人民法院案例庫：商品房按揭貸款，未辦理抵押登記的責(zé)任由誰承擔(dān)？

抵押權(quán)人與抵押人怠于履行的法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，不應(yīng)再由開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。

閱讀提示：

在商品房按揭貸款中，抵押權(quán)人與抵押人未及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記失效時(shí)，開發(fā)商是否仍需承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任？特別是當(dāng)開發(fā)商已履行建筑物所有權(quán)首次登記及交付不動產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)后，法院如何認(rèn)定抵押權(quán)人與抵押人的責(zé)任？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以揭陽市中級人民法院處理的一起金融借款合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

在商品房按揭貸款交易中，辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，開發(fā)商已辦理建筑物所有權(quán)首次登記及案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證書并及時(shí)將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了抵押權(quán)人即已履行其義務(wù)，此時(shí)辦理抵押登記手續(xù)的條件也已成就。因抵押權(quán)人與抵押人怠于辦理抵押登記手續(xù)致使抵押權(quán)不成立的，抵押權(quán)人與抵押人怠于履行的法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，不應(yīng)再由開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，否則可能導(dǎo)致往后開發(fā)商不積極辦理建筑物所有權(quán)登記及不動產(chǎn)權(quán)證書，不利于維護(hù)良好的房地產(chǎn)交易秩序。

案件簡介：

1、2018年12月21日，揭陽某銀行與陳某、高某、某房地產(chǎn)公司簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定陳某、高某貸款440,000元，以案涉房屋抵押擔(dān)保，某房地產(chǎn)公司提供連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，銀行依約放款。

2、2019年10月17日，某房地產(chǎn)公司辦理了案涉房產(chǎn)的建筑物所有權(quán)首次登記。2020年7月20日，案涉房產(chǎn)辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利人為陳某、高某。2020年7月28日，某房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行。

3、陳某、高某未依約履行還款義務(wù)，揭陽某銀行向法院起訴陳某、高某、某房地產(chǎn)公司。

4、2022年8月24日，廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院作出判決：陳某、高某需在判決生效后15日內(nèi)償還揭陽某銀行本金418793.27元及利息、罰息；陳某、高某需在判決生效后15日內(nèi)付還揭陽某銀行律師費(fèi)16605元；某房地產(chǎn)公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，承擔(dān)保證責(zé)任后可向陳某、高某追償；駁回揭陽某銀行其他訴訟請求。各方當(dāng)事人均未上訴，判決已生效并執(zhí)行完畢。

5、2023年5月22日，某房地產(chǎn)公司申請?jiān)賹?，主張?jiān)瓕彿ㄔ菏聦?shí)認(rèn)定錯誤，保證期限已過，不應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。廣東省揭陽市中級人民法院提審本案。

6、2023年10月27日，廣東省揭陽市中級人民法院作出判決，維持原審判決第一、二項(xiàng)，撤銷第三、四項(xiàng)，駁回揭陽某銀行的其他訴訟請求，駁回某房地產(chǎn)公司的其他再審請求。

案件爭議焦點(diǎn)：

某房地產(chǎn)公司是否要承擔(dān)保證人責(zé)任？

揭陽市中級人民法院裁判要點(diǎn)：

1、關(guān)于揭陽某銀行對案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。

法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司已經(jīng)于2020年7月28日將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行，案涉房產(chǎn)已能夠進(jìn)行抵押登記，按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)時(shí)施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，揭陽某銀行作為約定的抵押權(quán)人應(yīng)該在收到案涉不動產(chǎn)權(quán)證原件后三個月內(nèi)申請辦理抵押登記手續(xù)，并有權(quán)要求約定的抵押人陳某、高某配合，但案涉房產(chǎn)沒有在三個月內(nèi)申請辦理抵押登記，案涉房產(chǎn)辦理的預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記已失效，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件，揭陽某銀行對案涉房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、關(guān)于某房地產(chǎn)公司的保證人責(zé)任問題。

