3月31日，綠城中國(guó)（03900.HK）召開(kāi)2024年業(yè)績(jī)溝通會(huì)，董事會(huì)主席劉成云、行政總裁郭佳峰、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)、副總裁李駿等出席會(huì)議。

對(duì)于股東應(yīng)占利潤(rùn)同比降幅接近50%，耿忠強(qiáng)表示利潤(rùn)階段性承壓；關(guān)于近50億元的計(jì)提減值，耿忠強(qiáng)坦言這個(gè)問(wèn)題繞不過(guò)去；對(duì)于近期杭州地王頻出，郭佳峰直言“杭州市場(chǎng)確實(shí)很熱，超出想象了”。

去年股東應(yīng)占利潤(rùn)同比降48.79%，今年利潤(rùn)指標(biāo)仍面臨壓力

期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入1585.46億元，同比增加20.67%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入1205.80億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入的物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米23145元，同比增加18.96%。

利潤(rùn)方面，期內(nèi)，綠城中國(guó)的毛利為202.25億元，同比增加18.46%；毛利率為12.76%，較上年同期的12.99%下降0.23個(gè)百分點(diǎn)。股東應(yīng)占利潤(rùn)為15.96億元，同比下降48.79%，主要是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公平值變動(dòng)損失凈額合計(jì)49.17億元。

對(duì)于利潤(rùn)，耿忠強(qiáng)表示，受行業(yè)整體大環(huán)境的影響，公司的利潤(rùn)階段性承壓，公司也在持續(xù)努力，通過(guò)成本費(fèi)用的精細(xì)化管控來(lái)提質(zhì)增效。

耿忠強(qiáng)同時(shí)表示，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公平值變動(dòng)損失49.17億元，同比增長(zhǎng)141.6%。其中，存貨減值39.25億元，往來(lái)款減值9.5億元，主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，部分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格不及預(yù)期。

對(duì)于存貨減值，耿忠強(qiáng)坦言，這個(gè)問(wèn)題繞不過(guò)去，我也相信存貨減值對(duì)于當(dāng)下每一家房企都很難繞開(kāi)。公司也充分認(rèn)識(shí)到存貨減值的大小，對(duì)于現(xiàn)金流的修復(fù)、利潤(rùn)的修復(fù)有重大的影響，所以公司對(duì)這個(gè)問(wèn)題高度重視。

耿忠強(qiáng)介紹，來(lái)自項(xiàng)目超49億元的減值，幾乎全部來(lái)自2021年及之前獲取的項(xiàng)目。接下來(lái)，這些項(xiàng)目是否需要進(jìn)一步計(jì)提或者沖回，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況予以及時(shí)的調(diào)整。

郭佳峰表示，去年，公司結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)、行業(yè)的動(dòng)態(tài)，特別是新規(guī)產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致這些老產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力快速減弱，公司把存量去化作為重中之重去抓。李駿介紹，整個(gè)2024年，全公司重難點(diǎn)庫(kù)存去化實(shí)現(xiàn)了422億元（銷(xiāo)售額）。

耿忠強(qiáng)同時(shí)表示，近幾年，公司的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都已經(jīng)兌現(xiàn)，但是公司2021年之前獲取的項(xiàng)目還有一定量的存貨在不斷結(jié)轉(zhuǎn)。2025年公司整體收入相對(duì)穩(wěn)定，受整體市場(chǎng)環(huán)境和收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的影響，以及重難點(diǎn)庫(kù)存去化的影響，今年的利潤(rùn)指標(biāo)仍面臨著一定的壓力，但可以明確地說(shuō)基本處于底部。

自投項(xiàng)目沖擊1600億元的銷(xiāo)售目標(biāo)

銷(xiāo)售方面，2024年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2768億元。其中，自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額為1718億元，代建項(xiàng)目銷(xiāo)售額為1050億元。2024年全年自投板塊首開(kāi)項(xiàng)目去化率約82%。

