當(dāng)“梁文鋒們”帶領(lǐng)中國(guó)AI產(chǎn)業(yè)站到全球制高點(diǎn)，“Z世代”租房愈發(fā)重視智能化，備受同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)困擾的長(zhǎng)租公寓，是時(shí)候提前布局可能顛覆行業(yè)格局的AI時(shí)代了。

01 從“被動(dòng)”到“主動(dòng)”

從震撼美國(guó)硅谷的DeepSeek，到被譽(yù)為全球首款通用Agent的Manus，AI，注定是2025年貫穿全年的關(guān)鍵詞。DeepSeek憑借低成本、高性能特性，以開(kāi)源戰(zhàn)略加速了全球AI應(yīng)用進(jìn)程;而Manus的發(fā)布則意味著通用人工智能(AGI)時(shí)代正加速到來(lái)。

在這場(chǎng)被譽(yù)為第四次工業(yè)革命的浪潮中，各行各業(yè)都將因此而發(fā)生巨變，就像19世紀(jì)末內(nèi)燃機(jī)的發(fā)明，讓馬車(chē)成為了歷史。英偉達(dá)創(chuàng)始人黃仁勛這樣形容AI之于世界的影響：“我們正處于AI的iPhone時(shí)刻。”

對(duì)于住房租賃行業(yè)而言，AI時(shí)代除了將顯著提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、重構(gòu)組織結(jié)構(gòu)與內(nèi)部流程以外，更為深遠(yuǎn)的影響在于智能家居時(shí)代的到來(lái)將重塑品牌價(jià)值與租住體驗(yàn)。

眾所周知，智能家居的概念早在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代就已經(jīng)被提出，像TCL、小米等企業(yè)早在多年前便開(kāi)始布局，但在“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)賦能階段，其主要聚焦于基礎(chǔ)物聯(lián)功能的構(gòu)建，整體功能相對(duì)“雞肋”，沒(méi)有觸及到用戶(hù)需求的痛點(diǎn)，因此更多停留在概念階段。

比如國(guó)泰君安在研報(bào)中舉了這樣一個(gè)例子：智能洗衣機(jī)雖然支持APP預(yù)約洗滌、模式選擇等程序化控制，但傳感器數(shù)據(jù)采集范圍局限于水位、轉(zhuǎn)速等基礎(chǔ)參數(shù)，缺乏對(duì)衣物纖維成分、污漬類(lèi)型等關(guān)鍵信息的深度解析能力，導(dǎo)致智能化程度停留在“遠(yuǎn)程開(kāi)關(guān)機(jī)”的初級(jí)階段，難以形成差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

圖源：攝圖網(wǎng)(ID:500798315)

而隨著大模型、AI Agent等AI技術(shù)的不斷成熟，智能家居通過(guò)構(gòu)建“感知-決策-執(zhí)行”的閉環(huán)智能體系，將擁有自動(dòng)學(xué)習(xí)和反饋的能力。依然是國(guó)泰君安研報(bào)中的例子：智能空調(diào)通過(guò)部署毫米波雷達(dá)、紅外熱成像等多模態(tài)傳感器，可實(shí)時(shí)采集室內(nèi)外溫濕度、人體活動(dòng)軌跡等20多個(gè)維度數(shù)據(jù)，結(jié)合用戶(hù)歷史行為數(shù)據(jù)訓(xùn)練出的深度神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，能夠自主判斷最佳運(yùn)行參數(shù)組合。

簡(jiǎn)而言之，未來(lái)的智能家居時(shí)代將由“被動(dòng)”變“主動(dòng)”，基于住戶(hù)的個(gè)人喜好以及使用場(chǎng)景，自主完成目標(biāo)與任務(wù)，讓家居產(chǎn)品從生活工具向生活管家角色轉(zhuǎn)變，并實(shí)現(xiàn)節(jié)能降本、健康管理、空間利用等深層次需求。

那么，未來(lái)AGI時(shí)代的長(zhǎng)租公寓，是怎樣的?

02 情感溝通的“橋梁”

想象一下這個(gè)場(chǎng)景：

·作為一名職場(chǎng)白領(lǐng)的你，在晚上6點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)下班，這時(shí)智能家居系統(tǒng)“感應(yīng)”到了你的智能汽車(chē)已經(jīng)在下班途中，你所住的長(zhǎng)租公寓內(nèi)的空調(diào)率先啟動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，“覺(jué)察”到食材存在的電飯煲同樣開(kāi)啟了煲飯模式。

·當(dāng)你的座駕抵達(dá)公寓的停車(chē)場(chǎng)時(shí)，屋內(nèi)的燈光會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟以迎接主人的歸來(lái)。酒足飯飽之后，家務(wù)機(jī)器人會(huì)與你一起打掃衛(wèi)生，同時(shí)熱水器已經(jīng)為你準(zhǔn)備好了洗澡水。

·夜深以后，客廳內(nèi)的電視機(jī)會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟，而家務(wù)機(jī)器人則會(huì)幫你充一杯牛奶，并放在客廳的茶幾上。當(dāng)你躺到床上準(zhǔn)備就寢后，屋內(nèi)的燈光將自動(dòng)關(guān)閉......

