3月14日，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《2024/2025年度中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，對(duì)2024年中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域熱點(diǎn)事件進(jìn)行了盤點(diǎn)，并就2025年行業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望。

2024年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)回顧

三中全會(huì)首提積極推動(dòng)首發(fā)經(jīng)濟(jì)

代表事件：2024年7月，中國共產(chǎn)黨二十屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》首次提出“積極推進(jìn)首發(fā)經(jīng)濟(jì)”。在12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了要積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)。新華社隨后專門發(fā)布了具體定義，首發(fā)經(jīng)濟(jì)是指：企業(yè)發(fā)布新產(chǎn)品，推出新業(yè)態(tài)、新模式、新服務(wù)、新技術(shù)，開設(shè)首店等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，涵蓋了企業(yè)從產(chǎn)品或服務(wù)的首次發(fā)布、首次展出到首次落地開設(shè)門店、首次設(shè)立研發(fā)中心，再到設(shè)立企業(yè)總部的鏈?zhǔn)桨l(fā)展全過程。

關(guān)注理由：近年來，各地政府密集出臺(tái)了許多扶持首店的政策，購物中心更是競相招引首店品牌，首店經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為拉動(dòng)消費(fèi)的新引擎。由首店經(jīng)濟(jì)演化而來的首發(fā)經(jīng)濟(jì)在中央層面上首次公開提出，體現(xiàn)了高層對(duì)于商業(yè)創(chuàng)新的高度重視，推動(dòng)了首店經(jīng)濟(jì)向縱深化與生態(tài)化發(fā)展，有利于進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)潛力。

國家新政鼓勵(lì)零售業(yè)創(chuàng)新提升

代表事件：當(dāng)前，我國零售業(yè)存在發(fā)展不平衡、優(yōu)質(zhì)供給不足、“內(nèi)卷式”競爭等問題，亟待優(yōu)化調(diào)整。2024年11月，商務(wù)部等7部門辦公廳印發(fā)關(guān)于《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》的通知，方案提出通過每年確定一批零售業(yè)創(chuàng)新提升試點(diǎn)城市，完成一批存量零售商業(yè)設(shè)施改造，推廣一批經(jīng)驗(yàn)成熟的典型案例，到2029年初步形成供給豐富、布局均衡、渠道多元、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、智慧便捷、綠色低碳的現(xiàn)代零售體系。

關(guān)注理由：零售業(yè)是商業(yè)經(jīng)營的重中之重，但是近些年在購物中心中，零售業(yè)態(tài)的占比日趨降低，日漸被餐飲與體驗(yàn)業(yè)態(tài)所擠占，相較于近些年消費(fèi)者需求變化與要求，零售業(yè)的創(chuàng)新迭代滯后，因此零售業(yè)的創(chuàng)新與提升對(duì)于促消費(fèi)至關(guān)重要。

胖東來式改造引發(fā)現(xiàn)象級(jí)關(guān)注

代表事件：2024年商超行業(yè)經(jīng)營面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，曾被譽(yù)為“民營超市第一股”的湖南步步高自2021年以來持續(xù)陷入虧損，被法院裁定進(jìn)行破產(chǎn)重整。另一家頭部企業(yè)永輝超市的經(jīng)營也陷入同樣的困境。與此形成鮮明對(duì)照的是，以獨(dú)特的企業(yè)文化和管理模式而聞名的“胖東來”經(jīng)營如日中天，并開始義務(wù)幫扶步步高與永輝。經(jīng)過胖東來式改造后的步步高與永輝門店客流、銷售業(yè)績?cè)鲩L數(shù)倍，引起了全行業(yè)的廣泛關(guān)注和資本市場的青睞。9月，名創(chuàng)優(yōu)品斥資62.70億元收購永輝超市29.4%的股權(quán)，成為永輝超市第一大股東。更多的超市開始自主進(jìn)行“胖東來式”調(diào)改。

關(guān)注理由：雖然胖東來深度參與調(diào)改的門店并不多，但因?yàn)樾Ч?、見效快，許多企業(yè)開始自發(fā)學(xué)習(xí)調(diào)改，這一現(xiàn)象背后折射出的是行業(yè)企業(yè)從過分追求規(guī)?；?、資本化，開始逐步回歸商業(yè)運(yùn)營本質(zhì)。

