江蘇省蘇州市吳中區(qū)越溪街道石湖華城花園小區(qū)（簡稱：石湖華城小區(qū)）最近因更換物業(yè)引發(fā)一場風(fēng)波。

石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)主任許洪華告訴澎湃新聞（m.dbgt.com.cn），2024年10月，小區(qū)通過召開第二次業(yè)主大會(huì)表決票選出新物業(yè)公司，并按相關(guān)規(guī)定向老物業(yè)公司發(fā)出書面解除合同關(guān)系通知，但老物業(yè)公司未按時(shí)撤場。

老物業(yè)公司曾回應(yīng)稱，因有居民向越溪街道辦投訴，對第二次業(yè)主大會(huì)表決選聘新物業(yè)的信息不認(rèn)可，申請核實(shí)投票信息，因此新物業(yè)不能合規(guī)備案入場。

社區(qū)居委會(huì)亦公開回應(yīng)，社區(qū)居委會(huì)接到小區(qū)部分業(yè)主提出異議，要求核實(shí)相關(guān)表決投票結(jié)果，但業(yè)委會(huì)至今未提供相關(guān)信息。因相關(guān)表決結(jié)果無法核實(shí)，新選聘的物業(yè)公司不能備案，不能進(jìn)場。

如何重新核票成為焦點(diǎn)。社區(qū)居委會(huì)稱，越溪街道辦向業(yè)委會(huì)提出兩種核票方案，業(yè)委會(huì)均予否決。業(yè)委會(huì)則稱，他們同意由街道辦事處尋找第三方來核票，但要求核票地點(diǎn)在業(yè)委會(huì)辦公室并全程進(jìn)行錄音錄像。目前，雙方未達(dá)成一致。

目前，越溪街道辦已向石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)發(fā)出通知，稱該屆業(yè)委會(huì)的選舉存在干預(yù)業(yè)主選擇自由、選票造假等問題，擬撤銷業(yè)委會(huì)備案以及換屆選舉小組發(fā)布的選舉結(jié)果公告。

業(yè)委會(huì)的代理律師表示，將準(zhǔn)備必要的陳述申辯工作，并對可能最終做出的撤銷決定提起行政訴訟。

業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘老物業(yè)、選聘新物業(yè)

2024年12月28日，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)主任許洪華向澎湃新聞介紹，石湖華城小區(qū)約有2600戶，近萬人居住。四川嘉寶生活服務(wù)集團(tuán)有限公司蘇州分公司（簡稱：嘉寶物業(yè)）在服務(wù)管理期間，小區(qū)里的消防、監(jiān)控系統(tǒng)幾乎形同虛設(shè)，其中消控室一直處于鎖閉狀態(tài)、無人值守，有業(yè)主多次反映投訴也無果。

石湖華城小區(qū)消控室處于鎖閉狀態(tài)  圖片來源：澎湃新聞

澎湃新聞?dòng)浾呓赵谑A城小區(qū)里走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主反映的消控室確為鎖閉狀態(tài)，疑似長期未使用。同時(shí)，記者隨機(jī)采訪了一些居民，也提到該小區(qū)監(jiān)控、消防系統(tǒng)不完善，還有亂停車等問題。一位業(yè)主稱，一年前，他向物業(yè)反映家門口的燈壞了，但至今沒有維修好。

許洪華稱，嘉寶物業(yè)自2017年6月起為本小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，2023年6月20日，嘉寶物業(yè)與第一屆業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》到期后并未續(xù)簽，與小區(qū)之間屬于不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

2024年4月1日，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，表決是否解除與嘉寶物業(yè)合同關(guān)系。兩個(gè)月后，7月16日，第二屆業(yè)委會(huì)公開結(jié)果，以1596票的同意票、票數(shù)占比86.46%，決議解聘嘉寶物業(yè)。

第二屆業(yè)委會(huì)公開與老物業(yè)公司合同關(guān)系的選票結(jié)果   圖片來源：石湖華城第二屆業(yè)委會(huì)

許洪華說，根據(jù)合同第二十六條的約定：甲方?jīng)Q定不委托乙方，應(yīng)提前三個(gè)月書面通知。他們在2024年7月23日向嘉寶物業(yè)發(fā)出書面解除不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的告知函。

