原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

之前我們也有說過，未來上海的發(fā)展大概會(huì)圍繞著

市區(qū)城市更新，郊區(qū)產(chǎn)城融合來打造

上海的人口在往郊區(qū)導(dǎo)入

上海的商場也集中在外環(huán)外爆發(fā)

到底這幾年哪里才是上海郊區(qū)發(fā)展得最好的地方

這個(gè)問題一直有爭論

有幾年說是，因?yàn)槿丝谝氲淖疃?，也有說松江，新增一個(gè)高鐵站還有G60走廊

青浦這兩年也有奮力追趕的趨勢，也搬過去了，甚至奉賢一直在努力加入群聊...

于是，今天來和大家討論這個(gè)話題“上海最強(qiáng)郊區(qū)排行榜之2024版”

我們首先在開頭直接排除金山、崇明、臨港，畢竟和前幾個(gè)郊區(qū)無法放在一個(gè)維度來討論

直接將目光聚焦到這四個(gè)區(qū)

說到現(xiàn)在上海的最強(qiáng)郊區(qū)，勢必就要從嘉定、松江、青浦、奉賢當(dāng)中產(chǎn)生

在宏觀數(shù)據(jù)的維度誰更強(qiáng)，一直以來GDP都是嘉定領(lǐng)先，但是有個(gè)區(qū)正在奮起直追

城市基建的維度，有個(gè)區(qū)的軌交密度、便捷度遙遙領(lǐng)先

包括教育上看哪個(gè)區(qū)更強(qiáng)，沒想到三甲醫(yī)院是這個(gè)區(qū)最多，商場哪里更密集...

最后的最后，當(dāng)然還有房價(jià)，目前力爭最強(qiáng)的郊區(qū)2024年房價(jià)表現(xiàn)又如何，二手價(jià)格哪里更抗跌....

今天這篇文章就從那些我們論過和沒論過的角度，全面細(xì)致的來看看

在這場最強(qiáng)郊區(qū)爭奪戰(zhàn)當(dāng)中，如今嘉定、松江、青浦、奉賢的排位，到底如何？

01

話不多說，直接進(jìn)入正題，雖然確實(shí)是老生常談，但還是覺得很有必要

無論郊區(qū)市區(qū)無人區(qū)，所有的發(fā)展離不開三要素

也是發(fā)展的硬實(shí)力：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口

所以那些大家可能覺得是明面上的、司空見慣的數(shù)字，還得再拎出來作一番比較

首先就是各區(qū)GDP

有錢沒錢我們拉個(gè)數(shù)據(jù)表一看便知

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

嘉定不出所料，郊區(qū)四兄弟中GDP常年保持第一的位置

憑借汽車城的產(chǎn)業(yè)大頭帶動(dòng)，這五年嘉定GDP基本沒下過2400億，尤其2023年突破2800億

這個(gè)數(shù)字比當(dāng)年市區(qū)的普陀還要高出一倍

所以曾經(jīng)很多人說起郊區(qū)大哥就想到嘉定也不無道理

但為什么用了曾經(jīng)這個(gè)詞呢？

因?yàn)榘唇鼉赡甑脑鏊賮砜矗嗥炙坪跻_始猛躥了

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

拋開特殊年份不算，2021年之前除了奉賢增速第一，其他幾個(gè)郊區(qū)也都在進(jìn)步

但這時(shí)的青浦要說太過突出好像也沒有，不過到了2023年腰桿一下子就挺起來了

去年第三季度青浦同比增速直接來到7.3%

全市第三，僅次于虹口和長寧

只能說不愧是擁有了華為的大青浦，確實(shí)遙遙領(lǐng)先

除了總成績，那各科成績怎么樣？

我對(duì)比了下幾個(gè)郊區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)在本區(qū)GDP中的占比

不得不說基本都存在偏科情況

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

尤其嘉定、青浦和奉賢就更明顯

作為踩在汽車輪子上跑起來的郊區(qū)，過去五年嘉定的第二產(chǎn)業(yè)比重一度高達(dá)接近60%，但如今隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型開始降下來了

包括奉賢第二產(chǎn)業(yè)GDP占比也非常高，且穩(wěn)定保持在64%左右

反觀存在感比較低的青浦，GDP大頭則一直來自第三產(chǎn)業(yè)

到去年三季度占比已經(jīng)超過七成，第一次看到這個(gè)數(shù)字還是蠻震驚的

以前我們說一個(gè)區(qū)域最快起飛的辦法就是大工業(yè)大發(fā)展，但其實(shí)不靠工業(yè)也能走自己的花路，青浦就是最好的例子

如今青浦更是左手虹橋、右手華為，儼然天選之子

未來的產(chǎn)業(yè)能級(jí)上限到底有多高，也更值得期待了

我又看了下幾個(gè)郊區(qū)的財(cái)政收入

各自緊抱大腿的其他郊區(qū)，財(cái)政數(shù)據(jù)都比松江要高一些

尤其嘉定，硬實(shí)力一直很強(qiáng)