關(guān)于銷(xiāo)售目標(biāo)，李駿介紹，自投項(xiàng)目銷(xiāo)售有望沖擊1600億元，爭(zhēng)取同比降幅控制在10%范圍內(nèi)。具體來(lái)看，期末，公司的存量項(xiàng)目未售貨值大概2800億元，2025年的可售貨值約2000億元，預(yù)計(jì)能夠完成1250億元的銷(xiāo)售額，轉(zhuǎn)化率在42%~45%之間，全力沖擊45%。

李駿介紹，經(jīng)過(guò)對(duì)公司今年前三季度拿地計(jì)劃的鋪排，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)化銷(xiāo)售額超過(guò)300億元。代建板塊預(yù)計(jì)全年還是維持在1000億元左右，和2024年基本持平。

李駿表示， 2025年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望能夠迎來(lái)一個(gè)相對(duì)良好的開(kāi)局，可能是全年止跌回穩(wěn)的開(kāi)端。公司也觀察到，比如杭州、深圳、成都等部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同程度的回暖跡象；成交基本穩(wěn)住了，1-2月的市場(chǎng)供給下降約25%，但成交比去年同期還增加1%。

對(duì)于綠城自身的銷(xiāo)售，劉成云表示，綠城會(huì)更加關(guān)注權(quán)益銷(xiāo)售和存量的去化。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)和不確定的市場(chǎng)，公司將靈活調(diào)整銷(xiāo)售策略，實(shí)時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售規(guī)模以及其他經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，保障公司的健康可持續(xù)的發(fā)展。

對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期，劉成云表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年下半年以來(lái)經(jīng)歷了近4年的深度調(diào)整，2025年開(kāi)年以來(lái)，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了很多積極的市場(chǎng)信號(hào)，疊加國(guó)家政策層面的持續(xù)加力，我們認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)的階段。

劉成云介紹，各個(gè)城市止跌回穩(wěn)的周期不同步，一二線城市比三四線城市率先企穩(wěn)，二線城市企穩(wěn)也存在分化，比如說(shuō)杭州、成都這些城市表現(xiàn)是比別的二線城市優(yōu)秀的。

有城市面粉比面包貴，出現(xiàn)局部過(guò)熱的現(xiàn)象

土地儲(chǔ)備方面，期內(nèi)，綠城中國(guó)新增項(xiàng)目42個(gè)，總建筑面積約418萬(wàn)平方米，本集團(tuán)承擔(dān)成本約484億元，平均樓面價(jià)約每平方米14383元，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)1088億元。北京上海杭州三個(gè)城市全年新增貨值553億元，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化約325億元。

截至2024年底，綠城中國(guó)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目146個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約為2747萬(wàn)平方米。其中權(quán)益總建筑面積約為1785萬(wàn)平方米，地上權(quán)益可售面積約為1180萬(wàn)平方米；平均樓面地價(jià)每平方米約7901元。

關(guān)于綠城中國(guó)獲取土地的策略，郭佳峰表示，不會(huì)一味地提高銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)于明顯過(guò)熱的地塊，始終保持理性，不會(huì)為了拿地而大幅地放松投資標(biāo)準(zhǔn)。近期公司參拍了北京、杭州等地的部分地塊，沒(méi)有拿到，主要是因?yàn)橐呀?jīng)超過(guò)了公司的理性授權(quán)地價(jià)。

郭佳峰稱(chēng)，去年10月下旬開(kāi)始，一些國(guó)央企參與積極，部分土地競(jìng)買(mǎi)非常激烈，有些地方土地樓面價(jià)甚至已經(jīng)高出原先的住宅限價(jià)，面粉比面包貴，出現(xiàn)局部過(guò)熱的現(xiàn)象。郭佳峰透露，這些大國(guó)央企參與的競(jìng)爭(zhēng)激烈的高價(jià)土地，綠城會(huì)避開(kāi)的。

郭佳峰介紹，綠城在聚焦一二線核心城市外，會(huì)持續(xù)關(guān)注浙江省內(nèi)三四線城市的投資機(jī)會(huì)?！叭ツ赀@些（三四線城市的）項(xiàng)目的拍地過(guò)程中是見(jiàn)不到國(guó)央企的，因?yàn)樗麄兊牟呗远荚诖蟪鞘泻诵膮^(qū)塊，但是今年我們已經(jīng)看到了他們都來(lái)競(jìng)爭(zhēng)了，他們看到了我們這些項(xiàng)目獲利頗豐，所以也忍不住跟我們一起來(lái)競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