整個(gè)場(chǎng)景中，涵蓋了智能光感，即燈泡、燈帶、臺(tái)燈、窗簾等;智能家電，即“冰洗空”、小家電等;智能娛樂(lè)，即電視、投影儀等。這些家電產(chǎn)品，不再是“單打獨(dú)斗”，而是基于住戶(hù)的個(gè)人喜好，在不同場(chǎng)景下相互協(xié)同形成“聚力”，在滿(mǎn)足住戶(hù)的功能需求的同時(shí)，也能夠提供顯著的情緒價(jià)值，相當(dāng)于讓這些“冰冷”的硬件產(chǎn)品，成為了情感溝通的“橋梁”。

圖源：攝圖網(wǎng)(ID:500532617)

除了這些“顯性”的交互功能以外，智能家居還有很多“隱性”的功能。比如智能能源管理，它能夠借助AI分析住戶(hù)的使用偏好以及家電的“特性”，提供最佳的能源解決方案，以達(dá)到節(jié)能增效的目的;再比如智能安防，通過(guò)攝像頭識(shí)別危險(xiǎn)，包括陌生人入侵以及家中漏水、火災(zāi)等，并自動(dòng)向住戶(hù)提醒甚至第一時(shí)間報(bào)警。

總而言之，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓將真正實(shí)現(xiàn)全屋智能，住戶(hù)在生活起居上主打一個(gè)“甩手掌柜”，可以騰出更多的時(shí)間來(lái)享受美好生活。

03 顛覆格局的“變量”

當(dāng)然，有些讀者可能覺(jué)得這即不真實(shí)，也不現(xiàn)實(shí)，比如技術(shù)問(wèn)題、成本問(wèn)題、兼容性問(wèn)題等。但《全球智能家居行業(yè)市場(chǎng)深度報(bào)告》指出，AGI的突破性發(fā)展將為智能家居的交互方式帶來(lái)根本性變革，同時(shí)很多家電企業(yè)早已開(kāi)始著手解決兼容性問(wèn)題，比如2022年谷歌、三星、蘋(píng)果等聯(lián)合推出了Matter智能家居互聯(lián)協(xié)議。而成本更是無(wú)需多慮，只是時(shí)間問(wèn)題而已。

事實(shí)上，在智能家居時(shí)代尚未真正到來(lái)的當(dāng)下，租戶(hù)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的智能化訴求就已愈發(fā)提升?！?024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書(shū)》指出，當(dāng)下“Z世代”的年輕群體成為了租賃行業(yè)的主力客戶(hù)，這些年輕客群在選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)，除了更加看重交通、租金以及產(chǎn)品品質(zhì)外，“智能化”也成為了產(chǎn)品的關(guān)鍵搜索詞。

《白皮書(shū)》進(jìn)一步指出，全屋智能系統(tǒng)在長(zhǎng)租公寓的應(yīng)用，不但具備提升用戶(hù)體驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，在運(yùn)營(yíng)商的角度，亦可提升自身高效運(yùn)維能力、智能化管理能力和成本管控能力?？偠灾悄芑潭雀?、能耗更低的長(zhǎng)租公寓，正逐步成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的重要發(fā)展趨勢(shì)之一。

站在商業(yè)的視角上，當(dāng)影響行業(yè)運(yùn)行的核心變量發(fā)生改變時(shí)，勢(shì)必會(huì)改變現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。而且，由于不同運(yùn)營(yíng)商受自身的資本、技術(shù)等因素影響，在面對(duì)行業(yè)變化時(shí)往往在戰(zhàn)略選擇上有快慢之分，這會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)拉大品牌間的差距。由于長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期、利潤(rùn)薄的特性，由技術(shù)變革所引發(fā)的成本優(yōu)勢(shì)以及租住體驗(yàn)提升所帶來(lái)的流量紅利，就可能會(huì)掀起行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”，部分品牌甚至?xí)虼硕顺鰵v史舞臺(tái)。

就當(dāng)下的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言，接下來(lái)幾年的日子可能并不好過(guò)。進(jìn)入2025年以后，各個(gè)地市的保租房籌建工作依然如火如荼的進(jìn)行，根據(jù)邁點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，2025年公開(kāi)保租房籌建計(jì)劃總量已超過(guò)80萬(wàn)套。

圖源：邁點(diǎn)

而回首2024年，保租房的大量入市已經(jīng)讓整個(gè)市場(chǎng)有些“吃不消”了。華泰證券研報(bào)指出，2024年住房租賃市場(chǎng)整體處于量增價(jià)跌的階段。一方面，因房?jī)r(jià)下行推動(dòng)個(gè)人房源由售轉(zhuǎn)租提升供給(新增供給同比增長(zhǎng)21%)，另一方面保租房在政策支持下持續(xù)提升(核心8城保租房供給同比增長(zhǎng)25%)。由于整體高供給疊加保租房租金的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)租金整體有所下降。

因此，對(duì)于長(zhǎng)租公寓這種市場(chǎng)份額高度分散的行業(yè)而言，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)加劇的背景下，若想取得超額利潤(rùn)或者建立品牌差異化，唯有針對(duì)行業(yè)變化進(jìn)行提前布局，以獲取超額利潤(rùn)。當(dāng)然，考慮到未來(lái)智能家居的產(chǎn)品生命周期，在成長(zhǎng)期成本相對(duì)較高時(shí)，可能只有服務(wù)式公寓能夠承擔(dān)，然后再慢慢滲透至白領(lǐng)公寓、青年公寓等。