人民法院案例庫：僅辦理土地使用權(quán)抵押，地上建筑物如何處理？

土地使用權(quán)的抵押效力，應及于地上建筑物。僅抵押土地使用權(quán)的，地上建筑物視為一并抵押。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權(quán)威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。在破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛中，抵押權(quán)的范圍認定常常成為爭議焦點。當土地使用權(quán)抵押登記后，地上建筑物是否自動納入抵押范圍？如果后續(xù)該土地上的建筑物又被抵押給他人且已經(jīng)辦理了抵押登記時，原抵押權(quán)人的權(quán)利范圍該如何界定？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院處理的涉破產(chǎn)債權(quán)確認案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

房地一體抵押原則中的“視為一并抵押”是一種法定抵押權(quán)，是一種無需登記即設立的抵押權(quán)，即如果抵押人只為房屋或者建設用地使用權(quán)之一辦理了抵押登記，即使另外一項沒有辦理抵押登記，抵押權(quán)人的抵押權(quán)范圍亦自然涵蓋未辦理抵押登記的另一財產(chǎn)，就未抵押財產(chǎn)抵押權(quán)人取得的是法定抵押權(quán)，建筑物和建設用地使用權(quán)構(gòu)成了債權(quán)人的共同抵押財產(chǎn)。

案件簡介：

1、2012年11月1日，無錫某置業(yè)有限公司向案外人朱某借款4000萬元。同日，無錫某擔保有限公司為該借款提供擔保，無錫某置業(yè)有限公司與擔保公司簽訂《抵押合同》，約定將錫北國用(2007)第X號土地使用權(quán)抵押給擔保公司，抵押金額4000萬元，且土地使用權(quán)抵押時，地上建筑物、構(gòu)筑物隨之抵押。

2、2012年11月6日，雙方僅對上述土地使用權(quán)辦理了抵押登記，抵押金額為4000萬元，未對該土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層辦理登記。

3、2013年7月15日，無錫某置業(yè)有限公司與第三人上海甲公司簽訂《最高額抵押合同》，為與上海甲公司簽訂的《公司委托貸款合同》項下債務提供抵押擔保，合同附件抵押物清單列明了包括本案所涉地上1-3層及地下1層001、002號在內(nèi)的64套在建工程相關信息。

4、2013年8月20日，無錫某置業(yè)有限公司與上海甲公司就上述在建工程辦理了抵押登記。

5、2016年5月3日，因無錫某置業(yè)有限公司未能及時清償債務，上海甲公司向上海市第二中級人民法院提起訴訟，要求對抵押的在建工程折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

6、2016年11月2日，上海市第二中級人民法院判決支持上海甲公司對抵押物優(yōu)先受償?shù)恼埱蟆?/p>

7、2018年5月，無錫某置業(yè)有限公司因無力償還到期債務，其債權(quán)人向法院提出對其進行破產(chǎn)清算的申請，法院裁定受理并指定了管理人。

8、2019年12月，無錫某置業(yè)有限公司管理人向擔保公司發(fā)函，告知擔保公司有財保債權(quán)金額。擔保公司提出異議，認為其抵押財產(chǎn)范圍應包括土地使用權(quán)及設立抵押登記時已建成的建筑物，并要求對該部分建筑物在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。管理人回函不予認可，擔保公司向法院提起訴訟。

9、2020年8月18日，江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院判決確認原告擔保公司對錫北國用(2007)第X號土地使用權(quán)在設立抵押時該土地上已建成的建筑物（地下室1-4層、地上1-3層）拍賣所得價款在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

案件爭議焦點：

在抵押人置業(yè)公司僅就建設用地使用權(quán)辦理抵押登記、后該土地上的建筑物被抵押給他人并辦理抵押登記的情況下，原抵押權(quán)人擔保公司的抵押范圍應當如何界定？

梁溪區(qū)人民法院裁判要點：

1、土地使用權(quán)在設立抵押時，即使該土地上已建成的建筑物未辦理抵押登記，也視為一并抵押。

梁溪區(qū)人民法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，即“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”，該規(guī)定體現(xiàn)了我國對不動產(chǎn)抵押采取地隨房走、房隨地走的房地一體原則。依據(jù)該規(guī)定，當事人應對土地使用權(quán)及其地上建筑物一并抵押，如果當事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。本案中，擔保公司與置業(yè)公司簽訂的《抵押合同》約定，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、構(gòu)筑物隨之抵押。即便錫北國用(2007)第X號土地使用權(quán)在設立抵押時，該土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層建筑物未辦理抵押登記，也視為一并抵押，故擔保公司對案涉土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層亦享有抵押權(quán)，有權(quán)就該部分在抵押金額4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、土地上建筑物已抵押給上海甲公司并辦理了登記，僅涉及抵押權(quán)順位問題，不影響擔保公司的抵押權(quán)。