新零售模式標(biāo)桿折戟退場

代表事件：12月17日，阿里巴巴集團(tuán)發(fā)布公告，同意將所持全部銀泰百貨股權(quán)以約74億元人民幣向雅戈?duì)柤瘓F(tuán)和銀泰管理團(tuán)隊(duì)成員組成的買方財(cái)團(tuán)出售，這一價(jià)格與當(dāng)年阿里收購銀泰百貨時(shí)相比大幅縮水。2014年阿里注資53億港元成為銀泰第二大股東。三年后，又斥資198億港元控股銀泰。根據(jù)阿里公告，因出售銀泰而錄得的虧損約為人民幣93億元。

關(guān)注理由：2016年底，阿里提出“新零售”戰(zhàn)略，主張線上賦能線下、線上線下融合。收購后的銀泰與自行孵化的盒馬鮮生成為阿里新零售的試驗(yàn)場。新零售的提出一度在業(yè)內(nèi)引起巨大反響。其后，騰訊與京東也分別提出了“智慧零售”與”無界零售”，并入股線下零售。阿里新零售退場的后續(xù)效應(yīng)引發(fā)業(yè)界猜想。

商業(yè)資產(chǎn)大宗交易更趨活躍

代表事件：2024年商業(yè)大宗資產(chǎn)交易更趨活躍。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年全國大宗商業(yè)資產(chǎn)交易達(dá)80宗，相比2023年的51宗增長57%。其中，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)集中出售了11個(gè)萬達(dá)廣場，區(qū)位不僅涵蓋北京、成都、南京、合肥等一二線城市，同時(shí)還有淮北、武威、赤峰、晉江等三四線城市。萬科同期也出售了6個(gè)商業(yè)資產(chǎn)，其中包括上海七寶萬科廣場和南翔印象城MEGA兩個(gè)明星項(xiàng)目，資產(chǎn)分布于北上廣深一線城市及香港。

關(guān)注理由：由于近年來房企普遍資金吃緊，出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)成為企業(yè)紓困的重要手段，因而2024年商業(yè)資產(chǎn)大宗交易更為活躍，且呈現(xiàn)新的特點(diǎn)：交易對(duì)象相對(duì)集中；標(biāo)的物大多經(jīng)營良好；交易主體以國內(nèi)資金為主，外資交易大幅減少，且買家多為專業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；成交價(jià)格普遍低于賣家預(yù)期與評(píng)估機(jī)構(gòu)估值。當(dāng)前商業(yè)資產(chǎn)交易雖然活躍，但是仍處于非正常市場狀態(tài)。

市場整體呈現(xiàn)低頻消費(fèi)新特征

代表事件：2024年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到48.8萬億元，實(shí)現(xiàn)同比增長3.5%，與上一年相比增速下滑了3.7個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)據(jù)變化深刻反映出居民消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變。當(dāng)下，居民在消費(fèi)支出上越發(fā)理性和謹(jǐn)慎，進(jìn)而促使市場呈現(xiàn)出顯著的低頻消費(fèi)新特征。

從市場實(shí)際表現(xiàn)來看，部分門店雖然客流量有所增加，卻未能實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的同步增長。同時(shí)，客單價(jià)也出現(xiàn)了明顯下降的趨勢。值得關(guān)注的是，即便是在疫情期間仍保持高速增長的奢侈品市場，在2024年也首次呈現(xiàn)整體性下滑。知名咨詢公司貝恩發(fā)布《2024年中國奢侈品市場報(bào)告》測算，2024年中國內(nèi)地個(gè)人奢侈品市場銷售額下降近兩成。

關(guān)注理由：傳統(tǒng)意義上，低頻消費(fèi)主要集中在特定的商品品類。但如今，低頻消費(fèi)已演變?yōu)榇蟊娤M(fèi)的普遍趨勢。消費(fèi)者在減少支出的同時(shí)，對(duì)消費(fèi)品質(zhì)的要求并未降低，這給商業(yè)運(yùn)營帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。如何在滿足消費(fèi)者品質(zhì)需求的同時(shí)，應(yīng)對(duì)低頻消費(fèi)帶來的市場變化，成為商業(yè)領(lǐng)域亟待解決的關(guān)鍵問題。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來上市元年

代表事件：2024年我國首次公開發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。3月至9月間，華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT分別在上交所與深交所上市。

已發(fā)行的七只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總發(fā)行規(guī)模接近200億元。其中，華夏大悅城商業(yè)REIT因投資人認(rèn)購踴躍，開售當(dāng)日即提前結(jié)束公眾發(fā)售。華夏首創(chuàng)奧萊REIT則是國內(nèi)首只以奧特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的REIT，其公眾發(fā)售部分的募資規(guī)模創(chuàng)下消費(fèi)REITs新紀(jì)錄。七只消費(fèi)REITs的最高價(jià)格超越發(fā)行價(jià)的最大幅度近40%，最小幅度約8%。包括華潤、金茂、印力在內(nèi)，年內(nèi)都實(shí)施了2次及以上的分紅。

