超3100億元的民企“巨無霸”中民投擁有的董家渡項(xiàng)目將轉(zhuǎn)手。

2月13日，澎湃新聞獲悉，綠地集團(tuán)（600606.SH）有意接盤中國(guó)民生投資有限公司（下稱“中民投”）的上海董家渡項(xiàng)目。對(duì)此，有知情人士表示，該消息屬實(shí)。綠地集團(tuán)方面表示，一切以上市公司公告為準(zhǔn)。

2014年11月18日，中國(guó)民生投資有限公司曾聯(lián)合國(guó)資背景的上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，上海佳渡置業(yè)有限公司以248.5億元摘牌董家渡13、15地塊（黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”）地塊（簡(jiǎn)稱“董家渡地塊”），該地塊成為當(dāng)年上海的總價(jià)地王，亦為中民投最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

而據(jù)媒體報(bào)道，此番中民投出售上海董家渡13、15地塊是為解燃眉之急。

債務(wù)違約背后：429億短債面臨到期

擺在中民投面前的考驗(yàn)是較大規(guī)模的債務(wù)壓力。

根據(jù)上海清算所披露的《中國(guó)民生投資股份有限公司2018年度第七期超短期融資券募集說明書》，中民投流動(dòng)負(fù)債中短期借款、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占比較大。截至2018年9月末，其負(fù)債總額為2327.92億元。其中，近三年及2018年三季度末流動(dòng)負(fù)債占當(dāng)期總負(fù)債的比重分別為67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末，公司短期借款為398.45億元，其他應(yīng)付款為214.11億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為429.76億元，面臨較大的短期償債壓力。

與之相伴的中民投1月29日到期的30億人民幣債券原定推遲3天——即2月1日——償付，但至今未能履約。此外，中民投持有的近乎全部中民嘉業(yè)投資有限公司（下稱中民嘉業(yè)）股權(quán)（832857.14萬元）被上海金融法院凍結(jié)3年。

“中民投沒錢”、“缺錢”成為中民投許多離職員工的評(píng)價(jià)。

綠地出手

知情人士表示，董家渡項(xiàng)目此前就一直在尋求意向買家?？梢源_認(rèn)的消息是，綠地或?qū)⒊蔀槎叶身?xiàng)目的最終接盤者。

消息人士透露，其最早的框架協(xié)議簽訂于今年春節(jié)之前。

地塊信息顯示，該地塊位于外灘金融集聚帶核心位置，東至中山南路、南至規(guī)劃東江陰街、西至外倉橋街、南倉街、北至王家碼頭路（不包含中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)大廈、董家渡天主教堂、董家渡路）。

該地塊的出讓一度被業(yè)界評(píng)價(jià)為“內(nèi)定”，競(jìng)拍當(dāng)天僅一分鐘便落入中民投手中。布局董家渡地塊也被認(rèn)為中民投布局金融地產(chǎn)的第一步。

不過該地塊的要求也較為嚴(yán)苛。為符合外灘金融集聚帶開發(fā)建設(shè)，該地塊采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對(duì)地塊整體受讓，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)，將其打造成為具有國(guó)際影響力的濱水新興金融中心。

拿地13個(gè)月后，董家渡項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。按照中民嘉業(yè)此前的計(jì)劃，董家渡項(xiàng)目打造成上海全新城市地標(biāo)，近115萬平方米的整體開發(fā)規(guī)劃將有別于陸家嘴紛雜的建筑格局，為外灘金融聚集帶提供一處融合全球金融資源和休閑辦公一體化的場(chǎng)所。

按照最初的持股比例，中民投董家渡項(xiàng)目的開發(fā)公司為中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，起初中民投持股85%、上海佳渡置業(yè)持股10%，上海外灘投資持股5%。

時(shí)隔兩年半后，項(xiàng)目還未竣工，中民投就選擇轉(zhuǎn)手項(xiàng)目。

工商資料顯示，2017年6月，中民投將持有的36%、旗下上海佳渡置業(yè)持有的9%（合計(jì)45%股權(quán)）轉(zhuǎn)讓給安信信托，目前中民投及其控股子公司佳渡置業(yè)持有項(xiàng)目公司50%股份，安信信托持股45%，上海外灘投資持股5%不變。

安信信托發(fā)行的“安信信托-安贏42號(hào)上海董家渡金融城項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”顯示，總募資240億元，信托資金用于支付中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不低于45%，不超過50%股權(quán)的受讓價(jià)款。信托資金在支付項(xiàng)目公司股權(quán)受讓款后仍有剩余的，可用于上海董家渡金融城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

艱難的轉(zhuǎn)型

償債壓力背后，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型被推到前臺(tái)。

中民投相關(guān)人士表示，董家渡地塊尋求買家與中民投整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。中民投正推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)不符合總體戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，將逐步調(diào)整、提升和退出。而金融地產(chǎn)正是其中之一。

而戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時(shí)，中民投的高層也出現(xiàn)一系列變動(dòng)。

2018年10月24日，中民投完成新一任董事局換屆選舉，形成了以李懷珍為董事局主席、以呂本獻(xiàn)為總裁的新領(lǐng)導(dǎo)班子。而原董事局主席董文標(biāo)仍出任董事。

被稱為“民營(yíng)版中投”的中國(guó)民生投資系全國(guó)工商聯(lián)牽頭組織，由全國(guó)59家知名民營(yíng)企業(yè)發(fā)起設(shè)立，注冊(cè)資本金為500億元，涉足新能源、鋼鐵、礦產(chǎn)物流、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、航空等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

其目前下設(shè)的產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)包括中民新能、中民嘉業(yè)、中民投租賃、中民航旅、中民醫(yī)療、中民金服、中民筑友等。

而中民嘉業(yè)作為中民投旗下的不動(dòng)產(chǎn)金融投資平臺(tái)在成立之初動(dòng)作不小。

2015年5月，中民嘉業(yè)通過定增方式取得香港上市公司東南國(guó)際集團(tuán)有限公司（HK.00726）的控股權(quán)，并將其更名為“中民筑友科技”，作為拓展建筑工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)延伸平臺(tái)。同年10月，又以14.9億港元入主上置集團(tuán)（HK.01207），獲得了其約60%的股權(quán)。

不過，2018年12月，呂本獻(xiàn)在接受媒體采訪時(shí)表示，中民投將會(huì)逐步退出金融地產(chǎn)和租賃板塊；整合新能源和保險(xiǎn)板塊；提升物業(yè)和資管板塊，完成產(chǎn)業(yè)聚焦，并實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向輕資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變。

呂本獻(xiàn)表示，“中民投是資源整合者、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)者，而不是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者；作為投資集團(tuán)，我們的產(chǎn)品是股權(quán)，而不是建筑物、能源或者消費(fèi)品?！?/p>