這意味著三個(gè)月后，即2024年10月24日正式終止合同關(guān)系，嘉寶物業(yè)應(yīng)與新物業(yè)公司做好撤場交接工作。

同時(shí)，許洪華與其他業(yè)委會(huì)成員也開始公開選聘新物業(yè)公司的工作。2024年10月25日，他們召開了第二次業(yè)主大會(huì)對選聘新物業(yè)進(jìn)行表決。一個(gè)月后，11月25日，第二屆業(yè)委會(huì)公開票選結(jié)果顯示，共三家物業(yè)公司參與競聘，其中蘇州華新國際物業(yè)管理有限公司（簡稱：華新物業(yè)）以1528票、票數(shù)占比76.1%入選為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二屆業(yè)委會(huì)第二次業(yè)主大會(huì)表決票選新物業(yè)公司結(jié)果  圖片來源：石湖華城第二屆業(yè)委會(huì)

許洪華稱，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，華新物業(yè)將在2024年12月16日9時(shí)9分正式交接進(jìn)駐石湖華城小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。在交接之前，業(yè)委會(huì)多次發(fā)函進(jìn)行告知，但嘉寶物業(yè)仍未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成清退和交接，導(dǎo)致新物業(yè)不能進(jìn)小區(qū)開展工作。

12月28日，嘉寶物業(yè)一名工作人員向澎湃新聞表示，他們單位確實(shí)與石湖華城小區(qū)存在一些問題，但具體情況其并不清楚。12月30日，澎湃新聞致電嘉寶物業(yè)陳姓經(jīng)理，對方接聽后隨即掛斷了電話。

嘉寶物業(yè)此前接受媒體采訪時(shí)表示，有居民向越溪街道辦投訴，對第二次業(yè)主大會(huì)表決選聘新物業(yè)的信息不認(rèn)可，申請核實(shí)投票信息，因此新物業(yè)并不能合規(guī)備案入場，在此之前，根據(jù)相關(guān)規(guī)定仍應(yīng)由嘉寶物業(yè)在真空期內(nèi)提供服務(wù)。

居委會(huì)公告稱選聘新物業(yè)的表決結(jié)果無法核實(shí)

為何新物業(yè)不能進(jìn)場？

12月16日，吳中區(qū)越溪街道小石湖社區(qū)居委會(huì)發(fā)布《告全體業(yè)主書》稱，關(guān)于石湖華城小區(qū)成立第二屆業(yè)委會(huì)以及召開第二次業(yè)主大會(huì)表決選聘新物業(yè)等情況，社區(qū)居委會(huì)接到小區(qū)部分業(yè)主提出異議，要求核實(shí)相關(guān)表決投票結(jié)果，但業(yè)委會(huì)拒絕提供相關(guān)選票、唱票統(tǒng)計(jì)表等相關(guān)信息。

《告全體業(yè)主書》提到，2024年11月26日街道辦收到6位業(yè)主的聯(lián)名信件，申請核實(shí)第二次業(yè)主大會(huì)表決信息并撤銷第二次業(yè)主大會(huì)結(jié)果公告。根據(jù)《蘇州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條相關(guān)規(guī)定，街道物管辦和社區(qū)居委會(huì)于2024年11月28日聯(lián)合發(fā)函給業(yè)委會(huì)，要求業(yè)委會(huì)提供第二次業(yè)主大會(huì)全部表決票、唱票統(tǒng)計(jì)表等相關(guān)信息。截至當(dāng)日，業(yè)委會(huì)未提供表決票、唱票統(tǒng)計(jì)表等相關(guān)信息，也未予回應(yīng)街道辦事處。因相關(guān)表決結(jié)果無法核實(shí)，新選聘的石湖華城花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫不能備案，不能進(jìn)場。

針對上述情況，第二屆業(yè)委會(huì)發(fā)布的函告通知稱，唱票工作委托第三方依法依規(guī)進(jìn)行，公示期間內(nèi)未收到任何書面異議。

對于新物業(yè)進(jìn)場后向主管部門備案事宜，江蘇孚佑律師事務(wù)所律師顧盼曾向媒體分析，對于《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定，應(yīng)是事后備案，而非以備案為進(jìn)場前提。

許洪華說，為盡快讓新老物業(yè)順利交接，目前有150多名業(yè)主聯(lián)名請求有關(guān)單位允許新物業(yè)進(jìn)場，并且將有關(guān)情況反饋至吳中區(qū)住建局。

澎湃新聞注意到，根據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條，業(yè)主對業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果存在異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）反映，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)核實(shí)表決相關(guān)信息。