梁溪區(qū)人民法院認為，關于置業(yè)公司提出的地上1-3層及地下1層001、002號已抵押給上海甲公司，并辦理了相應的抵押登記手續(xù)，且經(jīng)人民法院生效判決作出認定，與擔保公司主張的訴請存在沖突的抗辯意見。至于置業(yè)公司在案涉土地使用權(quán)抵押給擔保公司后，又將該土地地上1-3層及地下1層001、002號抵押給上海甲公司，即便該地上1-3層及地下1層001、002號辦理了抵押登記并經(jīng)法院生效判決確認，其僅在擔保公司與上海甲公司兩名抵押權(quán)人之間產(chǎn)生抵押順位問題，此時應根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定的清償順序進行處理，但并不能據(jù)此排除擔保公司享有的抵押權(quán)，亦不會對法院生效判決的既判力產(chǎn)生影響。

綜上所述，梁溪區(qū)人民法院認為，原告擔保公司對錫北國用(2007)第X號土地使用權(quán)在設立抵押時該土地上已建成的建筑物（地下室1-4層、地上1-3層）拍賣所得價款在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

案例來源：

人民法院案例庫：《無錫某擔保有限公司訴無錫某置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛案》[案號：江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院(2020)蘇0213民初964號]，入庫編號：2024-08-2-295-003。

實戰(zhàn)指南：

1、本案援引《物權(quán)法》第一百八十二條。《民法典》物權(quán)編第三百九十七條承繼了《物權(quán)法》第一百八十二條的精神，確立了房地產(chǎn)交易中“房隨地走”與“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則。這一立法旨在強化房地一體化的理念，避免因抵押權(quán)實現(xiàn)困難而損害債權(quán)人權(quán)益。在分析房地產(chǎn)抵押關系時，首要任務是審查抵押合同所體現(xiàn)的雙方合意，繼而審查是否滿足法定登記要求。在“合意+公示”的物權(quán)變動框架內(nèi)，無論是建筑物抵押權(quán)還是建設用地使用權(quán)，除當事人合意外，還必須完成抵押權(quán)的登記程序。本案例特別強調(diào)，房地一體抵押原則中的“視為一并抵押”是一種法定抵押權(quán)，無需額外登記即可成立。因此，即便抵押人僅對房屋或土地使用權(quán)之一進行了抵押登記，未登記的另一項也會自動納入抵押權(quán)范圍，進而確保了抵押權(quán)人權(quán)益的完整性。

2、在辦理不動產(chǎn)抵押業(yè)務中，抵押權(quán)人應仔細對不動產(chǎn)進行審查，詳細調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀，包括但不限于土地使用權(quán)和地上建筑物的權(quán)屬、是否存在其他抵押或查封等情況。在辦理抵押登記時，抵押權(quán)人應當嚴格按照法律規(guī)定和登記部門的要求，確保土地使用權(quán)和地上建筑物都進行準確登記，避免因登記瑕疵造成日后不必要的糾紛。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第三百九十七條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！保ū景高m用2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條）

2、《民法典》第四百一十四條：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。”（本案適用2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條）

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結(jié)相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、房地分別向不同債權(quán)人抵押的，若抵押權(quán)均已登記，按照登記的先后順序清償。

案例一：《西安經(jīng)發(fā)融資擔保有限公司與陜西華江新材料有限公司、陜西星王企業(yè)集團有限公司、王應虎、王輝、長安銀行股份有限公司西安絲綢之路支行追償權(quán)糾紛案》[陜西省高級人民法院(2019)陜民終995號]

陜西省高級人民法院認為，基于“房地一體”規(guī)則，此時應當將建筑物和建設用地使用權(quán)視為同一財產(chǎn)，從而依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償，同時登記的按照債權(quán)比例清償，同一天登記的視為同時登記。經(jīng)發(fā)融資公司登記在后，有權(quán)就抵押房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價款劣后于登記在先的案外人優(yōu)先受償。

2、在對建設用地使用權(quán)進行拍賣時，應按照建筑物面積分別與所占宗地上的合法建筑物總面積的比例，計算第二順位抵押權(quán)人應享有的優(yōu)先受償權(quán)金額。

案例二：《謝靜潔訴無錫市東意制冷設備有限公司別除權(quán)糾紛案》[無錫市錫山區(qū)人民法院(2019)蘇0205民初4311號]

錫山區(qū)人民法院認為，宗地上建筑物的建設須根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃進行，未取得規(guī)劃許可的應為違法建筑。而評價宗地的土地利用效益的重要指標是容積率，即建筑面積占宗地面積的比值，比值越高，土地利用率越高。從該角度來看，占用范圍的土地以建筑面積為依據(jù)，繼而按照設押建筑物面積與所在宗地建筑面積之和的比例計算應有份額更加合理，也更體現(xiàn)其“占用”土地的實然狀態(tài)以及效能。