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

奉賢更是一直在追趕嘉定

而且單獨(dú)來看各區(qū)增速，青浦也非常的猛

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

綜合來看，松江好像只能在中后排的站位

但這組數(shù)據(jù)并不意味著松江就真的不如其他幾兄弟

作為五大新城中最先通地鐵的郊區(qū)，松江一直是郊區(qū)老大哥，城市配套也已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)成熟了

只是近年開始甩脫工業(yè)制造的標(biāo)簽，借著G60東風(fēng)嘗試走科創(chuàng)的路子

如今剛好在轉(zhuǎn)型陣痛期，GDP也比較受傷

但這其實(shí)是每個(gè)郊區(qū)、甚至一座城市的必經(jīng)之路

加上最近風(fēng)頭正盛的松江站樞紐，直接連通長三角80%以上的城市

各位細(xì)品一下，單看這個(gè)數(shù)字，松江的站位也是穩(wěn)的

包括人口上，之前我們一直說但看下近幾年的常住人口數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)基數(shù)最多的其實(shí)也是松江

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

不過松江其實(shí)有不少原住民，這個(gè)數(shù)量本身就不小了

各位可能會(huì)覺得只看這個(gè)數(shù)字對(duì)其他區(qū)不公平

那我們再來看下這幾年的人口增速

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

在吸引外來人口上，松江依然跑在了前面

所以到底誰才是最強(qiáng)郊區(qū)？很難有一個(gè)真正定論

但綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來看，目前嘉定還是帶頭大哥，而青浦正迎頭趕上

02

不過除了這些宏觀數(shù)字，我更想對(duì)比的其實(shí)是身邊的數(shù)據(jù)

也就是那些我們看得見、用得上的城市配套，都建的怎么樣了

比如打工人最關(guān)注的地鐵

軌交建設(shè)也是很直觀能反映一個(gè)郊區(qū)發(fā)展速度的指標(biāo)，要不怎么說“地鐵一響黃金萬兩”呢

我統(tǒng)計(jì)了下各區(qū)的軌交情況

數(shù)據(jù)來源：各區(qū)政府官網(wǎng)及網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)

目前領(lǐng)先的依然是嘉定

其他幾個(gè)區(qū)手里現(xiàn)有的軌交都還只有一條

最早通地鐵的郊區(qū)新城就是松江，但這么多年過去了，還是只有9號(hào)線

奉賢唯一一條5號(hào)線2018年才開通，包括青浦也只能靠17號(hào)線接入市區(qū)

這幾個(gè)區(qū)甚至加上在建的延伸段也還是打不過嘉定

而嘉定輕輕松松已經(jīng)坐擁3條在運(yùn)營軌交了

區(qū)域內(nèi)經(jīng)過的站點(diǎn)共有20個(gè)，地鐵密度是青浦和松江的2倍、奉賢的4倍

圖源：《嘉定區(qū)綜合交通發(fā)展 “十四五”規(guī)劃》

這還不包括遠(yuǎn)期研究的22號(hào)線

如果這條線也確定，那嘉定就是第一個(gè)四軌交的郊區(qū)新城了

當(dāng)然了，如果只有地鐵也沒什么真正的吸引力

所以我們再來看下生活配套

首先是教育

不得不說，松江的教育氛圍一直比較成熟

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息，僅供參考

全區(qū)公辦學(xué)校就超過100座，是青浦的1.6倍

尤其大學(xué)城建起來后，松江就成了郊區(qū)的一個(gè)教育高地

但前面也說了，這個(gè)區(qū)人很多，所以整個(gè)區(qū)競爭壓力非常大，中考卷得最厲害

而另一邊，青浦雖然數(shù)量不是很多，公辦也不占優(yōu)勢

但勝在有不少名牌學(xué)校收獲了一波家長的好感

圖源：網(wǎng)絡(luò)

最近幾年市重率也上來了，每年夏天都會(huì)圈一波關(guān)注度

至于嘉定和奉賢都屬于中規(guī)中矩，還有很大的提升空間

其次就是醫(yī)療資源

為了更突出體現(xiàn)各區(qū)差距，我們直接拿二、三級(jí)醫(yī)院數(shù)量來對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：上海衛(wèi)健委官網(wǎng)

三級(jí)醫(yī)院上奉賢、嘉定和青浦其實(shí)差不多

但再加上二級(jí)醫(yī)院，就是奉賢比較領(lǐng)先了，共有17家

也是僅有的能和市區(qū)同級(jí)對(duì)比的郊區(qū)了，非常適合養(yǎng)老的一個(gè)郊區(qū)