關(guān)注理由：可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及貼合新經(jīng)濟(jì)周期下消費(fèi)趨勢的商業(yè)資產(chǎn)迎來盤活及發(fā)展契機(jī)。已上市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的良好業(yè)績表現(xiàn)，也將為行業(yè)持續(xù)推動(dòng)商業(yè)設(shè)施提升運(yùn)營質(zhì)效，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)和提振消費(fèi)注入決心和信心。

情緒價(jià)值激發(fā)消費(fèi)新熱點(diǎn)

代表事件：麥肯錫《2024年中國消費(fèi)趨勢調(diào)研》顯示，64%的消費(fèi)者更加看重精神消費(fèi)，并且年輕消費(fèi)者對(duì)精神消費(fèi)的重視程度更高。淘寶平臺(tái)發(fā)布的“2024年度十大商品”中，丑魚拖鞋、太空船票、谷子、打工人立牌、蕉綠綠植、黑神話悟空概念商品等超過半數(shù)都與情緒價(jià)值需求相關(guān)。小紅書發(fā)布的《618新生活購物趨勢洞察報(bào)告》顯示，寵物治愈一切，與寵為伴成為新的生活方式，小紅書中38%用戶愿意為寵物改變自己的生活方式?！?024年抖音電商年度增長報(bào)告》顯示，2024年1-11月，盲盒和卡牌的搜索指數(shù)分別增長41%和294%，情緒消費(fèi)催生“陪伴性直播”新業(yè)態(tài)興起。

關(guān)注理由：與零售、餐飲等業(yè)態(tài)銷售乏力形成對(duì)比的是，寵物、二次元、文化演藝、藝術(shù)展覽等提供情緒價(jià)值的新興消費(fèi)迅速崛起，商業(yè)競爭從功能滿足逐步轉(zhuǎn)向情感共鳴，這不僅為業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間運(yùn)營帶來新的整合價(jià)值，也為消費(fèi)市場注入了新的活力。

2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢展望

對(duì)于2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平展望了四個(gè)方面：

傳統(tǒng)主力店待迭變

近年來，百貨商場、商超、電影院、冰場、快時(shí)尚等購物中心中的傳統(tǒng)主力店由于業(yè)績不佳，其地位與商業(yè)價(jià)值明顯下降，諸多品牌陸續(xù)撤店或縮減面積，主力店的概念也隨之弱化，行業(yè)開始重新審視主力店的作用與前景。而與此同時(shí)，替代性的新業(yè)態(tài)與新物種尚未成形，主力店在購物中心中進(jìn)入一個(gè)斷檔期。

重點(diǎn)更新盤活存量商業(yè)

近些年消費(fèi)需求呈現(xiàn)快速更新迭代的趨勢，消費(fèi)出現(xiàn)了鮮明的差異化與個(gè)性化特征，許多既有存量商業(yè)空間已無法滿足新需求與新功能，亟須開展商業(yè)建筑的改造升級(jí)與內(nèi)容創(chuàng)新，以應(yīng)對(duì)行業(yè)內(nèi)卷式的競爭。特別是一批小而美的非標(biāo)商業(yè)的成功，更將進(jìn)一步激發(fā)購物中心的改造積極性。

品牌出海熱升溫

一批先行出海品牌展示出的成功示范效應(yīng)，加之國內(nèi)市場的內(nèi)卷不斷加劇，越來越多的品牌將出海作為新的戰(zhàn)略與新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。中國文化自信下的商業(yè)自信也成為了品牌出海的新動(dòng)能。品牌出海規(guī)模與量級(jí)將迎來一個(gè)新的躍升。

商業(yè)空間功能公共化

隨著新消費(fèi)的快速崛起，精神文化消費(fèi)已經(jīng)成為新的剛需，一些線下商業(yè)空間的功能開始悄然轉(zhuǎn)變，嘗試增加更多的城市公共空間屬性，商業(yè)招商更加青睞于精神文化類內(nèi)容與策展活動(dòng)，并通過借助城市文化與公共事件打造城市精神文化地標(biāo)，放大商業(yè)場所的公共空間屬性，這已成為塑造創(chuàng)新競爭力的新趨向。