越溪街道辦物管科張科長此前接受蘇州日報(bào)“引力播”客戶端采訪時(shí)表示，有業(yè)主對于新物業(yè)的表決存在異議，街道辦要求核票是在履行相關(guān)的法定義務(wù)，業(yè)委會(huì)需要向街道辦提供相關(guān)選票。關(guān)于業(yè)委會(huì)對于公開核票等要求，由于小區(qū)人數(shù)巨大、表決票數(shù)量多，具體事由可由業(yè)委會(huì)代表與街道辦領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行協(xié)商，爭取盡快妥善地處理好相關(guān)問題。

帶走選票還是就地核票？未達(dá)成一致

澎湃新聞?dòng)浾咴谛∈鐓^(qū)公示欄看到一張《關(guān)于石湖華城新老物業(yè)交接及核實(shí)2024年第二次業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的情況說明》，落款為蘇州市吳中區(qū)越溪街道小石湖社區(qū)居委會(huì)，時(shí)間為2024年12月24日。

小石湖社區(qū)居委會(huì)公示欄張貼告知書，回應(yīng)為何無法按照業(yè)委會(huì)申請就新老物業(yè)交接事宜作出行政處理決定  圖片來源：澎湃新聞

“情況說明”顯示，2024年12月23日至24日，越溪街道辦事處和小石湖社區(qū)居委會(huì)約談業(yè)委會(huì)。針對新老物業(yè)交接，目前業(yè)委會(huì)選擇通過行政途徑，即由越溪街道辦事處審查后作出是否責(zé)令嘉寶物業(yè)退場、移交的決定。該途徑需要審查解聘與選聘表決的合法性，即更換物業(yè)是否為全體業(yè)主的共同決定。但作為重要執(zhí)法依據(jù)的2024年第二屆業(yè)主大會(huì)決議受到業(yè)主質(zhì)疑，街道辦應(yīng)當(dāng)先行履行核票法定職責(zé)后再依據(jù)經(jīng)核驗(yàn)的符合法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會(huì)決定作出相應(yīng)行政處理決定。

“情況說明”提到，街道辦事處向業(yè)委會(huì)提出兩種核票方案，業(yè)委會(huì)均予否決。因此，越溪街道辦事處無法獲取2024年第二次業(yè)主大會(huì)選票等表決信息，暫無法按照業(yè)委會(huì)的申請就新老物業(yè)交接事宜作出相應(yīng)行政處理決定。

許洪華稱，越溪街道辦核票的前提是將選票帶走，由他們找核票地點(diǎn)及第三方。鑒于此前街道辦在對第二屆業(yè)委會(huì)選舉核票時(shí)，公開核票和非公開核票結(jié)果差異較大，他們要求在業(yè)委會(huì)辦公室直接核實(shí)選票，全程錄屏錄音。因此，目前雙方未就核票事宜達(dá)成一致。

第二屆業(yè)委會(huì)發(fā)布的上述函告通知中提到，石湖華城小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)是由小石湖社區(qū)居委會(huì)工作人員為組長的換屆小組組織選舉產(chǎn)生，選票封存在社區(qū)居委會(huì)。2023年12月8日、2024年1月8日、2024年11月，越溪街道辦分別針對選舉組織了三次核票，其中兩次公開核票結(jié)果均合規(guī)，而第三次非公開核票結(jié)果是約45%的選票不合規(guī)。

對此，律師顧盼接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織者，當(dāng)配合街道辦進(jìn)行核驗(yàn)。但街道辦核票更多的是起到一個(gè)監(jiān)督作用，在這基礎(chǔ)上要尊重小區(qū)業(yè)主合理的自治權(quán)，審慎發(fā)布指導(dǎo)意見。

街道辦作出擬撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案的通知   圖片來源：澎湃新聞

12月31日中午，越溪街道辦事處物管科張姓科長向澎湃新聞證實(shí)，他們已寄送《關(guān)于擬撤銷業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)備案的通知》給石湖華城業(yè)委會(huì)。當(dāng)日，許洪華稱，他已收到這份通知。

石湖華城第二屆業(yè)委會(huì)的代理律師告訴澎湃新聞，他們將建議石湖華城業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)就嘉寶物業(yè)公司不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為，向法院提起民事訴訟，同時(shí)向吳中區(qū)物業(yè)行政主管部門提出履行法定職責(zé)申請。該代理律師還稱，針對吳中區(qū)越溪街道辦事處做出擬撤銷第二屆業(yè)委會(huì)備案及《選舉結(jié)果公告》，他們將做好必要的陳述申辯工作，并對可能最終做出的撤銷決定尋求司法途徑。