而且這幾年，其他郊區(qū)也在擴(kuò)大自己的配套和資源

比如青浦2022年我們就統(tǒng)計(jì)過一次醫(yī)療數(shù)據(jù)

當(dāng)時(shí)青浦三級(jí)醫(yī)院只有1家，二級(jí)醫(yī)院4家，如今三年不到整體增加到了11家

看得出想進(jìn)步的心還是很明顯的

有了學(xué)校、醫(yī)院，當(dāng)然不能少了商場

無論怎么看，青浦商業(yè)崛起已經(jīng)是顯而易見的事實(shí)了

數(shù)據(jù)來源：解放日報(bào)

而且不只排在郊區(qū)新城的前面，甚至可以和市區(qū)較量一番

3萬方以上的商業(yè)體，青浦擁有27家，什么概念？

這個(gè)數(shù)字等于靜安的水平，直接超過徐匯

之前我們統(tǒng)計(jì)過僅僅沿著加起來就有快近150萬平方米了

這也成了青浦手里的一張王牌

按照這幾個(gè)維度，我們似乎又可以說嘉定適合奮斗，青浦適合購物，養(yǎng)老當(dāng)選奉賢

而松江還在考場上當(dāng)卷王

03

不過既然要拿郊區(qū)對(duì)比，說到底還有一個(gè)繞不過去的最重要維度，房價(jià)

去年上海郊區(qū)的樓市體感大家也應(yīng)該都有感受

嘉定、松江、青浦、奉賢還能從什么維度去比較呢

我想把數(shù)據(jù)總結(jié)為，房價(jià)健康程度

因?yàn)樯虾＝紖^(qū)新房供應(yīng)和價(jià)格是有調(diào)控的，這里新房價(jià)格就不太適合作為參考維度了

所以，直接來看看近年來四個(gè)郊區(qū)的二手成交價(jià)格數(shù)據(jù)

有兩個(gè)數(shù)字值得我們關(guān)注

數(shù)據(jù)來源：兔博士

可以看到，回到2020年的時(shí)候，上海這幾個(gè)重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)的房價(jià)

除了奉賢外，幾乎是站在同一起跑線的，都是大約3.5萬/平

后面幾年二手成交價(jià)格逐步上漲

所以第一個(gè)關(guān)鍵數(shù)字來了：44157元/平

青浦在2023年站上了四個(gè)郊區(qū)房價(jià)的最高峰值

而2024年，上海郊區(qū)房價(jià)遭到外部環(huán)境影響，開始下滑

于是第二個(gè)數(shù)字值得我們關(guān)注的是，-7.7%

松江二手房價(jià)在2024年跌的最厲害

而相應(yīng)的我們發(fā)現(xiàn)，青浦只下跌了2.6%

數(shù)據(jù)來源：兔博士

所以，從二手房價(jià)的增值和保值角度來看，青浦在近幾年的表現(xiàn)，是最好的

結(jié)合二手掛牌價(jià)格來看，依舊能夠作證青浦在幾個(gè)郊區(qū)中最為健康的房價(jià)表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：兔博士

青浦在2023年的二手掛牌均價(jià)達(dá)到了最高的52623元/平

除了奉賢，2024年的掛牌價(jià)格跌幅也同樣保持在低位

而比四個(gè)郊區(qū)來看最高的二手掛牌跌幅依舊是松江，7.8%

因此，可以肯定的判斷出，近年來的二手房價(jià)表現(xiàn)，青浦最為堅(jiān)挺，松江最為動(dòng)蕩

04

今天這篇文章是站在此時(shí)此刻的橫向?qū)Ρ?

論硬實(shí)力，每年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中嘉定就差把有錢寫臉上了

但從增速數(shù)據(jù)上，這幾年經(jīng)濟(jì)疲態(tài)也看得出來

尤其今天這幾個(gè)維度來看，青浦勢頭正猛，可圈可點(diǎn)的地方還是很多的

這兩個(gè)區(qū)早晚要決戰(zhàn)紫禁之巔

而松江雖然江湖地位仍在，但優(yōu)勢數(shù)據(jù)并不算多，奉賢有自己的長板但整體存在感還是比較低

不過上海郊區(qū)的變化也是日新月異的

這些郊區(qū)幾乎是大部分外地人來到上海的第一站，未來還會(huì)有更多新上海人不斷落地生根

它們在競爭發(fā)展的過程中最后兌現(xiàn)的，不是單純的孰強(qiáng)孰弱，而是上海這座城市的另一種生活范本

所以，你是否在這幾個(gè)郊區(qū)中的其中一個(gè)生活？

有什么想要和我們一起討論的，也歡迎留言

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5803篇原創(chuàng)文章

原標(biāo)題：《上海哪里的郊區(qū)比較厲害》

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