對(duì)于整體土地市場(chǎng)，郭佳峰介紹，當(dāng)前土地市場(chǎng)回暖比較明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)反轉(zhuǎn)，有待觀察。郭佳峰稱(chēng)，房地產(chǎn)的回暖，涉及多個(gè)方面的因素，目前的這種好局面，“我認(rèn)為是一定時(shí)間里、階段性的、地域性的、局部的現(xiàn)象，我們會(huì)很謹(jǐn)慎地迎接和應(yīng)對(duì)?！?/p>

“杭州市場(chǎng)確實(shí)很熱，超出我們的想象了”

杭州是綠城的大本營(yíng)。去年，綠城約45%的銷(xiāo)售額來(lái)自杭州，目前綠城在杭州的存貨超500億元。

“杭州市場(chǎng)確實(shí)很熱，超出我們的想象了”，郭佳峰如此評(píng)價(jià)當(dāng)下的杭州土地市場(chǎng)。郭佳峰表示，杭州是限購(gòu)、限價(jià)取消比較晚的城市，此前有些有購(gòu)房需求的人不具備購(gòu)房資格；或者有些具備購(gòu)房資格又有購(gòu)房需求的購(gòu)房者因?yàn)閾u號(hào)的中簽率低，而買(mǎi)不到房；限價(jià)時(shí)的房子質(zhì)量和戶型未能跟市場(chǎng)匹配。雙限放開(kāi)之后，這些被積壓的需求得以釋放。

幾個(gè)共同原因?qū)е铝司植砍霈F(xiàn)的特殊產(chǎn)品高熱現(xiàn)象，郭佳峰表示，浙江省的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)比較大，這種現(xiàn)象會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，可能是一年或者一年半；同時(shí)，因?yàn)楹贾荨傲↓垺钡雀拍钸€吸引了一些外省的客戶，綠城的有些產(chǎn)品中外省客戶占一定比例，這也說(shuō)明省外購(gòu)房者對(duì)杭州房產(chǎn)的看好；杭州每年還有20萬(wàn)左右的新增人口，這些綜合因素使得整個(gè)市場(chǎng)比較好。

 對(duì)于杭州土地市場(chǎng)的高熱，郭佳峰還給出了另一個(gè)原因，政府調(diào)整供地節(jié)奏。郭佳峰表示，自己從杭州相關(guān)政府部門(mén)了解到，杭州今年的推地規(guī)模與去年相同，但全年70%左右的土地會(huì)放在上半年推出。

這樣的節(jié)奏，大家都會(huì)擔(dān)心上半年不拿，下半年拿不到，推地量少競(jìng)爭(zhēng)或許會(huì)更加激烈，郭佳峰分析房企積極競(jìng)拍的心態(tài)說(shuō)到。

熱度僅局限于部分區(qū)域，市場(chǎng)仍是分化的。郭佳峰表示，一方面，大的央國(guó)企對(duì)杭州市場(chǎng)非?？春?，這一波土地競(jìng)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；但是我們也要看到，杭州一些周邊的剛需盤(pán)去化，并沒(méi)有跟高端盤(pán)一樣高歌猛進(jìn)，沒(méi)有出現(xiàn)同頻的現(xiàn)象。

如何應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)，郭佳峰稱(chēng)，“近期杭州一浪更比一浪高的地王成交背景下，已經(jīng)沒(méi)有綠城的身影，我們有點(diǎn)害怕。在杭州雙限取消前后，公司獲取的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)都非常好的，都比投決會(huì)的要求高一些?！薄昂贾菔俏覀兊拇蟊緺I(yíng)，去年公司約45%的銷(xiāo)售份額來(lái)自杭州，目前公司在手的來(lái)自杭州的存貨大概有500多億元，只有一兩個(gè)剛拿的項(xiàng)目可能有些不確定，其他的都是非常確定的，所以綠城在杭州總體的盤(pán)面是非常健康，非常有底氣的?！?/p>