本案中，某房地產(chǎn)公司為案涉合同項(xiàng)下的債務(wù)向揭陽某銀行提供連帶責(zé)任保證，雖然案涉合同約定，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止。但2018年12月28日案涉房產(chǎn)已辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，某房地產(chǎn)公司對案涉房產(chǎn)于2019年10月17日辦理建筑物所有權(quán)首次登記，也于2020年7月20日辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，并已于2020年7月28日將該不動產(chǎn)權(quán)證原件交給了揭陽某銀行，已履行了其義務(wù)。

辦理抵押登記手續(xù)是抵押權(quán)人揭陽某銀行和抵押人陳某、高某應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，揭陽某銀行沒有在預(yù)告登記有效期內(nèi)申請辦理，怠于行使其權(quán)利，造成預(yù)告登記失效，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。某房地產(chǎn)公司的保證期間應(yīng)截至案涉房產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記有效期，預(yù)告登記失效后，不再承擔(dān)保證責(zé)任。因此，揭陽某銀行起訴時(shí)，已經(jīng)超過保證期限，某房地產(chǎn)公司依法不再承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

案例來源：

人民法院案例庫：《揭陽某銀行訴陳某、高某、某房地產(chǎn)公司金融借款合同

糾紛案》[案號：(2023)粵52民再6號]，入庫編號：2023-16-2-103-018。

實(shí)戰(zhàn)指南：

開發(fā)商應(yīng)提前實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。在房屋買賣合同中明確向銀行說明因延遲履行抵押登記所需承擔(dān)的責(zé)任，以及保證責(zé)任的免除條件等重要信息。在簽訂貸款合同時(shí)，需清晰告知購房者關(guān)于配合銀行完成抵押登記的要求，及其不配合行為可能導(dǎo)致的后果。在階段性保證期結(jié)束前，可以安排專人負(fù)責(zé)相關(guān)的履約和貸后管理工作，監(jiān)督首次登記的進(jìn)展情況，并及時(shí)與銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通協(xié)調(diào)。

法律規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定法釋》(法釋〔2020〕15號)第一條規(guī)定，民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國民法典》第四百零一條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號)第五十二條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、開發(fā)商的階段性連帶保證責(zé)任自貸款發(fā)放后至房屋抵押權(quán)設(shè)立前有效。

案例一：遵義某某置業(yè)有限公司訴貴州某某股份有限公司遵義分行、黃某甲等金融借款合同糾紛案【貴州省高級人民法院(2023)黔民申7987號】

法院認(rèn)為，從階段性連帶保證責(zé)任的性質(zhì)和目的看，階段性保證是商品房預(yù)售中，為解決銀行在貸款發(fā)放之后、房屋抵押權(quán)設(shè)立之前無任何增信措施而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，由房地產(chǎn)開發(fā)商自愿在該期間內(nèi)為借款人的還款義務(wù)所提供的連帶保證。該種保證使得銀行在等待期內(nèi)也能獲得安全的債權(quán)保障。但一旦房屋抵押設(shè)定成功，階段性保證的任務(wù)就告完成，銀行獲得抵押擔(dān)保之日即為開發(fā)商階段性保證責(zé)任解除之時(shí)。換言之，商品房預(yù)售貸款的還款擔(dān)?？煞譃閮啥?，以銀行獲得優(yōu)先受償權(quán)之日為界，向前存在的為開發(fā)商提供的階段性連帶保證，向后存在的則為房屋抵押擔(dān)保，兩者互為承繼，而非并存關(guān)系。

2、以未經(jīng)股東會決議向銀行提供階段性擔(dān)保為由，拒絕承擔(dān)保證責(zé)任，法院不予支持。

案例二：某某銀行訴某地產(chǎn)開發(fā)公司等金融借款合同糾紛案【最高人民法院(2019)最高法民轄終526號民事裁定】

法院認(rèn)為，關(guān)于被告京永公司的保證責(zé)任一節(jié)，被告京永公司基于自身經(jīng)營活動所需向原告提供擔(dān)保，且該擔(dān)保已經(jīng)公司董事會決議，原告已盡必要審查義務(wù)，各方簽訂的樓宇按揭貸款合作協(xié)議及貸款合同均合法有效，相應(yīng)擔(dān)保對各方均發(fā)生效力，被告京永公司以涉案擔(dān)保未經(jīng)其股東會決議為由辯稱擔(dān)保對其不發(fā)生效力的意見，本院不予采信。